“REITs速达”对最新申报的“华夏华电清洁能源REIT”项目申报文件进行了认真学习和总结。对照监管审核思路，对项目中一些焦点信息以及可能被问询事项进行了整理，以资借鉴。主要对电价以及成本波动、租赁费用、续期安排以及处置和更新改造等事项进行一些探讨。
项目介绍：《华夏华电清洁能源封闭式基础设施证券投资基金》拟初始投资的基础设施项目的原始权益人包括：华电国际电力股份有限公司、杭州市燃气集团有限公司、杭州钱塘新区产业发展集团有限公司。基金管理人为华夏基金管理有限公司。底层资产为杭州华电江东热电有限公司持有的位于杭州经济技术开发区前进工业园中部区块北端的华电杭州江东天然气热电联产项目。采用收益法评估的江东燃机电站资产组市场价值为160,340.00万元，资产组账面价值为141,788.07万元，评估增值18,551.93万元，增值率13.08%；税前折现率6.87%。
一、合规
1、租赁
江东热网工程：华电江东持有江东项目供热管线工程及西子航空支线、福特支线、统一支线、华东医药支线（一期厂区）、华东医药二期支线、环网支线、冠亚公司支线、新天元支线、华瑞支线、博华支线以及亿昇达支线（部分资产），存量热网工程自2014年与主体工程开始同步建设，目前已建成环网+树枝状供热布置，为11家热用户供热。四处房产：华电江东在江东项目建设了一处建筑面积为992.6平方米的建筑物作为华电江东党建活动室、一处建筑面积为470平方米的建筑物作为大件设备的储存仓库、一处建筑面积为108平方米的建筑物作为溴化锂空调主机房及一处建筑面积为300平方米的建筑物作为生产所需材料的储存仓库。
截至2024年9月30日，四处房产账面原值总计396.11万元，账面净值总计305.33万元。根据北京中同华资产评估有限公司出具的资产评估报告，四处房产资产不含税评估价值为374.06万元，含税评估价值为407.73万元。截至2024年9月30日，存量热网工程账面原值4,773.99万元，账面净值3,344.06万元。根据北京中同华资产评估有限公司出具的资产评估报告，存量热网工程资产不含税评估价值为3,642.59万元，含税评估价值为3,970.43万元。
项目租赁费2025年820.74万元，2026年为825.46万元；不考虑存续期内增长的情况下，需支付约16414.8万元的租赁费。
应该补充说明热网改造的成本对租赁定价的影响及合理性。
2、续期
《运营管理服务协议》有效期限为3年，到期后经外部管理机构主动申请可自动续期，每次续期为期3年。如无法续期或外部管理机构被解聘，可能存在无法找到合适继任外部管理机构或运营管理服务成本超出评估预测等运营管理风险，对基础设施项目的持续稳定运营造成影响。
华电江东已取得国家能源局浙江监管办公室于2023年6月1日核发的《电力业务许可证》，有效期至2035年12月29日。本项目电力业务许可证规定的机组设计寿命为30年（至2045年）。故当前项目公司《电力业务许可证》期限无法覆盖机组使用寿命，未来需要办理电力业务许可证续期手续。
对于续期安排以及对评估影响是否要进一步说明。
二、运营
1、重要现金流提供方
发电业务方面，2021-2024年1-9月江东项目发电结算收入在同期营业收入中占比平均约为95%。江东项目通过国网浙江省电力有限公司向各类型用电客户进行供电，因此穿透来看收入分散程度极高，并通过电网公司统一调度并网运行。在供电供区方面，江东项目主要向杭州市萧围供区供电，该供区无其他省统调燃气发电项目。此外，由于江东项目的调峰特性，各月份间发电结算收入亦有波动。
国网浙江省电力公司（购电人）与华电江东（售电人）于2021年3月29日签署了《购售电合同》，合同期限自2021年5月1日至2026年4月30日止，合同约定由国网浙江省电力公司购买江东热电项目的电能，机组商业运行期上网电量的结算电价完全按照相关主管部门的收费批复进行运营，符合批复文件、电价政策。
需要进一步说明项目对于区域调峰作用的不可或缺性以及售电合同到期后的延续性。
2、供热量
2021年、2022年、2023年项目供热量分别为63.85万吉焦、67.41万吉焦以及77.16万吉焦；但3个年度售热量分别为59.98万吉焦、63.33万吉焦以及69.19万吉焦。
需要补充说明三个年度售热量和供热量的差异。
3、稳定性
基数内2021年、2022年、2023年电量电价分别为444.11元/兆瓦时、660.9元/兆瓦时、610.31元/兆瓦时。
市场售电2021年、2024年1-9月电量电价分别为420.09元/兆瓦时、580.09元/兆瓦时。
不同年度电价差异较大，需进一步说明未来存续期间造成波动的影响以及稳定运营持续性。
三、估值
1、收入
自2029年起至期末，预测的未来运营收入恒定为140,251.02万元/年，成本呈现阶梯式增长。
按照项目历史运营数据来看，天然气价格波动对项目的营业收入产生较大影响，需进一步说明预测的合理性。
2、历史人工成本支出
2021年、2022年、2023年以及2024年1-9月的职工薪酬支出金额分别为4,776.96万元、5,281.89万元、5,838.85万元和3,531.29万元（2024年已实现月份平均值年化为4,708.39万元）。
期内人工成本变动较大，历史数据来看呈现不同程度的增长和下降，预测数据以2024年实际数值为基础年增长幅度为1%，需进一步说明预测合理性。
3、期后回收价值
按照评估测算，期后资产回收价值为58,726.04万元；评估采用的税前折现率为6.87%。
需补充说明折现率的合理性以及期后资产回收价值的可行性。
4、关于期后处置
若原始权益人放弃优先受让的权利，且项目公司对机组进行更新改造，则基础设施项目运营期限将随着更新改造后的设计使用寿命延长而相应延长。基金延期期间基础设施项目运营收益由基金份额持有人享有；在基础设施项目设计寿命接近到期时，若基金管理人决定不召集基金份额持有人大会或基金管理人召集基金份额持有人大会且基金份额持有人大会表决通过基础设施项目机组设计寿命届满后不延期的，基金管理人将按照市场化原则对项目公司股权或基础设施项目进行处置，处置收益由基金份额持有人享有。
需进一步说明期后处置时更新改造的成本支出计划、资金来源以及处置时的实施流程和相关决策权限。
