周末，“京东仓储REIT”底层资产中的重庆项目续租事项成为了REITs领域焦点事项，关注度甚至超过了交易所新发布“审核关注事项（试行）2024年修订”中关于分派率相关要求与“发改委REITs常态化发行-1014号”文取消分派率要求差异一事。
从披露的信息来看，“京东仓储REIT”在年初武汉续租一事中在未进行任何预兆的情况下，降低续租起租价格，改变了发行前关于租金续租的约定指标。当然，本次也不例外，租金增长成为了一纸空谈，项目的起租价格以当前市场化数据为参照，通过评估机构出具的具有可借鉴的报告，把发行前关于租金承诺的价格再次进行了调整。
一、发行溢价率
项目评估值为15.65亿元，拟募集资金规模为16.38亿元；实际发行规模为17.57亿元。
实际募集资金较拟募集资金规模增加了1.19亿元；实际募集资金规模较评估值增加了1.92亿元。从发起人的收益率来看，不考虑自持部分份额情况，实际募集资金较拟募集资金规模增加了7.26%；较评估值增加了12.27%。
二、分派率
项目按照拟募集资金发行规模测算第二年完整年度分派率约为4.29%；实际发行规模计算年后分派率约为4%。
1、实际分配
2023年实际分配金额约为58,160,034.21元，按照期间可供分配计算，拟募集资金规模测算的分派率约为4.49%；实际募集资金规模计算的分派率约为4.18%。
2024年实际分配金额约为78,450,007.59元，按照期间可供分配计算，拟募集资金规模测算的分派率约为4.79%；实际募集资金规模计算的分派率约为4.46%。
2、分配差异
项目2023年实际完成可供分配金额为73,523,088.85元；但仅完成分配58,160,034.21元，实际分派比例为79.1%。
项目2024年披露完成的可供分配金额为64,052,223.68元，实际分派金额约为63,091,619.1元，实际分派比例约为98.5%。
按照2023年实际可供分配金额以2024年12月27日收盘价计算，项目预期可供分派率约为5.33%。
按照2024年完成的前三季度可供分配金额，四季度取值为前三季度平均值计算，节点计算年化分派率约为6.2%。按照实际募集资金计算，预期分派率约为4.86%。
三、违约事件
1、武汉项目
2024年1月4日，“京东仓储REIT”发布《关于武汉项目主要承租人续租情况的公告》，2023年执行净有效租金为33.37元/平方米/月（即1.097元/平方米/天，含税含物业费）。自2024年1月起，续租首年起始净有效租金为28.98元/平方米/月，续租租期为2024年1月1日至2028年12月31日，在续租期内租金标准继续按照原租赁合同的约定每年增长3%。其余主要条款继续适用原租赁合同相关约定。
看到了市场反应太大，基金管理人先后发布了《原始权益人增持基金份额计划的公告》、《关于武汉项目租金下降风险缓释措施的公告》《嘉实基金管理有限公司关于计划使用固有资金投资嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金的公告》；基金管理人嘉实基金及原始权益人拟增持基金份额；另外，拟通过以下方式平滑未来五年内收入下降:
（1）运营管理机构将与基金内项目上的物业管理供应商进行谈判磋商，协商降低项目的物业服务费、维保费等物业相关费用（5年合计约1,247.65万元）；
（2）运营管理机构将主动减免部分运营管理费用，每年减免金额为除物业相关费用降低以外的其他差额部分（5年合计约574.13万元）。
2、重庆项目
2024年12月27日，重庆项目原租赁将于2024年12月31日到期。项目可租赁面积184,568.56平方米，整体出租给重庆京邦达，2024年执行净有效租金为23.98元/平方米/月（含税含物业费，下同）。
按照2024年中报披露的数据，重庆项目有效租金单价（含税）约为21.9元/月。自2025年1月起，续租首年起始净有效租金为20.16元/平方米/月，租期及租期内每年租金增长率等主要条款继续适用原租赁合同相关约定。
重庆项目本次续租后，本基金持有的基础设施项目平均净有效租金单价下降0.99%，三个项目2025年运营收入2较本基金2023年度评估报告中预测的2025年运营收入预计下降2.03%。
四、敷衍式增持
可以说在2024年初的增持计划是在项目严重违约的基础上，为了平缓市场情绪也是为了给投资者一个交代；基金关联方抛出了近3,000万元的增持计划。
本次随着重庆项目租金调整的完成，基金再次抛出了1亿元的增持计划，且增持时间从此前的1年拉长至2年时间；另外，本次增持主体为刘强东及其一致行动人也是在某种程度上提振市场情绪。
增持是为了提振市场情绪给投资者充分的信心，但“京东仓储REIT”的增持似乎敷衍较多，项目自2024年1月10日发布增持计划以来，截止2024年12月27日项目未发布任何增持公告，也就是说，增持计划实施时间即将过期的情况下-项目未进行任何增持。
小结：IPO申报时的数据，从某种程度上来说是发行方的一种证明，对过去业绩的说明，对未来投资者的承诺，但这种承诺在租金调整那一刻已经改变。并且，在公开场合项目相关方对租金增长以及续租进行了说明“未来到期租金定价不是在现有基础上按照平均增长率计算，而是以到期时市场价格进行重新定价后计算”；这样的说法似乎推翻了IPO前的预测指标，该如何理解这样的文字游戏？
