“银华粤海水务水利REIT”询价探源__财经头条_

日前，《银华粤海水务水利封闭式基础设施证券投资基金》发布询价公告，询价日为2026年9月21日，询价区间为2.85元/份至3.482 元/份。

注：本文不具备任何建议和意见的基础，仅为记录和学习所用。本文引用分派率取值为已实现的完整年度分派率和预测的完整年度分派率。

“银华粤海水务水利REIT”是广东首单水电REITs项目，也是继嘉实中国电建REIT后第三单水利发电REITs项目。叠加中航京能国际REIT扩募购入的保山水电资产，目前，C-REITs市场共有四川、云南、新疆、广东四省水电资产入池；而早期上市的鹏华深圳能源REIT存续期发电收入持续走低，也是“银华粤海水务水利REIT”备受市场关注的要素之一。

“银华粤海水务水利REIT”入池资产估值规模为15.81亿元；较首次申报的16.12亿元下调比例为1.92%；从资产所处来看，入池资产位于广东清远；入池资产兼具水力发电、船闸通行以及调节洪峰的多重作用。

一、项目信息

接下来，从以下几方面梳理项目的潜在价值以及未来的成长潜力：

1、收入增长

来水量自2022年-2025年期间呈现较大波动，2022-2023期间落差近200亿立方米；2023-2024-2025三个年度期间落差超过300亿立方米。（从数据来看，来水量与发电量并不形成必然联系）

发电量自2023年以来连续下降，从8.84亿千瓦时、8.44亿千瓦时到2025年的8.25亿千瓦时；需要注意，按照2026年前8个月发电量年化计算，发电量将突破9亿千瓦时，超过已披露历史数据。

售电收入自2023年以来同样呈现持续下降的趋势，从2023年的3.56亿元到2025年的3.34亿元。其中，飞来峡项目近三年来呈现秋千走势，2023年最低仅为2.39亿元；2025年有所提升。

预测的营业收入方面，以第二年完整年度为例，预测收入为3.22亿元；其中，飞来峡发电收入约为2.32亿元，潮州发电收入约为0.9亿元。

2、分派率

项目发布的询价区间为2.85元/份-3.482元/份；项目估值金额为15.81亿元。按照询价最高价计算其名义分派率约为6.95%；按照最低价计算其名义分派率约为8.49%；按照预测的拟募集资金规模15.83亿元计算，首年预测名义分派率约为7.64%，第二年名义分派率约为7.14%（本文分派率按照四舍五入方式取值）。

从项目预测的数据来看，首次申报时项目拟募集资金规模约为16.14亿；按照这一数值计算其给出的第二年完整年度名义分派率约为7.13%。

假设“山证晋中公投瑞阳供热REIT”最终定价3.188元/份，以此计算第二年完整年度名义分派率约为7.59%。

二、行业比较

发电行业呈现明显的季节性特征；近年来，极端天气影响频繁，来水量、调节洪峰周期、发电量、发电单价都将会对存续期收入产生较大影响。

可比资产中，已上市的嘉实中国电建清洁能源REIT、华夏中核清洁能源REIT节点分派率分别为8.7%与15.1%。截至2026年9月18日，2025年可供分配金额以时点价值计算平均年化分派率约为9.21%（存续期限不同，名义分派率与本金摊销后的实际收益率存在较大差异）。

假设“银华粤海水务水利REIT”按发起人诉求计算价格，投资者报价3.388元/份可能是极限；以此计算可募集资金规模约为16.9亿元，分派率为7.16%。

三、定价分析

从早期网下认购情况分析，REITs网下投资者资产偏好明显，对保障房、供热、水利等资产给予顶格报价；但对仓储、商业、办公等资产则存在明显的嫌弃。

说明：以上是基于项目与行业在分派率数据指标上对比后得出的一些假设；受指标样本以及市场因素等影响，结果与实际数据间可能存在较大偏差。所以，本文仅为个人研究，不具备任何参考价值。