观点网 捱过了寒冬，却还是没撑过倒春寒的三月。
3月28日夜间，金辉控股发布了2023年业绩公告，在前期盈警公告铺垫以及港股房企全年业绩普跌氛围烘托下，市场对这一份成绩单可能也并未抱太多期待。
过去一年，金辉控股营业收入约342.5亿元，同比下跌3%；毛利约25.3亿元，同比下跌51.2%；公司拥有人应占亏损5.812亿元，跌幅134%。
截至期末，金辉控股总资产1297.8亿元，较去年末减少19.73%；总负债938.29亿元，同比减少25.59%。
在发布年度业绩公告前不久，金辉控股刚宣布本金总额为3亿美元的票据违约。
虽然挺过了行业谷底，但漫长的调整期还是波及到这家曾经的示范民营房企。
租金收入唯一正增长
从结构上看，物业开发及销售收入仍是金辉控股的主要收入来源。
2023年，金辉控股物业开发及销售收入338.14亿元，占全年总收入的98.7%，其中住宅部分收入为331亿元，占比96.6%，商业部分收入为7.15亿元，占比2.1%。
物业租赁及管理咨询服务收入分别为4.17亿元、1753万元，占总收入的1.2%、0.1%。
具体来看，物业开发及销售收入较去年同期减少3.1%，主要为已交付总建筑面积减少所致。
据悉，金辉控股项目主要分布在长三角、环渤海、东南、华东、华中、西南、西北及深惠八大区域。于2023年，长三角地区销售收入贡献最多，达90.94亿元，占比26.9%，全年交付建筑面积48.16万平方米。
华东地区、西北、环渤海销售贡献位居前列，分别达64.77亿元、57.67亿元、51.24亿元，占比19.2%、17%、15.2%。东南、西南、华中、深惠区域销售占比9%、6.1%、4.9%、1.7%。
对比去年同期，长三角、西北、华东、环渤海四个区域的销售占比均取得增长，对应增幅2.8%、1.1%、9.1%、6.5%。
金辉控股在此前发布的盈警公告中提到，2023年度预期亏损主要是房地产行业调整的影响，导致合约销售价格承压，地产开发业务的结算毛利率下降，开发中及持作出售的竣工物业及其他资产减值所致。
数据显示，2023年金辉控股共计交付建筑面积265.8万平方米，同比增加约2.8%；已确认平均售价有所下降，由上年的13499元/平方米，降至12721元/平方米，降幅为5.76%。
毛利约25.3亿元，同比下跌51.2%，毛利率由上年末的14.7%下降至2023年的7.4%。年度业绩公告中并未就下降原因具体展开，不过销售成本为317.2亿元，同比增加5.2%。
物业开发及销售成本主要包括建设成本、土地收购成本及资本化利息。该项数据主要是由于2023年新增计提存货跌价准备增加，导致销售成本增加。
截至期末，金辉控股在建项目的计划总建筑面积为1214.13万平方米，较上年末减少约24.6%。土地储备总建筑面积约2162万平方米，其中96.5%位于强二线及核心三线城市。
其他业务方面，物业租赁收入包括出租办公楼、购物商场及购物街等商业物业的经常性租金收入，由上年的3.9亿元增至4.17亿元，增幅约6.8%。
租金收入也成为唯一一项实现正增长的业务。
值得注意的是，位于上海北外滩核心区的金辉索菲特将在今年开业，届时物业租赁收入有望进一步增加。
向合营企业及联营公司提供管理咨询服务所得收入同比减少约16.3%至1750万元，金辉控股表示，主要由于提供管理咨询服务的合营企业及联营公司开发的项目规模有所缩少。
截至2023年末，金辉控股持有27项投资物业，总建筑面积约为136.14万平方米，并持有一处持作未来开发的投资物业，估计总建筑面积为6.95万平方米。
数据显示，2023年，金辉共完成全国27城、72批次、40000余套交付工作。金辉控股表示，将继续保持稳健的发展战略，以“保交付”为底线，践行企业责任，实现高质量发展。
“总而言之，伴随房地产行业的政策信号愈发积极，我们相信房地产行业有望逐步企稳，并实现其作为稳投资、稳增长重点产业的作用，迎来更加广阔的发展前景。”
短期压力凸显
作为“第二支箭”首批示范民营房企，截至2023年7月，金辉控股境内信用债债务清零，又于8月、12月发行两笔“中债增”全额担保的中期票据。
虽然受惠于政策环境和融资端的利好，但市场仍面临着一些挑战和风险。从目前情况来看，金辉控股短时期内流动性压力仍较大。
截至期末，金辉未偿还借款总额为294.284亿元，同比减少22.18%，短期借款为139.4亿元。其中，一年内须偿还的银行贷款、其他借款以及优先票据和公司债券等金额分别为111.41亿元、5.93亿元、22.06亿元。
截至期末，金辉控股现金及银行结余（包括受限制现金）为72.9亿元，资金差额明显。
找钱、省钱将是金辉控股未来一段时间的主要工作内容，在艰难处境下，已经刀刃向内。
据年报披露，2023年金辉控股行政开支约为6.863亿元，同比减少约19.6%，主要是由于员工薪金及办公费用减少导致。
数据显示，截至2023年末，金辉控股共有1432名雇员，上年为2257名，一年时间员工数量减少825名。2023年员工成本（包括董事）约3.256亿元，同比减少1.095亿元，降幅达25.16%。
减少行政开支于整体财务表现而言，显然效果有限。
在发布年度业绩公告前不久，金辉控股宣布本金总额为3亿美元的票据违约。虽然挺过了行业谷底，但漫长的调整期还是波及到这家曾经的示范民营房企。
该项美元票据利率为7.8%，于2021年9月14日发行，是金辉控股首次发行的美元绿色债券，债券期限2.5年，到期日为2024年3月20日。
关于违约原因，曾有消息人士表示，金辉控股因物业交付不足，被监管部门限制汇出资金。在年度业绩公告中，金辉也将此项票据违约视为存在可能对集团能否继续持续经营构成疑问的重大不确定因素。
但事实上，金辉控股2023年的销售及分销开支同比增加，由2022年的9.317亿元增加约10.6%至2023年的10.305亿元。
对此，金辉控股表示主要由于年内预售的项目本期结转，合同资产按照项目的结转比例结转为销售代理费较去年同期有所增加导致。
的确，过去一年全国房地产市场在投资、销售等方面均呈现出同比下降的趋势。
2023年，全国房地产开发投资11.1万亿元，同比下降9.6%，其中住宅投资8.4万亿元，同比下降9.3%。全国商品房销售面积11.2亿平方米，同比下降8.5%，其中住宅销售面积同比下降8.2%。全国商品房销售额11.7万亿元，同比下降6.5%，其中住宅销售额同比下降6%。
尽管为保障市场平稳健康发展，各类型应对措施不时推出，但在筑底转型时期，阵痛依然存在。
新的一年，金辉控股也表示正尽力解决问题，并力求与票据持有人保持紧密联系，以寻求最佳解决方案，从而保障所有利益相关者的权益。
鉴于上述情况及当前经济环境，金辉控股也在评估是否拥有充足财务资源持续经营时，考虑未来流动资金状况及可动用的融资渠道（包括信贷融资）。
据悉，金辉控股也将采取系列措施以确保集团维持充足的营运资金，包括加快预售物业并加快收回销售所得款项；密切监察物业发展项目的建造进程，确保建造及有关款项如期完成，以及根据预售安排出售的有关物业按期完工并交付客户；以可接受的成本寻求现有借款以及新债务融资及银行借款的再融资；以及在获得所需资金前，不会承诺重大的资金支出及土地收购。
简而言之，仍将聚焦保交付、缩减开支、加快物业销售等业内已达成普遍共识的事项。
