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太原楼评☞| 业内视角
464篇/文4567字/阅读18分
导读
楼市分化，山西回暖；欲穷晋巅峰，省域鉴豪宅！
察势者明，趋势者智，驭势者独步天下！
见字如面，大家好，我是太原楼评君！
楼市超跌 山西回暖！
2018年“活下去”，房地产行业转折点来临！
2022年“黑铁时代”，做不好就要收回番号！
万科对于行业，有吹哨人的味道。统计局数据：今年1-7月商品房销售面积同比-6.5%，销售额同比-1.5%，部分房企风险或进一步暴露。2023年度中期业绩发布会，万科对房地产市场研判认为已经是超跌。
全国楼市下跌，山西楼市却在回暖。统计局数据：2023年1季度，全国商品房销售面积同比增速中山西位列第五，山西省增速20%。2023年1-7月商品房销售面积同比增长9.3%。同时，山西省在积极试点现房销售。
在楼市波动中，山西省入门级豪宅（面积大于144㎡；均价超1.5倍）呈现了另一番价格坚挺的景象，以省会太原为例，豪宅改善和刚需已是三足鼎立局面。
其成因既有山西经济崛起的支撑，也有山西人对房子的特殊感情，以及豪宅房企普遍实力较强，交付不像刚需盘冲击大，豪宅的消费者见惯了春秋，判断力更稳定。
省域巅峰 价值回归！
楼评君在参与省内房地产相关政策制定和研究过程中，曾有个高品质住宅的课题研究，本身长期做地块的开发，还是可以聊一下山西省典型豪宅特征和观点。
NO. 1｜晋北三杰 大同称雄
大同、朔州、忻州这三兄弟，皆是地势险要，长城内外，塞外风光，这里有汉高祖的白登之围，杨家将镇守的雁门关，晋商万里茶道杀虎口...
其中最为出名的当属北魏古都大同。北控大漠，南据雁门；一代都城，三代京华；京师屏障，三晋门户。大同因煤而兴，被誉为"煤都"，也因煤而"衰"遭遇发展危机。
大同得益于耿市长的造城运动，大同古城复兴，成为全国首批24个国家历史文化名城，虽然这几年在省内经济地位有所下滑，但房地产发展成熟，豪宅颇具代表性。
（一）大同豪宅——五龙巷
2008年，大同城墙宣布复建。伴随华严寺、善化寺、法华寺、关帝庙、府文庙、纯阳宫等一众历史文化名城保护工程启动，大同古城内逐步换新颜，代王府也获新生。
伴随大同古城的修建，御东新区也得到新发展，2010年50万㎡的别墅群——江鸿铂蓝郡开建，二年后入市一炮而红，后布局铂蓝郡花千树，以及如今的铂蓝五龙巷！
九五至尊，代王府的九龙壁，大同古城的五龙巷。走到大同古城内，这种别墅类型产品，属于艺术品范畴。古城内有紫云华城、永泰府学裡、乾楼巷、凤台晓月、云路庭院等，文瀛湖畔也有御锦文瀛、大同府皆是低密型的高端产品，因而选择性更广。
铂蓝郡在大同有良好口碑，虽然五龙巷体量并不大，但充分汲取了北方清明大院形制设计的产品体系，合院约为220—439㎡，四合院约为540—1232㎡。
青砖灰瓦、厚重威严，自成天地，入手动辄上千万，楼评君无法揣测大同豪宅的消费力有多强，但某项目曾出过“一般人，拿不动”的文案，可见一斑。
（二）朔州/忻州豪宅——空缺
至于朔州地区，明显就沉闷了许多，朔州也有不错的产业，但城域集中度偏弱，房价在省内垫底，全国也是榜上有名，朔州的华府在华府系实属低配版。但是另一方面，朔州有国内“小北欧”之称，房价较低，收入还不错，生活幸福感还是蛮强的。
晋北锁钥的忻州，曾经是贫困县居多，近几年开启产业升级，大搞文旅，太忻一体化...地产只是刚刚起步抬头，有个忻园但相对于大同，实无豪宅可言。
NO. 2｜晋中区域 太榆共生
晋中区域是围绕强省会战略而展开的。2022年山西提出“一群两区三圈”新布局，山西中部城市群包括太原、晋中、忻州、吕梁、阳泉！在相关解读文件中：其目标是引领山西发展，打造在全国具有较强竞争力、吸引力和知名度的重要城市群。
山西中部区域群山环绕，河谷盆地，东有太行、西有吕梁，经济和人口占全省半数，本就形态一体容易实现共同发展促进，最为代表的当属太榆同城太晋一体！
（一）太原豪宅——星河湾
太原顶级豪宅，从发展视角看是存在停滞的，如今省内各地市的豪宅已突破千万级，太原从星河湾之后也有金茂府、花语堂，但有突破性的项目寥寥无几，难出其右。
楼评君和友人聊天时，提到过一个观点，太原房企做项目常常是“下坡路”，比如太原恒大华府在全国华府系都是很强，但之后再无超越，所谓出道即巅峰，万达，绿地等也有这种味道。导致太原豪宅林林总总，选个代表只能无奈选择星河湾。
总价上说，三千万级的花语堂，产品确实也不错。但有点尴尬，高层卖一万出头，合院突破10万+，买它会感觉是个“大怨种”，看大同的同类定价，花语堂明显飘了！
平心而论，星河湾足足千亩，开发十余年，论稀缺性，并不是那么占优势。装修虽然更迭了几代，那种浮夸的“土豪”标签味道浓郁，总是难以逃脱。
（二）晋中豪宅——良硕无界
2022年，对晋中榆次楼市而言，是一个新起点，自此有了能和太原顶级豪宅掰手腕的国际系豪宅，新加坡SCDA在全球第66座建筑作品——良硕无界！
晋中市，一个四线城市。榆次区，人口不足百万。良硕何敢如此“越界”，挑战无数权威？作为良硕首个豪宅，相对于品牌房企“复刻”型开发明显吃亏的！拿地后，良硕多易其稿，概念设计方案不断升级，最终将全球顶尖设计事务所SCDA请到山西。
2022年楼评君参观良硕无界，无论是公建化外墙，还是墅级6.3米超大落地客厅，以及五星级酒店的社区配套服务，设计精妙，放眼全省，冠绝三晋。当然无界也有前卫的”弊端“，强调空间感，弱化传统家族型居住功能理念，更符合年轻化家庭诉求。
（三）吕梁/阳泉豪宅——空缺
除去太原和晋中后，阳泉，吕梁顶级豪宅较单薄，本就是生活互相融入，购房者极易向太原“流入”，在刚需类项目中，吕梁和阳泉是排列在靠前的购房“生源地”。
据楼评君了解，吕梁离石在恒大碧桂园品牌房企光环消退后，本土的东泰集团成功补位，住宅品质有了很大提升，三年时间单价拉升到了八千的门槛，未来大概率会出突破性极强的豪宅，远超碧桂园240㎡的限制。
阳泉，本身源于产业而兴起，和朔州一样也是全国房价倒数的城市，即便一些项目没完全躺平，如尝试用四代建筑等加码品质，但受房价制约，豪宅上难以出彩。
NO. 3｜河东地区 徐图复兴
三十年河东，三十年河西。
河东地区是中华民族的发源地之一，也是华夏文明的摇篮，因地势平坦，水源丰沛，人口众多，农业发达，上古尧舜禹皆在河东建都，春秋时期也是秦晋两国战略要地。
河东不仅实现了晋国称霸，也是人才辈出，如思想家荀子、纵横家张仪、水利家李冰、名将如卫青、霍去病、关羽等，文学家柳宗元、才子王勃...
河东地区主要有运城盆地和临汾盆地构成，运城古称“河东”，因“盐运之城”得名，临汾素有平阳称号，故得名河东平阳，被誉为”华夏第一都“！楼评君认为临汾重工业底子较强，运城轻重工业相对均衡，农业方面的优势更明显。
（一）临汾豪宅——玖境
临汾城市规划发展相对滞后一些，在近几年地产开发上才变得较为活跃，也是星河湾在山西的第二城，临汾早期豪宅当属汾河畔天鹅花园，早已经跨越200㎡门槛。
当下看，临汾星河湾未能赢得像太原的口碑和认可，而玖境则是站在前辈天鹅花园铺好的道路上，据说2023年上半年已开盘，户均面积三百平，户均总价约四百万。
（二）运城豪宅——缺位
运城楼市发展很平稳，规模量仅次于太原。项目数量多，产品丰富，城市向东发展，准豪宅主要集中在盐湖区东城禹都公园周边！比如滨湖一号（四居185-584㎡）、外滩玺园（四居160-292㎡）、湟栋公园里（四居155-232㎡）、和盈观海（152-345㎡）、鑫马央玺（四居170-223㎡）...
楼评君早些年曾给湟栋地块写过产品建议方案，梳理楼市运行中就发觉，本土房企更突敢于破，除了大平层外，低密譬如南山新境，水墨江南，蓝城南山小镇。
近期运城有个口碑不错的项目——紫荆府，虽没有豪宅的价，也不是核心地段，但初具准豪宅属性，楼评君在晋南的改善地块定位中，多次使用过它做产品发展对标。
在顶级豪宅上暂时无法选择极具代表性楼盘，期待运城楼市进一步发展来突破吧！如果非要确认一个，暂定金鑫湖滨一号吧，毕竟它是运城大平层的“先驱者”！
NO. 4｜上党地区 各有千秋
晋东南，古称为上党地区，因地势高险，被称”天下之脊“，自古为战略要地，三家分晋后成为对峙前沿，分别设置上党郡，此地区最为出名当属长平之战！
从中部崛起都市圈看，长治、晋城处于太原都市圈和中原都市圈外围，两地虽是山西省，但和河南联络性较强，尤其是晋城。长治主城区不大，周边县城距离也较近，曾出现过县里涨幅反超市区的现象，房价和GDP已经跃为山西省内第二把交椅。
（一）长治豪宅——和平里上座
2021年，山西三建将“和平里“系产品升级，上座选用全国建筑设计领域顶级的尤安(UA)设计！打造4城市标杆——集金融、商业于一体的IFC综合体。
产品上力求创新突破，达成当地楼盘的品质标杆，户型上糅合了先进理念，如L型巨幕边厅，6.3米挑空复式，以及L型错层设计。项目小缺陷就是容积率略高，潜在对舒适性有降损，作为山西本土豪宅，开盘就达到17亿，成为山西楼市现象级楼盘！
（二）晋城豪宅——空缺
晋城地名已有千年历史，春秋末年，三家分晋，迁晋静公于此，故称晋城，算起来也是晋脉本宗所在，皇城相府的盛名，晋城在康养文旅方面步调较快。
楼评君疫情期间居家调研了晋城七八个”停滞“项目，对晋城楼市，还停留在吴王春晓，兰泽花园、南洋花城这类老盘上。
如今浩翔云玺（183-233㎡）和御苑澜庭（ 四居203-290㎡）未睹芳容！缺乏充分的调研，故而晋城豪宅暂时先空缺，期待后续更新晋城市场再做评价甄选。
如抛开地段和感受验证，单从产品看，楼评君认为御苑澜庭似乎略胜一些。
纵观豪宅，特质总结！
一，山西豪宅分类
纵观山西各城市的豪宅，往往分为两类，一类低密型，往往是兼具了文旅属性，环境佳，造型典雅，大气厚重，但生活气息相对缺乏，营销手法有点钻石策略，激发每个人内心里的藏世的消费冲动，溢价率普遍偏高，但流速属于中下。
第二类便是大平层豪宅，地段黄金，外观公建化，相对数量偏多，稀缺性有一定减损，室内空间面积尺寸给到位，舒适度较高，注重交付前的体验感，交付后运营能力强的项目仍有增值空间，反之则流通减弱，价值减损。
二，山西豪宅概念
豪宅其实是个相对概念，是人们潜在的共识，会伴随时代和城市发展而进行更迭，归根结合其本质仍是商品，通常表现在质量、档次、规模、价格都高于高档住宅。
豪宅价值往往除了产品本身外，还体现在优质资源和服务的占有率上，以及心理范畴上的优越感，楼评君总结豪宅概念参考标准：
一，符合时代发展需求，可适度超前性。
二，满足公众审美，具备代表城市知名度。
三，具有稀缺资源的禀赋，私享和私密性。
四，体验上舒适度高，空间充裕功能合理。
五，身份标签和圈层分界线，尊贵感价值。
产品定位/开发顾问/企业培训
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