10万套！2024稳了，2025离涨还远吗？

2025年元旦，我们在深圳CBD与密友们聚餐。

鱼很多，都盼年年有余。

元旦聚一聚，似乎是个习惯，因为元旦是小旦同学的生日。

一群江西人，吃着顺德菜，心理想着晚餐可得去赣厨补充个江西辣。

切蛋糕前，朋友顺势问起当下楼市如何，是不是可以换房？手上高峰摇号的网红盘，要不要认亏出手？

残忍的深圳楼市啊，直接把大家的身家缩了大把水。能躺平的人生也不躺平了，都在天南海北寻找新的创业机会。

我们开玩笑说，只要不“中年创业”，房子该卖卖。毕竟这是个史诗级的底部，卖了差的，拿着钱、巧用杠杆，总是能越换越好的。

回到家，翻了翻12月份的成交数据，果然总成交是很好的，新房二手房加起来超过1万5千套，跟11月差不多。政策不断刺激下，人们出手的速度是真快了许多。

但是，新房成交比上个月少了1000多套，12月成交6769套。二手房呢，则继续增加1000多套，上到8282套。

实际上，12月光共有产权房，就哐哐哐卖出2393套，还不算人才房、安居房。

所以，12月其实新房成交量也是奔9000套去了呢。

2024年，深圳楼市的成交已经跟2021年差不多。市场修正的很好。

关键是，价格也在修复啊！价格虽然是比2021年底，但是基本止跌、并且处于2019-2020年初的水平。

要知道，与泡沫盘来说，比2021年高峰期降了50-70%，比如大名鼎鼎的八卦岭鹏基，是真的降得只剩个尾数。

从全市整体成交均价看，二手房比21年了跌15-20%，新房跌了10%。新房跌幅就很好的吻合了95折-90折-85折-80折这个折扣加码趋势。

而且，这个下降，基本是被海量“人才房”砸盘砸出来的。

2022-2024，深圳可售型保障房井喷，巨大的价格优势，吸引走2万多户刚需。

所以，2022年是商品房成交的谷底。并且，人才房海量砸盘，导致商品房价格极速下降。

未来，保障房与商品房两条腿走路。可转红本的人才房、安居房已是尾声，几万套库存去完就不再有。未来的封闭流转的共有产权，或封闭不能留着的配售房，对商品房的影响将更为合理。

总之，政策市，就是楼市的逻辑。

2024年9月份开始的“刺激政策周周有”，总算是让楼市来了个翘尾暖。

深圳4季度的新房，成交差不多占去全年一半。

开发商，是很会借势。

二手房虽然也是3、4季度成交更多，但是季度之间落差没那么大。

深圳12月底，新房库存降到了3.8万套。按4季度去化速度，不到5月份就可以卖光了。

但是，库存每个月可充啊！25年还有157个新盘可入市呢。

比如，鸿荣源珈誉府共有产权，12月31号赶忙又拿了326套出来，1月1号，宝中都市茗荟也11.8万均价入市，首批268套。

实际上，深圳有的区域，库存少，去化速度很快。

这些地方，基本已经企稳了。

福田、罗湖、南山、宝安，库存不多、去化很快。

实际上，这一轮，核心区域已经企稳了！

稳得很明显。

龙华、光明、龙岗、坪山，是深圳的上新大户。但是龙华的去化慢慢还可以起来了，光明又比龙岗去化好一点。

深圳，其实还是东中部不均、内外环不均。

龙岗、龙华库存年尾甚至有点翘尾，货量多了。

东部几个区加起来，几乎占了深圳库存的大半。

深圳，是结构化矛盾呢。

刚需跑不了东部那么远，有的也不会去光明、龙华的西北部。

刚需，只能尽量在中环区位多买点人才房、安居房、共有产权房。

地铁通的地方越来越多，但是刚需也没有跑步跟进去偏远地方。

12月28日10:18，

深圳地铁3号线四期（双龙站—坪地六联站）、

7号线二期（西丽湖站—深大丽湖站）、

11号线二期（岗厦北站—华强南站）、

12号线二期（海上田园东站—松岗站）、

13号线南段（深圳湾口岸站—高新中站），正式通车！

但是新地铁拓展到的地方，恰好很多是供应量超大的地方。

供求在区域上，分布极不均衡。

2024年稳了，翘尾了。

2025年会涨么？

港真，楼市什么时候涨？

这个话题，几乎每个礼拜都被问到，都在回答。

你是想问，2024年买的，什么时候涨？

还是问，2021年买的、收了楼，该不该放盘？

还是想，手上的房，要不要换一换，换了以后会涨么？

还是在思考，是不是加杠杆、就能遇上一个大牛市？

还是在恐惧，想抛了房，然后看着楼市长期阴跌？

看，不同的人，其实问的东西都不同。

可以肯定的是，2000-2022高位站岗的，大概率还是要站下去的。也许，有一个时限：等10年后来个和尚，给你念个松箍咒，你的房子可以解套了！

开玩笑，现在光明新房打折买，3、4万买深中学位新房都得。

让9万接盘玖龙台的小可怜们，在2025、26年解套？

那不就是让2024年买光明的翻倍涨？

所以，答案总是得有个标准基准线的。

无论如何，2024-2025买房的，是踩着低谷买的。市场稳了，在2024基础上大跌的可能性比较低，企稳、极缓抬价的可能性是有的。

3、4年吧，3、4年后，天不同。

2025年，一线城市限购还会放松。

货币还是会很宽松。

而且，这一轮能贷款的人，可能真的会先捏着钞票去扩大企业规模，而不是先洗到楼股里。

这都不是什么预测，而是...身边开厂、开公司的亲友，都在狠着壮大规模。

都没心思看房，都忙着接单搞生产呢。

但是，深圳，大概率会有以下放松的动作：

1、指导价会彻底消无，银行评估价将可能抬高。

2、限购区可能大幅放松，或许0-1年社保可买罗福南。

3、向多胎家庭彻底放开保障房。

4、新毕业大学生，可以全城买商品房、人才房、安居房。

5、老大难区域买房，给大额现金补助！

开闸，就会彻底开。

看看数据吧漂亮的阳线

12月份的周末，深圳人还是积极看房的。

光贝壳系，每个周末单日都有3000多批带看。

这些积极的信号，就是支撑深圳24年四季度翘尾行情的力量。

二手房更是一路冲冲冲。

然后，终于有机会修正了深圳历年楼市的成交。

虽然成交量还是远不如2016以前，但是也已经是近4年来的较高值。

而且，如果加上保障房，2024深圳的成交情况，跟2021年是差不多的。

成交价，也更是接近4、5年来的中上点数。

市场，在冬天点起了篝火。

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来源：深圳国土局，贝壳

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