日前，《中金亦庄产业园封闭式基础设施证券投资基金》发布询价公告，询价日为2025年6月5日，询价区间为2.257元/份至2.758元/份。
注：本文不具备任何建议和意见的基础，仅为记录和学习所用。本文引用分派率取值为已实现的完整年度分派率和预测的完整年度分派率。
作为北京市场又一单产业园REITs项目，“中金亦庄产业园REIT”从租赁结构来看，单一租户占比较大，商户所属业态也较为集中。目前而言，新能源汽车产业正处于多个主体竞争较为激烈以及产业快速扩张的爬坡期，未来随着市场格局的稳定，汽车产业结构也将进入平稳发展期，入池资产的商户也将面临行业调整下的被动变化，能否维持稳定的出租率和租赁单价考验管理人效率。
一、项目信息
“中金亦庄产业园REIT”入池资产为北京亦庄的2处产业园资产，土地性质为工业用地；入池资产建筑面积128,643.86㎡，可租赁面积122,897.63；最新估值为10.03亿，长期增长率为2.5%。
接下来，从以下几方面梳理项目的潜在的价值以及未来的成长潜力：
1、收入增长
从项目的出租率来看，自2021年开始项目出租率持续处于爬坡状态，按照项目给出的指标，2024年末项目平均出租率为85.42%是项目面世以来平均出租率最高的一个阶段。
租金方面，N12项目的加权平均租金单价最高，最新一期租金单价为2.84元/㎡/天；N20加权平均租金单价受到大租户影响，租金单价相对低一些，最新一期租金单价为2.73元/㎡/天。
2、分派率
项目发布的询价区间为2.257元/份-2.758元/份；项目估值金额为10.03亿元。按照询价最高价计算其分派率约为6.15%；按照最低价计算其分派率约为7.52%（本文分派率按照四舍五入方式取值）。
从项目预测的数据来看，首次申报时项目拟募集资金规模约为10.26亿；按照这一数值计算其给出的第二年完整年度可供分配金额为6.73%。
假设“中金亦庄产业园REIT”最终定价2.72元/份，以此计算第二年完整年度可供分配金额约为6.24%。
二、行业比较
自2025年1月初以来，REITs二级市场价格呈现爆发式增长。目前，已上市的17支产业园REITs项目于2025年5月30日收盘价格计算，平均分派率约为4.23%。最低分派率为2.19%；最高分派率为5.44%。项目按照10.03亿元的拟募集资金规模计算，其第二年完整年度的预期分派率达到了6.77%；超过二级市场行业均值较多。
三、定价分析
早期REITs速达对C-REITs市场定价进行了系统分析，从定价策略来看，时间节点、资产所属行业、资产质量、投资者情绪等几个要素对报价影响较大，抢配行为可能影响最终的定价。在市场处于冷静期时一些项目的定价取值偏高，从而提高了净回收资金规模；在市场行情火热的时候显然不需要这样的技术和技巧。如果不考虑资产类型和长期成长价值的情况下，在询价时点期间，“中金亦庄产业园REIT”6.77%的预期年化分派率是十分吸引人的。
从某种意义上来讲，发起人更关心上市前的事情；至于上市之后的表现则完全交给了市场（出租率、租金等运营效率相关指标可以通过大环境变动的借口来遮掩）。
此前，REITs速达分析了“博时津开科工产业园REIT”、“易方达广开产园REIT”上市后波动的差异，并把这种差异产生的因素归因为“价值回归”。考虑当前市场环境以及投资者情绪叠加项目超行业均值较多预期分派率的情况下，最终定价取值在2.758元/份也是有可能的。
小结：以上是基于项目与行业在分派率数据指标上对比后得出的一些假设；受指标样本以及市场因素等影响，结果与实际数据间可能存在较大偏差。所以，本文仅为个人研究，不具备任何参考价值。
