作为国际市场上成熟的金融产品，REITs在不同国家和地区依据各自特色和市场环境，开展试点与实践；从发展经验看，REITs在经济转型期作为打通资产-资本-资产的有效金融工具，在推动新旧动能转换方面作用显著，为经济和金融市场发展提供了有力支撑。
C-REITs市场依托我国庞大的存量资产开启试点，试点范围持续拓展。从早期的产业园、仓储物流、高速公路，延伸至后期清洁能源领域的风、光、水、电以及保障房、消费、水利设施、城市管网、数据中心等。从早期试点到全面开放，积累了宝贵的发展经验。从实践结果来看，通过发行REITs在助推存量资产盘活、企业战略实施、带动新增投资等方面成效显著；不完全统计，REITs回收资金带动新增投资超过1.1万亿，在盘活存量同时有效带动了新增投资建设，这也为后续长期高质量发展奠定了坚实基础。
1、向未来
从全球成熟市场发展经验来看，区别于传统住宅市场的商业不动产领域是REITs底层资产中重要的组成部分。C-REITs市场的广泛实践也积累了经验，产生规模效应。2025年末，经过5年发展，已上市78只REITs，含扩募发行规模为2,137.67亿。无论是从发行数量还是发行规模上，居于区域前列，发展成效显著。
随着市场的不断成熟，借鉴国际REITs发展经验，我国如何高效利用REITs这一金融工具更好赋能经济高质量发展成为时下课题；在REITs规模不断扩大、产品数量持续上升的同时，如何通过REITs更好地服务我国存量资产，助力新旧动能转换也显得尤为迫切。
根据博研咨询的报告，截至2023年，中国商业不动产市场的总规模达到了约18.5万亿元人民币，同比增长6.2%。这不仅显示了商业不动产存量规模的庞大，也反映了其持续增长的趋势。分析报告指出，2024年商业营业用房投资累计值达6,943.97亿元，期末总额比上年累计下降13.9%，这与传统住宅地产面临的投资收缩问题相呼应。以REITs作为金融工具，赋能具有商业场景、能够产生稳定现金流的存量商业资产成为解决商业不动产发展、防范化解商业不动产债务风险的必要手段。多部门在此节点推出涵盖酒店、商业综合体、商业办公楼、商业零售等可作为商业REITs入池资产的试点，恰逢其时。
随着“十五五”开局，我国REITs市场在助力存量资产盘活、构建以REITs为退出工具的投融资循环体系方面将大有作为。
2、持续优化
从实践来看，REITs作为盘活存量资产重要的金融工具，发展成效显著。当然，瑕不掩瑜，发行端存在机构专业人才匮乏、发行前后业绩波动较大、评估结论前后差异明显、申报材料质量参差不齐、发行报价差异较大等现象；二级市场方面，投资者投机行为明显、市场波动性较大、业绩与市值变动差异显著、信息披露时效性与透明度有待提升、大宗交易存在明显信息差异。
作为公开市场，信息披露的持续强化有利于吸引长期投资者，对市场的长期发展更为有利。对于C-REITs市场而言，持续强化监管规则的执行监督，确保信息披露及时有效，违法违规行为及时处罚，是市场稳定的基础、也是发展的基石，需不断优化完善。
3、持续开放
我国C-REITs市场构建了覆盖各种所有制企业的REITs发展架构，特别鼓励民营企业通过REITs盘活存量资产。
实践中，民营企业如京东、九州通、润泽科技等在各自行业领域也积极试水REITs平台建设，并取得了显著成效。在仓储物流、商业、产业园等领域，外资机构如安博、普洛斯、凯德、东久等已成功设立C-REITs平台。央企、国资国企、混合所有制企业在清洁能源、产业园、高速公路、消费、供热等领域的REITs实践案例也日益增多。首创集团和大悦城在完成C-REITs市场平台设立后实施私有化，成功完成战略转型，聚焦行业运营和REITs平台建设。
未来，随着ETF、互联互通等机制成熟及完善，我国C-REITs市场对外开放水平将持续提升。
