昨日，“招商基金招商蛇口租赁住房REIT”发布了“关于基础设施项目经营情况进展的公告”，在IPO前紧急续签的单一重要租户到期不再续租，造成林下项目高达30.86%的新增空置率；另外，考虑项目前期租户退租时间，房屋修缮以及新租户续签需要的时间存在较大的不确定性，何时完成补充尚属未知。
1、IPO前的业绩安排
林下项目的单一重要租户此前已经到期，但考虑项目要发行上市，所以与租户进行了续期安排，将承租期延长半年至2024年12月25日。项目于2024年9月12日完成询价，于2024年10月23日上市交易。并且为了临时租赁保障解释合理以及成功发行，在招募说明书中临时增加了业绩承诺机制，并且该机制特别强调林下项目的特殊赔偿问题：
（1）若年度实际EBITDA低于年度预算EBITDA，则优先按《运营管理协议》的约定扣减该年度运营管理机构的基本服务费。基金管理人按照如下公式计算扣减基本服务费（含税）：应扣减的基本服务费=（年度预算EBITDA－年度实际EBITDA）×50%。扣减基本服务费的金额上限为该运营年度项目公司（太子湾）和项目公司（林下）合计计算的基本服务费（含税）。
（2）对于扣减基本服务费后剩余的业绩差额，原始权益人招商公寓作为林下项目的转让方，将对该部分业绩差额对受让方作出特殊赔偿。特殊赔偿金额=林下项目年度预算EBITDA－林下项目年度实际EBITDA-根据运营管理协议对应年度运营管理机构就林下项目扣减的基本服务费。原始权益人特殊赔偿金额上限为未考虑特殊赔偿金额时原始权益人持有的基金份额对应计算的基础设施基金可供分配金额，具体以受让方届时书面确定的金额为准。
2、市场表现
二级市场最新时点价格为3.198元/份，较发行价上涨17.27%。按照最新时点价格计算，其2025年预期年化分派率约为3.45%。
3、预期与数据
此前“招商蛇口租赁REIT经营数据前瞻-稳住信心很重要”文章中，REITs速达曾提出：从“招商基金招商蛇口租赁住房REIT”预测结果上来看，上市首年，林下项目已经考虑了单一大租户退租后为降低空置率而下降租金标准的情况。续签期仅半年时间，到期日与上市日期间隔2个月，到期后是否能够再续期以及未来出租率是否能够达成预测指标！是非常需要注意的事项。
从项目说明书中可以看到，2024年上半年节点数据统计的林下项目出租率为97.9%，较首次申报时下降36bp。项目最新评估报告中，林下项目的预测2024年出租率为90%；租金增长率为零。预测2025年平均出租率为93%，租金增长率为1.8%。
预测2024年平均租金（含两房、三房以及增配家私和定制服务）为103.8元/平方米/月；2025年下降至100.38元/平方米/月。
项目预测的2024年可供分配金额为26,815,375.81元（注意：这个可供分配金额的测算日期为2024年7月1日至2024年12月31日止期间，后续如何安排需要着重观察）。2025年可供分配金额为55,221,333.85元。
项目比较有意思的一个地方还在于超预期的定价，网下询价阶段207个认购账户参与了报价，按照最高价格报价的账户高达51个，项目最终定价2.727元/份，较其预测的价格溢价超过9.5%以上。明星项目往往带着明星问题，焦点如何处置以及是否延续与行业发展息息相关，需要持续观察。
小结：2025年将至，后续新年也即将来临，预计至少将有2个月的需求低迷期会制约出租率的提升；通过前期披露的数据来看，林下项目的出租率在发行上市前已经在逐渐降低；另外，租金单价方面也存在一定的波动，过去三年并非单方面增长。在需求低迷与时间节点双向挤压下，2025年留给“招商基金招商蛇口租赁住房REIT”添补林下项目空置率的时间正在逐渐减少。当然，项目公司可以通过调节可供分配金额来减少自有资金补足；或者通过调节支出以及其他可延期支付的事项来应对前三年的业绩承诺安排。未来如何，需要继续观察。
