宁向东:关于豪宅的N种选择

宁向东:关于豪宅的N种选择
2017年04月21日 10:40 宁向东课外的话

作者:宁向东

来源:微信公众号:宁向东课外的话

【宁向东课外的话(微信ID:ningxiangdong_qh)是清华大学经济管理学院宁向东教授的随想录。宁向东教授为清华大学公司治理研究中心主任。个人微信公众号“宁向东课外的话”包括对财经时事热点的解析,好书阅读,以及企业管理实践的分享。】

前几天,一位做房地产的朋友和我聊起了周杰伦的新房,是价值6亿新台币(约合1.2亿人民币)的一座顶层公寓豪宅。据说,这座位于台北市中心的38层公寓楼共有100户房子,户均面积在450米左右。周杰伦买的是顶层的楼中楼,高度为130多米。作为台北市中心的第一高住宅,有着360度的景观,可以远眺大安森林公园、台北的地标性建筑101,也可以俯瞰整个台北。

从周杰伦的豪宅,我和朋友聊起了房地产行业的细分化发展,觉得虽然从行业整体看并没有前些年的那种朝阳前景,但是,在细分市场里,房地产企业其实还是会大有可为。比如,城市高级公寓市场和功能型房地产市场。这篇文章我们主要谈高级公寓市场,以后有机会我们再谈谈诸如养老地产这样的功能型地产。

高级公寓,不是大众需求,但却是潜力无限的小众市场。随着中国经济的进一步发展,高级公寓市场的蓝海会越来越明确。我虽然是穷人,但还是去过一些富人的家,国外流行富人住别墅,但从使用便利的角度,我更相信中国都市中的高级公寓有未来。因为毕竟是东亚国家,人口密集,从交通和居住的便利性来说,市区的高级公寓更有利于生活。

都市高级公寓,应该具备哪些特征?

处于第一位的,还是位置,这与所有房地产的价值决定因素一样。交通便利,购物、医疗、教育资源配套齐全,这些是高级公寓的必要因素。但是,由于豪宅居住人群的很多特殊需求,所以,位置因素里面还需要有很大的奢侈品性质。比如,由于位置而带来的景观属性。因为这一点,可能在高级公寓里面,高层的价值会是低层价值的倍数。

在中心城市里面,获得这样的地段十分不易,所以,准备进入这个领域的房地产企业要早做准备,该盯的目标地段恐怕要花上许多年去留意,然后,在可能的拆迁机会到来时不落后手。据说,周杰伦买的这套公寓,开发商光是拆迁谈判就进行了十年。

第二,就是建筑材料。国内目前的楼宇建设所使用的材料,一般都是性能较差的廉价或中价材料,高档建筑材料使用的数量比较少,所以,很多楼房的总价里面,土地价格所占的比重还是相当大的。

举例来说,门窗材料有待进一步提高。现在即使在一些价格不菲的公寓里面,冬季坐在窗前,还是会感到冷风袭人;而很多房子的阳台和朝阳的房间,夏季会常常热浪袭人,必须要借助于暖气和空调才能解决这些问题。

而使用一些高科技含量的建筑材料,加上好的施工工艺,可以更好地解决这个问题,同时还有助于环保。一般人用不起这些材料,但我觉得豪宅的买主会欢迎这些新型材料的使用,而且有支付能力。

再举一个例子。北方很多公寓采用地暖方式,当采暖效果不尽如人意时,就会用电锤把整个地面拆掉,再重新铺设。这一方面扰民,同时又不利于节约。这些问题,我觉得开发商在豪宅的建设中有能力避免,这也可以极大程度解决住宅的舒适度问题。

第三,是服务的保障。高级公寓需要最重要的配套,就是高质量的物业管理。公寓的管理方,最好是高级酒店的管理者,这可以让公寓的管理有一个标准可以遵循。所以,豪宅与酒店的联合体其实是一个可以选择的方向。开发商可以将豪宅与酒店的物业开发联动,然后交由高标准的酒店管理公司来代为管理,这是保障服务质量的一个捷径。

第四,就是高级公寓的规划与设计。高级公寓的一个重要特点,就是面积大。面积大,售价高,但是国家的税收也可以多。由于钱的边际效用是递减的,购买者往往不会格外介意价格,所以,这是一个还原土地价值,多方得利的市场。

第五,就是要有非常精美的艺术气质。据说,周杰伦买的那个楼门厅极其奢华,更是放入了不少博物馆和美术馆一级的陈设和装饰。

高级公寓,是一个目前还没有被充分重视的细分市场。它既是一个产品品类,也是一种生活方式。中国高净值人群现存数目已经相当惊人。其中,有能力购买豪宅的人数应不在少数,而且我相信这个数量还会不断增加,所以,给这个人群提供专属产品应该市场空间广大。不过,房地产企业对此一市场研究比较有限,从目前提供类似产品的公司情况,还不成气候。很多公司主要以模仿国外类似产品为主,自我开发能力不强。

有人看了这篇文章,也许会想:在大量社会成员还买不起房,炒房风气难以抑制的大背景下,你在这里大谈特谈“高级公寓”概念,是否有兴风作浪的嫌疑。我这里要说,这种想法是比较狭隘的。

高级公寓,也可以成为城市中心区的豪宅,作为一个品类,代表着高端房地产产品,中国过去是缺乏的。很多先富阶层往往以别墅作为居家之用,而忽视了城市核心地段的居住产品。总之,由于交通等因素的制约,我个人以为:开发城市中心的公寓品类,让核心地段的价值得到更加充分的变现,有必要。

另外,豪宅市场对于整个房地产行业的发展也许还有带动作用。我对于国外房地产行业的考察经验告诉我,中国的房地产行业还处于粗放发展阶段,开发商的短期化行为严重,圈地就赚钱的思想已经严重制约了这个行业的发展。

最近几年,房地产行业内部竞争激烈,利润逐渐降低,房地产行业已经逐步成为了一种特殊的制造业。于是,中国制造业所有的低端化毛病,房地产行业都有。豪宅市场的发展,也许有助于这一行业逐渐走向高端化。毕竟,中国人需要更有品位的房子,城市豪宅说不定可以带一个头。

总之,高级公寓的经营,是一个专门的学问。比如,因为价格昂贵、不是开盘就光的普通住宅,有些房子,可能要卖上几年,这都需要与现在的地产商完全不同的经营理念。

本文系【宁向东课外的话】原创首发,转载请注明出处

财经自媒体联盟更多自媒体作者

新浪首页 语音播报 相关新闻 返回顶部