值此中秋佳节来临之际，REITs市场也迎来了多个领域的首单REITs项目申报，从项目属性以及资产的特质来看，颇有代表性。
REITs速达以REITs全面发行为背景；对这几单新申报的具有代表性产品进行分享。首个跨海大桥作为入池资产的REITs项目，颇有借鉴意义。
一、首单示范
宁波交投甬兴杭州湾跨海大桥作为首单以跨海大桥项目作为REITs底层的入池资产，在某种程度上，开启了跨海大桥类重资产项目参与REITs的示范以及引导同类资产探索发行REITs、盘活存量资产的新篇章。
同样为交通类REITs项目，平安甬兴宁波交投杭州湾跨海大桥REIT与高速公路类REITs项目相比，是首个以跨海大桥为入池资产的REITs项目。区别在于公路高速和跨海大桥、按公里收费和按次收费的差异。此前，隧道股份发布公告拟以“钱江通道及接线工程钱江隧道”作为入池资产发行REITs。不断丰富的资产类型，也为投资者参与REITs投资提供了更多资产选择。
二、入池资产
杭州湾跨海大桥主线工程， 含特大桥1座35,673米、两岸连接线327 米、互通立交及海中平台初始建设工程（含桩基、平台、码头），以及与大桥主线工程共同建设的南北岸服务区上下桥匝道。
三、项目特点
1、多主体参与，协调难度加大
项目是首个“由多个不同主体作为原始权益人”的REITs项目，高达19个原始权益人是目前市场已申报REITs项目中最多的一个。其中，4个主要原始权益人均属于国有控股企业；15个其他原始权益人包含多家民营企业及一名自然人。
2、中介机构多元化
此前，普华永道受处罚事项已正式宣告结束；受此影响，其参与的多个REITs项目也备受质疑；在“平安甬兴宁波交投杭州湾跨海大桥REIT”的中介服务机构中，包括：审计机构的浙江科信会计师事务所（特殊普通合伙），资产评估机构的银信资产评估有限公司，还有财务顾问的甬兴证券有限公司均是首次参与REITs项目；从这一点不难看出，监管有意引入竞争机制，对于服务REITs项目的中介来说不再是几个头部机构的盘中餐，引入更多的服务机构，有助于提高中介机构的竞争意识以及服务水平，同时提升项目公信力。
3、资产估值不断攀升
目前，平安甬兴宁波交投杭州湾跨海大桥REIT项目估值金额为110.6亿，仅次于中金安徽交控的115.41亿；在已申报的REITs项目中排行第二位，是今年来估值金额最高的REITs项目。在今年启动的首批消费REITs中，“华夏华润商业REIT”估值金额最高，为81.47亿。
4、存续期创纪录
平安甬兴宁波交投杭州湾跨海大桥REIT入池资产剩余期9年，是目前已申报项目中资产剩余时间最短的。此前申报阶段入池资产剩余时间最短的是浙商沪杭甬杭徽REIT，是首批发行上市的REITs项目，发行时基金存续期20年，资产剩余期10年。
5、杠杆融资金额创新高
“平安甬兴宁波交投杭州湾跨海大桥REIT”拟保留19亿元外部贷款，这是目前为止杠杆金额最高的一单REITs项目，此前杠杆融资最高的REITs项目是“华夏中国交建REIT”，其保留了13亿元的外部贷款。
6、投资者变更创纪录
19次的投资者变更这是目前已申报项目中，项目公司历史变更次数最多的一单。
小结：跨海大桥发行REITs项目，探索与实践经验值得总结和学习，当然，资产的特许经营权有效期仅剩余9年，以9年时间换取近90亿的市场资金，其实践价值与资金占用的有效性需要继续观察。
