作者：宁向东
来源：微信公众号：宁向东课外的话
【宁向东课外的话（微信ID：ningxiangdong_qh）是清华大学经济管理学院宁向东教授的随想录。宁向东教授为清华大学公司治理研究中心主任。个人微信公众号“宁向东课外的话”包括对财经时事热点的解析，好书阅读，以及企业管理实践的分享。】
前几天，一位做房地产的朋友和我聊起了周杰伦的新房，是价值6亿新台币（约合1.2亿人民币）的一座顶层公寓豪宅。据说，这座位于台北市中心的38层公寓楼共有100户房子，户均面积在450米左右。周杰伦买的是顶层的楼中楼，高度为130多米。作为台北市中心的第一高住宅，有着360度的景观，可以远眺大安森林公园、台北的地标性建筑101，也可以俯瞰整个台北。
从周杰伦的豪宅，我和朋友聊起了房地产行业的细分化发展，觉得虽然从行业整体看并没有前些年的那种朝阳前景，但是，在细分市场里，房地产企业其实还是会大有可为。比如，城市高级公寓市场和功能型房地产市场。这篇文章我们主要谈高级公寓市场，以后有机会我们再谈谈诸如养老地产这样的功能型地产。
高级公寓，不是大众需求，但却是潜力无限的小众市场。随着中国经济的进一步发展，高级公寓市场的蓝海会越来越明确。我虽然是穷人，但还是去过一些富人的家，国外流行富人住别墅，但从使用便利的角度，我更相信中国都市中的高级公寓有未来。因为毕竟是东亚国家，人口密集，从交通和居住的便利性来说，市区的高级公寓更有利于生活。
都市高级公寓，应该具备哪些特征？
处于第一位的，还是位置，这与所有房地产的价值决定因素一样。交通便利，购物、医疗、教育资源配套齐全，这些是高级公寓的必要因素。但是，由于豪宅居住人群的很多特殊需求，所以，位置因素里面还需要有很大的奢侈品性质。比如，由于位置而带来的景观属性。因为这一点，可能在高级公寓里面，高层的价值会是低层价值的倍数。
在中心城市里面，获得这样的地段十分不易，所以，准备进入这个领域的房地产企业要早做准备，该盯的目标地段恐怕要花上许多年去留意，然后，在可能的拆迁机会到来时不落后手。据说，周杰伦买的这套公寓，开发商光是拆迁谈判就进行了十年。
第二，就是建筑材料。国内目前的楼宇建设所使用的材料，一般都是性能较差的廉价或中价材料，高档建筑材料使用的数量比较少，所以，很多楼房的总价里面，土地价格所占的比重还是相当大的。
举例来说，门窗材料有待进一步提高。现在即使在一些价格不菲的公寓里面，冬季坐在窗前，还是会感到冷风袭人；而很多房子的阳台和朝阳的房间，夏季会常常热浪袭人，必须要借助于暖气和空调才能解决这些问题。
而使用一些高科技含量的建筑材料，加上好的施工工艺，可以更好地解决这个问题，同时还有助于环保。一般人用不起这些材料，但我觉得豪宅的买主会欢迎这些新型材料的使用，而且有支付能力。
再举一个例子。北方很多公寓采用地暖方式，当采暖效果不尽如人意时，就会用电锤把整个地面拆掉，再重新铺设。这一方面扰民，同时又不利于节约。这些问题，我觉得开发商在豪宅的建设中有能力避免，这也可以极大程度解决住宅的舒适度问题。
第三，是服务的保障。高级公寓需要最重要的配套，就是高质量的物业管理。公寓的管理方，最好是高级酒店的管理者，这可以让公寓的管理有一个标准可以遵循。所以，豪宅与酒店的联合体其实是一个可以选择的方向。开发商可以将豪宅与酒店的物业开发联动，然后交由高标准的酒店管理公司来代为管理，这是保障服务质量的一个捷径。
第四，就是高级公寓的规划与设计。高级公寓的一个重要特点，就是面积大。面积大，售价高，但是国家的税收也可以多。由于钱的边际效用是递减的，购买者往往不会格外介意价格，所以，这是一个还原土地价值，多方得利的市场。
第五，就是要有非常精美的艺术气质。据说，周杰伦买的那个楼门厅极其奢华，更是放入了不少博物馆和美术馆一级的陈设和装饰。
高级公寓，是一个目前还没有被充分重视的细分市场。它既是一个产品品类，也是一种生活方式。中国高净值人群现存数目已经相当惊人。其中，有能力购买豪宅的人数应不在少数，而且我相信这个数量还会不断增加，所以，给这个人群提供专属产品应该市场空间广大。不过，房地产企业对此一市场研究比较有限，从目前提供类似产品的公司情况，还不成气候。很多公司主要以模仿国外类似产品为主，自我开发能力不强。
有人看了这篇文章，也许会想：在大量社会成员还买不起房，炒房风气难以抑制的大背景下，你在这里大谈特谈“高级公寓”概念，是否有兴风作浪的嫌疑。我这里要说，这种想法是比较狭隘的。
高级公寓，也可以成为城市中心区的豪宅，作为一个品类，代表着高端房地产产品，中国过去是缺乏的。很多先富阶层往往以别墅作为居家之用，而忽视了城市核心地段的居住产品。总之，由于交通等因素的制约，我个人以为：开发城市中心的公寓品类，让核心地段的价值得到更加充分的变现，有必要。
另外，豪宅市场对于整个房地产行业的发展也许还有带动作用。我对于国外房地产行业的考察经验告诉我，中国的房地产行业还处于粗放发展阶段，开发商的短期化行为严重，圈地就赚钱的思想已经严重制约了这个行业的发展。
最近几年，房地产行业内部竞争激烈，利润逐渐降低，房地产行业已经逐步成为了一种特殊的制造业。于是，中国制造业所有的低端化毛病，房地产行业都有。豪宅市场的发展，也许有助于这一行业逐渐走向高端化。毕竟，中国人需要更有品位的房子，城市豪宅说不定可以带一个头。
总之，高级公寓的经营，是一个专门的学问。比如，因为价格昂贵、不是开盘就光的普通住宅，有些房子，可能要卖上几年，这都需要与现在的地产商完全不同的经营理念。
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