共有产权超量认购，商品房已彻底失去刚需...

屋漏偏逢连夜雨。

那些手上拿着“典型性刚需”地块的房企，可以共哭一把了！

网红珈誉时尚共有产权，万人看房、8069户积极认购，最终7812户通过审核，房源1729套，认购比高达4.5：1。

同样的热况，也出现在同一板块的悦章凤凰里。

悦章凤凰里只有664套，6254户认购，认购比更是到了9.4：1。

杭州、上海、北京，认购潮只出现在豪宅，还有豪宅触发积分、摇号。

在深圳，只有年轻的刚需数量多，几千上万户家庭去抢保障房。

深圳年轻刚需是真主力，基本上锁定在100-300万的预算，那同合同总价里，自然是共有产权、安居房、人才房的位置比商品房好。

反正横竖都不是想一生背负大几百万贷款的人，1、2百万的共有产权，自然很是合适。

在小红书上，讨论共有产权的人很多。

他们的对比范围，是包括了保租房、公租房的。

哪怕是寒窗苦读、学历在手，工作稳定、薪资还阔以，但是很多小家庭还是会觉得2房足够了，小三房足够了。

港真，连字节等大厂的都可能突发失业，稳健、轻负才是90后的关键词。

所以，我们话题说回来：

刚需，已义无反顾扑向共有产权，彻底抛弃中小户型商品房了。

商品房的开发商，必须警钟一百遍！

1、人才房、安居房，目前可能还剩3、4万套可供货量。

2、这几万套正对刚需商品房形成猛烈冲击，刚需商品房价格拼命往人才房价格靠拢，最后人才房、刚需商品房、安居房互相拼价厮杀。

3、2年后，人才房、安居房逐渐去化，对商品房的冲击才会缓解。

但是，这边马上就来了共有产权，继续夹击刚需商品房。而且配售房上来后，也会继续分流低预算家庭。

刚需商品房新房，已经走入胡同，房企很难完美脱身。

哪怕二手刚需房，一样成为了鸡肋（除非带top级学位）。

共有产权，户型段适中，大体会平均比公租房大一点，又比人才房小一点，跟安居房2-3房差不多、但是目前没有单房。

人才房普遍在60-110㎡之间，主流是80多平米的3房，部分可以做成3+1，尺度、舒适性都能跟品质较高的商品房比。

安居房2-3房为主，50-90平为主，但是可能有更小的，一般不会有更大的。

公租房，就是1-2房为主，公租房有部分小3房。租金比商品房低，更比房贷月供低。

保租房，有1-3房，2、3房尺度可能跟人才房、商品房差不多，但是租金比公租房贵，是市场租金的60%。

划掉预算250万以下、不追求一梯队学校的，剩下的才是商品房的客群。

当然，共有产权也不可能盘盘火的。

新品类上市，总有很多潜在客户急着尝鲜。当年，人才房一开始也是如此热况。

但是，但凡上新个8、9个盘以后，人们就开始熟悉这个品类，也懂得详细比较和分析，还会知道后续项目会分布在哪些区域，就慢慢进入挑货状态。

所以，第一批推共有产权的项目，会是笑得最早的。后面的共有产权，市场热度会慢慢正常化。

有魄力抓住窗口期、果断共有产权上新的，也都算是有点子战略眼光在身的。

这一次，这2个西部桥头堡位置的共有产权新盘，其实真的分流了一大把人才房的储备客户。

大概就是把人才房预备队里，预算更低的、单价更敏感的、对户型面积需求不大的，都划拉一把抱走。

同时，继续给深圳外围外环的刚需商品房，狠狠的刺一刀，分走了200-350万的目标客户。

其实深圳商品房，折后折以后，最低有1.7-1.9万单价，总价更是有一百来万的。

但是，往往就是外六环位置了！

所以，搏一搏、单车变摩托，有凡尘念念的普通人，自然愿意转投共有产权，以求地段跃升2级——哪怕通勤时间都可以缩短一半。

房地产两条腿走路啊，商品房的户型配比、阳台的进深、整体实用率，真的要放权给房企去筹谋，让商品房做足改善级舒适性，与共有产权各走各路。

大多数情况下，商品房应该走的是准4房-大5房的路：89平做3+1，110平大4房，125平4+1，140平以上搞大平面或空中叠墅。

商品房助攻改善，兼顾“寓公”（多套出租小户型公寓），刚需，就交给保障房去弄（人才房、安居房、共有产权、售保房、公租房、保租房）。

但是，走向两条腿模式的过程中，房企手上已经积压了一堆已建、在建、已规划的“刚需”产品。

真的...刚需商品房...以后很难跟人才房、安居房、共有产权争锋。

保障房类型太多了。

深圳保障房是一个总称，包括公租房、保租房、安居房、可售人才房、共产房和售保房：公租房、保租房这两种属于租的保障房，安居房、可售人才房、共产房和售保房这4种属于可以买的保障房。

人才房是政府指导价的6折，安居房是政府指导价的5折，补一定差价后，10年后转红本，就跟商品房一样了。

但是商品房都普遍85折了，人才房就相当于商品房75折，安居房相当于商品房6折，目前显得比较尴尬。

共有产权是不能转红本的，但是可以封闭流转。

公租房，真低收入家庭，可以稳定性租很久，但是收入高一点、就不一定能租一辈子了。

保租房租金是比市场价低，但是不一定低太多，可是也会随行就市上调、比公租房贵。

嗯，再说一下，保障房内部分蛋糕，什么类型房更合刚需下手的事儿。

首先，共有产权的封闭流转，完全可以比拟下小产权。

1、小产权无证，大把野生中介代理、撮合，促进流通。

以后共有产权的封闭流转，也会有中介加入撮合。

2、小产权稳定锁定为周边中低端商品房的5折左右，也是跟大势价格波动的。

其实共有产权的价格，就跟小产权比较接近了。

3、小产权多数拥挤、低廉租房综合体感觉，少数有社区、可比中低端商品房。

共有产权楼盘，多数对标中端商品房品质，品质平均比小产权好很多。

4、小产权只能全款，最多2、3年内分批付全楼款。

共有产权可以贷款，正常月供，有一定的金融属性。

5、小产权可以卖给任何感兴趣的人，共有产权只能转让给政府或符合政府要求资格的人。

从居住升级来说，有资格跳上共有产权和配售房的，自然不会选择小产权。

但是，因为买了共有产权就不能再买商品房，所以买共有产权的有可能拿余钱买小产权投资。

另外，共有产权、售保房，与商品房（及可转红本的人才房、安居房）最大的不同，就是商品房家庭可以买2-4套房（具体看当时限购政策）。

所以，确实更殷实的中产或富裕人家，是只能买商品房（或能转红本的），以便家里可以多买几套房。

问共有产权封闭流转，其实流通性也蛮好吗？

答：

1、共有产权，原则上可“封闭式流转”，但是更早搞共有产权的北京，还并没有封闭流转的参考范例。

就是满5年后，可把50%产权转让给共持方，目前也没先例，倒有想转产权的、并没转出去。

2、可是，买共有产权的，不就是负担能力和意愿，都不愿意搞商品房的么？

人总要片瓦遮身，大人也要给小孩一个稳定的窝，从门槛和性价比来说，共有产权买了，就可以持续持有，正常不需要想着“转让”出去。

问共有产权转让时，双方协商价格，就有机会赚钱吗？

答：

1、取决供求关系。

供，看有多少新保障房在路上、有多少二手共有产权；

求，未来保障房资格都还可能变化，松紧度会影响队列人数。

2、毕竟封闭流转，同区域、同品质，还是商品房会贵。

人才房能转红本，转了以后，跟商品房一个价，比共有产权贵。

3、毕竟是50%份额、又是低单价，利润总额也是有限。

牟利，不是共有产权主诉求。

问共有产权负担轻、不补差价，住着又比公租房有归属感得多

答：

1、正解！与低负担偏好的人来说，共有产权完美满足了“低负担+自有感”。

2、共有产权本身定价更低，不能转红本也就不补差价，自然是“最低门槛”。

在商品房普遍85折以后，人才房相当市价7.5折，安居房相当市价6折，共有产权房相当市价5折。

补差价以后，人才房相当市价8.5折，安居房相当市价6.9折，共有产权还是相当市价5折。

问预算够商品房、保障房，买没更好？

答：

1、综合测算，买安居房更实惠。

安居房比人才房便宜，仅比共有产权贵一点，还能转红本，红本以后就是跟商品房一个市场价。

2、安居房要补差价，但是差价并不大。

可以想卖以后，再去转红本，甚至让买家垫付差价。

3、唯一问题：安居房比较少一些。

安居房是深圳本土政策，可能迟早要退出，让位给共有产权。

总之，人才房估计还有约2万多套，是倒计时去货中。

目前深圳可统计到的待上新人才房是21个盘、约1万套左右。

意识到市场卷得很厉害，很多人才房项目在对标中高端商品房的品质和户型舒适度。

安居房是深圳特有的，约2.4万套、29个盘，也是倒计时去货中，以后不会再有，也是个窗口期。

未来，将有售保房（配售型保障性住房），价格比共有产权再低10%，但是永远只能封闭管理，只能政府回收，不能出售、调换、出租、抵押、赠予。

也就是说售保房，完全没金融属性。

这样，对比起来，共有产权就是能卖回给政府部门和符合条件的家庭，能抵押、能出租，就有一定的金融属性。

总之，

1、售保房，商品房市场价4折。

永远封闭，不能流转，只能政府回收。

不可以出售、调换、抵押，也不能出租和赠予。

2、共有产权，商品房市场价5折。

封闭流转，政府回收，或者50%产权转让给符合资格的买家、能议价。

自有50%产权部分可贷款（抵押），能出租，有一定金融属性。

不能转红本，所以没有补差价一说。

3、安居房，商品房市场价5折，23年8月1号以后已停建新项目。

10年后可补红本，补20%差价，可自行按市场价、商品房模式销售。

转红本以后有完全的金融属性。

4、人才房，商品房市场价6折，6万套已定项目以后，不再新增。

10年后可补红本，补20%差价，可自行按市场价、商品房模式销售。

转红本以后有完全的金融属性。

5、然鹅，2024年深圳商品房已普遍85折，所有保障房与商品房价差缩小1-2成。

商品房选择多，地段丰富，户型丰富，一般2-5年能办下红本，即可自由流转、转售。

而且，有共有产权、售保房、公租房的，就不能买商品房，不适合想买多套房的家庭。

非常时期，有非常之保障房类型。

大概2、3年后，人才房、安居房不会太多，共有产权、售保房当为主流。

共有产权封闭流转，售保房封闭、不能流转，将逐渐实现“与商品房”的两条腿走路。

但是，现在和未来，刚需都被各种保障房抢走，商品房必须助攻500万以上，3-5房为主，改善为主，才有出路。

偏远的刚需商品房，将尤为尴尬，建议政府大量收购充实共有产权、售保房、公租房。