近日，交易所对易方达华威农贸市场封闭式基础设施证券投资基金上市和易方达华威农贸市场资产支持专项计划挂牌条件确认申请文件进行了审核，并形成如下审核问询问题：
一、关于合规性
1.根据申报材料，项目公司目前持有的《福州市公共停车场备案登记结果告知单》备案有效期至2026年8月31日，《福州市户外广告(大型)设置许可证》有效期至2027年1月25日，均无法覆盖基础设施基金存续期，请基金管理人、资产支持证券管理人(以下合称管理人)按照《深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务指引第1号——审核关注事项(试行)(2023年修订)》第十一条的要求补充说明基础设施基金存续期内停车场备案登记和户外广告设置许可证的续期安排以及未能完成续期对基金的影响，进行充分风险揭示。
二、关于项目运营
2.根据申报材料，新建的6#楼、7-1#楼、7-2#楼及地下室于2023年11月9日竣工，运营未满三年。请管理人按照楼栋楼层分别披露投入运营时间，对于运营未满三年的楼栋楼层，结合基础设施项目运营情况与行业特征，就基础设施项目是否符合《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)(2023年修订)》第八条的要求发表明确意见。
3.根据申报材料，2023年度，项目公司涉及某一租户的租金物业收入为851.73万元，占基础设施项目总收入10.73%,为该项目的重要现金流提供方，该租户存在转租情形。请管理人补充披露重要现金流提供方的租约期限、承租面积占比、合同续签安排、转租情况及经营情况等。
4.请管理人分经营业态补充披露基础设施项目报告期内的租金价格、出租率、租金增长率等经营情况。
5.根据申报材料，基础设施项目投保额度未能全额覆盖资产评估价值。请基金管理人就上述投保安排是否符合《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)(2023年修订)》第三十八条的要求发表明确意见，并补充披露基金存续期内的保险投保续保安排，包括保险金额是否足额覆盖项目评估价值。
三、关于项目估值
6.关于租金价格及增长率。基础设施项目涉及水产品、冻品、干货/调味品、肉禽、蔬果、冷库、仓库、餐饮、商业配套、电商直播基地等多个经营业态，请管理人和评估机构：
(1)结合不同经营业态的经营模式、定价方式、可比实例的区位分布及客群补充说明可比实例选取的依据及合理性；
(2)结合不同经营业态的历史租金、已签约租金及可比实例选取情况等，补充说明评估价值时点客观租金价格设置的依据及合理性；
(3)结合当地经济状况、项目历史租金增长率、租赁合同条款约定、可比实例情况等，充分论证估值模型中租金增长率参数设置的依据及合理性，并进行风险揭示。
7.关于出租率。根据申请材料，最近三年及一期末基础设施项目首层出租率分别为100%、91%、98%以及98%,非首层出租率分别为82%、65%、68%、68%;预测期内，首层出租率为98%,非首层未来三年出租率分别为73%、75%、80%,第四年起出租率为85%,冷链仓储未来三年出租率均为100%,第四年起出租率为98%。请管理人和评估机构结合目标项目区位因素、同区域可比竞品情况、项目历史空置情况、基础设施项目不同业态运营模式等，补充说明首层、非首层、冷链仓储出租率参数设置的合理性，并进行充分风险揭示。
8.关于成本。请管理人补充披露项目历史运营情况，包括但不限于经营成本、大修及重大资产支出情况，请管理人和评估机构结合历史情况与已上市同类基础设施REITs情况，补充说明经营成本和支出预测的依据及合理性。
9.关于折现率。请管理人与评估机构结合项目地理位置、运营模式、经营情况、行业类型等情况补充说明折现率取值的合理性。
10.请基金管理人和财务顾问根据《关于优化公开募集基础设施证券投资基金发行交易机制有关工作安排的通知》第四条的要求，结合基础设施REITs同行业上市公司重大资产重组及大宗交易的估值参数选取情况，对评估参数和评估方法的选取进行独立核查，并说明关键核心指标的预测合理性。
四、关于运营管理安排
11.根据申报材料，外部管理机构就提供基础设施项目运营管理等服务收取基础运营管理费和浮动运营管理费。年度基础运营管理费=RE×9.0%,RE=项目公司当年经审计的运营收入，浮动运营管理费=运营收入×浮动运营管理费费率，浮动运营管理费的费率根据“营业收入净额实际值/营业收入净额目标值”的计算结果确定。请管理人结合项目历史运营情况等，补充说明基础运营管理费费率及浮动运营管理费考核指标设置的原因及合理性，进一步完善对运营管理机构的激励及约束机制，有效保护投资者利益。
12.根据申报材料，原始权益人及运营管理机构除了运营基础设施项目外，同时还运营华威西营里蔬果一级批发市场、华威西营里农产品交易中心南区、华威建新花卉交易中心项目，请管理人：
(1)结合运营管理机构的运营管理经验、人员配置、管理规模及稳定性以及历史业绩等补充披露其运营管理能力及对基础设施项目的运营管理安排；
(2)补充披露原始权益人以及运营管理机构持有或运营的其余同类资产与基础设施项目是否存在同业竞争情况，若存在，请结合运营管理机构在管资产、运营管理安排等，补充提供防范同业竞争及利益冲突的风险缓释措施，例如约定基础设施项目具有优先租赁权以及外部管理机构损害优先租赁权的补偿安排等。
五、其他
13.本项目两名基金经理分别兼任易方达深高速高速公路封闭式基础设施证券投资基金的基金经理和易方达广州开发区高新产业园封闭式基础设施证券投资基金的基金经理。请管理人结合兼任基金经理过往从业经历、在管项目的基础资产类型等，补充说明基金经理的专业胜任能力和兼任安排的合理性。
14.基础设施项目的土地使用权将于2055年7月27日到期，基础设施基金合同期限为35年。请管理人就基础设施基金和资产支持证券的期限设置是否符合《深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务指引第1号——审核关注事项(试行)(2023年修订)》第二十六条的要求发表明确意见。
15.基础设施项目及原始权益人最近一期财务报告截止日为2024年3月31日，距今已超过6个月。请基金管理人提供基础设施项目最新一期的财务报告并更新全套申报文件。
