日前央行发布了2024年12月金融数据。当月居民部门中长期贷款新增3000亿元，同比多增1538亿元，连续三个月增长回暖，反映出市场成交量有所改善。但全年累计新增2.25万亿，连续第三年回落，显示房地产市场止跌回稳仍需加力。
目前各方已经形成共识，即房地产问题是当前经济中的关键问题，在市场下行阶段，需要强有力的外力扭转，以打破负反馈循环。
因此，去年9月底以来，中央对房地产的重视程度大幅提升。9月26日的中央政治局会议提出“促进房地产市场止跌回稳”，相关部委连续推出了“四个取消、四个降低、两个增加”的系列政策。随着政策效力持续发挥，10月以来，30个大中城市商品房销售面积已经连续三个月环比增长，居民部门中长期贷款规模也连续三个月同比多增。
不过，需要指出的是，近期市场成交量的回升，一定程度上属于“以价换量”。从更能反映市场情绪的二手房成交指数来看，近期成交量确实有所改善，但价格仍持续处于下行区间。需要考虑在这波刚性需求释放完毕后，如何进一步夯实市场企稳的基础。
实际上，当前市场情绪之所以仍然不高，主要受到两方面因素的掣肘。一方面，居民对未来收入预期仍然偏弱。根据统计局的消费者信心指数调查，截至2024年11月，居民对于收入的信心指数约为94.1，为历史数据的11%分位水平。应该说，在预期影响下，降低首付比和贷款利率可能难以持续提升居民部门的加杠杆意愿。
另一方面，库存压力仍然较大。截至2024年11月底，商品房待售面积仍然高达7.33亿平方米，约处于历史数据的96%分位水平，去化周期仍然较长。虽然中央明确地方政府专项债券可用于回收闲置存量土地、新增土地收储和收购存量商品房，央行也推出了保障性住房再贷款，支持地方政府收储，但从实际运行情况来看，使用率仍有待提高。
毋庸置疑，我国房地产市场仍然具有较大的发展空间，包括城镇化率与发达经济体相比还有10多个点的提升空间，户籍城镇化率和常住人口城镇化率仍有将近18个点的差距，以及一批“老破小”的住房状况有待改善等。但就现实而言，以上两个方面的掣肘影响了这些发展空间的释放，因此，推动房地产市场止跌回稳，还需在两个方面持续用力：
一是尽可能改善居民收入。去年底的中央经济工作会议将“促进居民收入增长和经济增长同步”作为发展目标之一，已经凸显出对于这一问题的高度重视。而要促进收入增长，就需要从就业端发力，改善居民的工资性收入，以及通过“稳住股市楼市”，改善居民的财产性收入。
二是要尽可能降低库存压力。在上一轮供给侧结构性改革中，我国曾通过棚改货币化等方式拉动居民杠杆率来实现去库存。但当前杠杆率已达到63.2%，继续上升的空间有限，因此去库存的责任需要落在地方政府甚至是中央政府身上。应尽可能地把专项债用于收储等政策落实到位，甚至可以考虑由中央政府出手来统一收储并改成保障性住房。
事实上，中央已对2025年的政策基调作出重要调整，财政政策转向“更加积极”，货币政策转向“适度宽松”，均为较积极的表态，并明确要求“持续用力推动房地产市场止跌回稳”“推进处置存量商品房工作”。可以认为，在政策加码之后，房地产市场止跌回稳的可能性正在上升。
