1，买房收获的应该是幸福，而不是痛苦。这几年的情况却恰恰相反，更多的人因为买房陷入到了巨大的痛苦之中，既有房贷压力，又承担了房价下跌的损失。
所以最近我更新的买房系列的几篇文章在反复讲如何更合理的规划自己的资产，如何专注在自己的核心需求上去买房，而不是被自媒体带节奏，被中介带节奏，被赚钱的想法迷惑，脑子一热就去买房。
2，政府鼓励买房，是从整个社会层面，从整个房地产行业不景气，希望更多的人通过买房来降低房企压力，降低金融系统风险等等角度。对于个人来说，则要认真思考，你的资产是否健康，你买房的目的到底是什么，想明白之后，我也鼓励大家去买房，通过买房获取幸福，没有想明白的，跟着低首付的节奏，跟风买房，最终只会让自己吃亏。
社会群体角度，个体角度，这是两个不同的方向，每个人应该更多关注个人角度。
3，这一篇文章，来给大家做一下北京买房精算，在北京买房到底赚不赚钱。
我们以500万总价的房子来算。北京的首套房首付15%，500万的房子首付75万。我们按首付100万，贷款400万来算。持有5年。
目前房贷利率3.15%，年限30年。（假设利率不变）
贷款100万，则月供4300元；贷款400万，月供17200元。
每年的月供为17200*12=206400元
5年时间，总的月供为1032000元，还款本金434088元，还款利息597912元。
其他成本：中介费1%，契税1-1.5%，成本估算10万左右。
在房价不变的情况下：你的净成本就是总的还款利息+其它成本，597912+100000=697912元；
在房价下跌的情况下：比如房价跌了50万，你的净成本就是房价下跌价格500000+597912+100000元，为1197912元；
在房价上涨的情况下：比如五年涨了50万，那么你的净成本就是（597912+100000）-500000=197912元；
不确定性发生在房价的涨跌、利率LPR的波动、以及你每个月的月供支出压力。
其中，每个月的月供支出压力，会使得生活支出变得紧张。
总结下来就是，在房价5年有10%上涨的情况下，这个房子是不赚钱的。在房价不涨及下跌的情况下，会有一定的资金压力，房价跌幅过高，成本损失会比较严重，甚至首付清零。
从买房意义的角度讲，如果你是赌的心态，赌房价上涨，风险比较大；如果你从自住角度考虑，高杠杆会有比较高的月供压力，相对低的杠杆买，抗风险的能力更强，月供压力小，心里踏实。
4，买房精算第二个维度。
如果房价涨了，那么你接下来做什么？500万的房子5年涨了20%，变成了600万。这个时候你是赚钱的。
这个时候800万的房子涨到了960万，1000万的房子涨到了1200万。房价涨，你的置换成本是增加的。
你卖掉那套房子，然后置换高总价，最终的结果是更高的杠杆，更高的成本。
如果房价跌了，那你接下来会做什么？房价跌了50万，每个月17000的月供，这个时候你不但亏了钱，还承担着高月供压力。
其中一种可能是，卖房变现。
所谓的追涨杀跌，在楼市里是一样表现。
5，那这事到底有没有最终解呢？当然有。
最终解，在于你的收入。
很多人想的是，房价涨了，我就赚钱了，赚了钱就能换房了。毕竟过去二十年，很多人就是这么干的。但是多数人忽略了一点，那就是过去二十年（2000年之后的很长一段时间），收入是上涨的。很多人换房是因为收入涨了，存款变多了。
存款+卖房款+适度杠杆=改善
存款或者说收入是关键。
单纯从买房增值赚钱角度，你永远会被套在里边。
住在老公房的那些人，当年房子的房款成本只有5万块钱，后来房子涨到了300万，他们仍然住在老公房里。想换旁边的商品房仍然换不起。你的居住品质的改善，靠的是收入。而不是房子的增值。
6，以上就是从买房精算的角度做的理性层面的分析，供大家来参考。
我接触的大量的粉丝来咨询买房问题，其中很大一部分是八零后九零后，和我同龄的有很多，买首套房二套房，他们最容易出问题的地方就在于，很多人没有建立起对于买房这件事的一个相对完整的认识，所以会迷茫，或者鲁莽，等到过了一两年之后，又发现之前的决策是错误的，会陷入到无限的焦虑中。
每个人或每个家庭，赚钱都没有那么容易，买房是每个家庭绝对的大的投入，在这方面决策上出了问题，想不清需求，或者盲目加杠杆，或买超出自己承受范围的房子等等，对于个人及家庭都是很大的影响。
我近期的分享多是集中在一些大的思路层面的东西，希望能对一部分人有帮助。
