日前，《平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金》发布询价公告，询价日为2026年9月28日，询价区间为2.914元/份至3.561元/份。
注：本文不具备任何建议和意见的基础，仅为记录和学习所用。本文引用分派率取值为已实现的完整年度分派率和预测的完整年度分派率。
“平安西安高科产业园REIT”是平安基金管理的首个产业园REITs项目，陕西首单本土公募REITs。入池资产位于陕西西安。
“平安西安高科产业园REIT”入池资产估值规模为12.93亿元；较首次申报的13.6亿元下调比例约为4.93%；从单价3,978元/平方米估值来看，与华夏合肥高新REIT、中金重庆两江REIT入池资产的估值规模相近，而这两个项目存续期的业绩表现已经形成了可验证的对比。
一、项目信息
接下来，从以下几方面梳理项目的潜在价值以及未来的成长潜力：
1、收入变动
自2023年以来，加权平均出租率呈现环比持续下降的态势，最新一期加权平均出租率仅为85.48%。
租金单价同样处于下行区间；2026年Q1与2022年相比，平均租金、当期合同租金、期末有效租金、当期有效租金等4个指标变动幅度分别为-0.77%、-1.09%、-7.56%、-6.41%。最新一期平均有效租金45.14元/平方米/月为披露数据中的最低值。
收入自2023年见顶回落：租金收入2023年10,697.29万元→2025年9,668.28万元，下降−9.62%；合计收入由11,484.70万元降至10,556.62万元，下降−8.08%。同期出租率在85%–89%区间小幅波动，租金单价的波动主导了业绩的变动，从已上市产业园REITs业绩变动来看，入池资产很难逃开以价换量的魔咒。
预测的营业收入方面，以第二年完整年度为例，预测收入约为9,899.09万元；较首次申报时第二个完整年度的预测收入减少167.19万元，调整幅度约为-1.66%；营业成本调减幅度为6.54%；营业利润提升幅度为11.27%。
2、分派率
项目发布的询价区间为2.914元/份-3.561元/份；项目估值金额为12.93亿元。按照询价最高价计算其名义分派率约为4.66%；按照最低价计算其名义分派率约为5.69%。
从项目预测的数据来看，首次申报时项目拟募集资金规模约为13.62亿；按照这一数值计算其给出的第二年完整年度名义分派率约为4.73%。
假设“平安西安高科产业园REIT”最终定价3.185元/份，以此计算第二年完整年度名义分派率约为5.21%。
二、行业比较
产业园REITs自2021年上市以来业绩兑现的能力在持续下降，而广发成都高投产业园REIT、华安张江产业园REIT、中金重庆两江产业园REIT、易方达广州开发区REIT等项目存续期间的表现已经验证了上市前的估值预测的理想性，与上市后的真实性相比，发行端套利现象成为常态。
假设“平安西安高科产业园REIT”按发起人诉求计算价格，投资者报价3.238元/份可能是极限；以此计算可募集资金规模约为12.952亿元，分派率约为5.12%。
三、定价分析
REITs市场规模不断提升，但发行段的溢价率并未有所下降；上市前后的差异性以及一二级市场的空间不断提升；百花齐放下REITs项目存续期价值呈现下降的趋势。
说明：以上是基于项目与行业在分派率数据指标上对比后得出的一些假设；受指标样本以及市场因素等影响，结果与实际数据间可能存在较大偏差。所以，本文仅为个人研究，不具备任何参考价值。
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