文/拉面 编辑/鹿鸣
上海浦东新区惠南镇，有个造价20亿元的大型“空城”。
它的正式名字是上海五角世贸商城，因为造型酷似美国国防部——五角大楼而得名。“五角大楼”占地面积25.8万平方米，差不多3-5个万达那么大，壮观气派，一度列入上海浦东新区“十二五”重点项目。不过，长达15年开发运营和地方支持，最终换来的是：50万平米空房、1万多无店铺入驻的空房、600多份法律判文书。数目不清的“不良资产”、上百个百味杂陈的故事，藏在这个“上海最大单一空置建筑”中。
我们的文章，就从这里开始。
▲空无一人（2016年资料图片，新华社记者裴鑫摄）
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热土伟业，深夜排队摇号
“09年我买的时候，行情异常火爆。”
五角世贸商城5号楼业主孙先生，在2009年第二次开盘集中销售时购买了一个28平米商铺，均价1.8万/平。在采访时，他向呦呦鹿鸣回忆了当时的场景：“半夜里排队买，还要摇号，还不一定买得到。有不少人一下就买了两三个、甚至十几个铺。当时这个铺面的均价是1.8万到1.9万一平，周边也就1万左右。”
▲2015年12月“五角大楼”百度地图街景，右边远处红色建筑即为五角1号楼
即便现在看来，五角世贸商城的位置依然“偏僻”，周围住宅小区寥寥，多是菜田或农户独栋小房。2009年，上海16号线地铁还未建成，附近居民更少。
为什么当时业主们如此看好“五角大楼”？
也许是乘2001年中国加入WTO的东风，2005年，五角世贸商城被纳入上海市政府跨国采购体系，拟建成一个大型跨国采购中心和国际贸易中心。2007年，它成为“中国联合国采购促进会”副会长单位，并获得海关支持，申请到对进出口贸易至关重要的“进口保税仓”和“出口监管仓”优惠政策。2008至2010年，它获得商务部大力支持，陆续拿到商务部“国际进口产品与技术博览会”、“国际进口产品展贸中心”、“联合国上海采购物流中心”、“上海进口产品展贸中心”等四项授牌，光环加身，格外耀眼。在早期版本的销售宣传册里，甚至出现了一些很有光环的题词。
“热土伟业”，宣传册用这四个字盛赞五角的未来。
▲五角世贸商城2019年6月官网截图，该图为实拍图
台湾企业界也想要参与进来。在2009年8月的《新华商》杂志报道《“两岸红娘”马爱珍》中，时任台湾女企业家协会理事长、常富集团总裁马爱珍宣布：
“今年（2009年）我要启动两个项目，一个是在北京建立台湾经营中心，另一个是在上海新浦东正在装修的‘五角大厦’占据其中约10万米的一角，建立‘台湾商品交易中心’。‘五角’中除了台湾这一角，温州小商品城要占据两角。我最看重的是其余两角，一个是上海市政府与农业部下设的农展馆签订的合约，引进31省农副产品；一个是商务部下设的贸促会占据的一角，专门引进国外商品。”
马女士曾多次组织台湾商团来大陆合作，签下很多大单，曾被时任辽宁省长肯定为辽宁台湾周活动的“第一功臣”。（参见中新网2011年4月19日《***高度评价“两岸红娘”马爱珍源于啥？》，该新闻同样提到马计划在五角建立台湾商品交易中心的信息）马爱珍女士原籍河南社旗县，在2018年1月，社旗县人民政府官网新闻中也出现了同样段落。
如此阵势，倘若换成您，是否也会觉得“五角大楼”是一个不可多得的商机呢？
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建筑逾期，三百业主拿不到产证
2010年，约定的交房时间临近，但五角商城却没有竣工。业主们付完了房款，拖延了两年多没拿到产证，从2010年起，陆续有业主因逾期交房、无法办理产证等问题将五角开发商——上海麦格茂置业有限公司告上法庭，涉及案件纠纷三百多起。
8号楼的王先生，是首批拿不到产证的业主之一。2012年8月，他向上海浦东新区人民法院提起诉讼，以开发商违约逾期交房、办不到产证为由，要求解除合同并返还9.6万购房款。虽然《预售房合同》中写明：逾期交房视为开发商违约，业主有权解除合同，产生的责任由开发商承担。但王先生的诉讼请求，被法院全部否定。与王先生类似，其他业主也陆续以败诉、撤诉告终。（参见“中国裁判文书网”：王*诉上海麦格茂置业有限公司等商品房预售合同纠纷案二审判决书）
导致王先生败诉的核心原因，是这个项目所运用的一个模式——“预售返租”：在和开发商签订《预售房合同》的同时，商城的运营方——上海五角世贸商城有限公司也和业主签订一份为期5年的《物业委托经营合同》。该合同约定，在交房后运营的前五年，由五角世贸公司代为运营，作为补偿，五角世贸公司会把前五年获得的租金收入以“返租”的形式，一次性支付给王先生。
王先生是09年买的房，16.7平米，标价31万，每平1.8万，远超周边地段均价。可喜的是，在双方签订的《预售房合同》中，房价被直接降到了18.6万，以每平1万出头的价格成交。从王先生的角度看，这个价格非常划算。不过，这11万的“折扣”意味着很多。它实际就是上文提到的商城“返租”。开发商麦格茂和运营方五角世贸公司联手，让业主在买房时就得到了未来的租金收入（不少业主说，他们在与销售人员沟通时以为是开发商给的优惠价，此说存疑待考），在法律认定方面，法院就会认为，因为逾期交房，业主王先生虽然在交房环节遭受了损失，但实际上他在购房环节已经享受到了交房以后带来的收入获利，享受到了购房合同成立的好处，因此，对王先生解除合同的要求不予支持。
免费的东西才是最贵的。王先生和其他业主的败诉，就亏在这11万的“预售返租”“折扣”上。
早在2001年，国家《商品房销售管理办法》就规定，房地产开发企业不得采用售后返租、变相售后返租的形式销售未竣工的商品房。但是由于这种模式能有效帮助开发商快速回笼资金，降低企业财务风险，因此，在一些地方被默许，游走在“灰色地带”。
如果“五角大楼”的问题仅仅是这么一件，那么，也不值得我们花费这么多的精力去关注它了。这仅仅是冰山一角。
3
违规扩建，产证拖了十几年
这个项目，如此重大、备受追捧，为什么会出现逾期交房这种初级的问题？
2004年9月，五角世贸商城破土动工，当时开发商麦格茂公司的董事长是温商胡昌宁。胡昌宁原来经营民营水电站，上海五角是他第一个商业地产开发项目。不知何故，在2007-2009年期间，麦格茂公司出现了大规模股权震荡，公司资金链断裂，无力支付工程尾款，这是逾期交房的原因之一。
公司总裁助理黄子康在接受网易新闻记者采访时透露，如今麦格茂公司的大股东余献昆，原本只是一个小股东。2004年拿下地块时，3大股东分别是温州海螺工业集团有限公司、温州华能汽车集团有限公司和温州企业家胡昌宁，后来，胡昌宁退出，余献昆继任董事，随后就出现了无力支付工程欠款被多家企业告上法庭的状况。在本文作者访问“五角大楼”过程中，也听到一些关于首批购房的温州业主坐大巴围堵余献昆，讨要店铺“小产证”的传闻。
2011年，浦东新区政府决心回应业主们的要求，将五角世贸商城列入“十二五”规划，并成立区级工作小组，支持五角重整旗鼓。有了地方政府支持，2012年五角项目终于竣工，不过，7年过去了，1号楼的业主们至今仍没有拿到产证。
这就奇了。
“是土地出让金的问题。”吴先生在2006年购买了五角1号楼的商铺，因为迟迟拿不到产证，他向来到上海房管局查询。他向我透露，五角1号楼是与地方政府部门合用的建筑，但是，在建设时企业有些“搞鬼”，多盖了面积，最终被查出。但房管局工作人员表示，只要五角这边补缴了土地出让金，就能立即拿到产证。可偏偏五角方面就是不拿钱。
▲早期售楼宣传册里，确实出现了外贸、工商、海关、税务等政府服务配套信息
五角开发商真的没钱付出让金吗？本文作者从信达资产管理有限公司2013年五角项目背景调查报告中了解到，开发商麦格茂在2013年前曾收到来自信达资管高达3亿元的抵押借款，用于支付工程尾款，推动项目进行。“十二五”期间，上海市政府为帮助企业招商，特提供了255万政府投资款。
五角世贸商城原定总建筑面积47万平方米，最终实测总建筑面积却是50万平方米，超过合同及《建设工程规划许可证》的规定。截止文章发稿，1号楼业主们的小产证仍未到手。
不过，开发商这一番小动作，与其后续动作相比，实在是小巫见大巫。
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招商是“玄学”，卖楼是主业
自2004年拿到地块，五角世贸商城的招商项目就同时开始。15年间，发生了很多离奇的事。
比如，凭空消失的2008国际进口产品及技术博览会。2008年5月，据人民网、新华社报道，上海将在11月举办进口产品及技术博览会，是当时规模最大的进口博览会。该博览会的会址，就选在上海五角世贸商城。但是，或许是因为政策变动，这个轰动全国的项目，在08年末却没有了消息。
▲新华社2008年5月8日报道截图
比如，消失的“台湾商品交易中心”。前文中提到，台湾女企业家马爱珍计划2009年在此建立该中心，作为两岸商品贸易来往的重要阵地。不过，马女士的项目最终不了了之。2011年，台湾商品交易中心在江苏昆山成立，注资3亿人民币。短短两年，风云变幻，业主们的一场期待变成空欢喜。
比如，另行“改嫁”的上海跨国采购中心。跨采中心是2006年经国务院批准升级的国家级展会，由商务部、上海政府主办，规模很大。最初的几届跨采会在上海虹桥机场附近的上海世贸暂时办过几次。该中心负责人屠建卿在05年表示，预计在07年底要把上海跨国采购中心搬到“五角”来。
当然，这个计划至今也没实现。原定2008年在“五角”举办的跨采活动，最终仍在虹桥上海世贸商城进行。2012年，上海跨采中心彻底放弃了五角，改投普陀区长风生态园的怀抱，并运营至今。（参见央视网新闻中心2012年1月8日《推进跨国采购中心建设，上海成立集团公司》）
▲五角宣传册：接轨跨国采购会
除此之外，阿拉伯商品展贸中心、义乌小商品城、温州商品城、农展会、韩国城、迪士尼配套酒店、上海超级跑车中心……一个个项目来到五角，一次次把店铺炒热。销售公司换了一个又一个，新来的业主一批又一批。
本文作者偶然得到了一个视频。视频中，一位主管五角售楼业务的销售经理，正在给全体销售人员“打鸡血”：“一个亿的佣金，大家有没有信心？”
▲视频：售楼经理豪言1亿佣金大项目
就这样，截止2017年7月20日，这座持续十几年的“空城”，1万多套商铺最终卖掉了9310套。（线索来源：2017年五角世贸商城法律背景调查报告）
事情到这里，还不算完。
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“团购费”，进了谁的腰包？
开发商麦格茂公司自2012年开始资金链出现问题，到2017年8月，有10亿借款本息需要偿还。在这个关键的时刻，每一笔购房收入都至关重要。
偏偏此时，前来购房的业主们却被要求在购房款之外，支付一种新款项——团购费。
“17年买房时，他们让我另外交13万元的团购费，说是能抵扣25万购房款。但是这13万元，不是交给开发商买房的，而是交给了另外一个公司。”9号楼业主方女士、张女士及4号楼多位业主向我反映了这笔蹊跷的“团购费”，大家的收据显示，都是13万团购费抵扣25万房款。
▲三张团购费照片
这个收取团购费的公司，每年都换。16年叫做“天夏汇合”，17年叫做“业赐”。但是这两家公司的唯一股东都是一个名叫苏玉娥的人。
不少业主认为，这笔“团购费”更像是转移购房资金，目的是逃税逃债，他们要求收款公司开具购房抵扣发票，但却被告知：只能开收据。也有一部分业主成功更换了发票，但发票上的明细，却由“团购费”改成了“服务费”。
这就有点尴尬了。
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拆东补西，“热土伟业”去哪了
招商失败、运营无望，负债累累。试问，上千业主每月的租金收入，经营方五角世贸公司又该怎么支付呢？
“旧韭菜的租金收入，其实来自于新韭菜的购房款。16年、17年卖出去的那批店铺就是最近一批韭菜。”老业主们这样对本文作者说。
9号楼业主方女士常年居住在国外。2017年，她回国寻找小型的投资机会，恰逢五角世贸商城新一轮卖铺活动。
“我买铺时选择了贷款分期支付房费，当时销售人员就让我去他们指定的银行办贷款。但是我办贷款的时候，却被银行拒绝了。”方女士找银行经理沟通，得到的答复是：“我们银行已经整体放弃了五角世贸这个楼盘。”翻译成大白话：这店铺属于不良资产，即使把店抵押给我们，我们银行也不打算要。
由于被多家银行列入失信名单，五角的房子越来越不好卖。卖不动房，旧业主的租金就没钱支付了。2017年9月，五角世贸公司大面积断租。“我们等过、闹过、沟通过，对面就是一句话——没钱。打官司也没用，就算真的打赢了，还是一样拿不到钱。”为了这笔钱，业主们采取了不少方法，其中不乏慌不择路，令人哭笑不得的场景。
▲上百位业主联签维权表
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世界级商业旗舰，原来是快闪？
2018年，上海进博会办得轰轰烈烈。就在此时，五角世贸商城摇身一变，成了世界级商业旗舰项目——“世界跨境城”。其官网称，世界跨境城将成为上海进博会的一个常年展示馆，内设108个国家展馆和36个省市特色展馆，“6+365天”向市民和旅游者开放。
10月26日，世界跨境城举行了盛大的入驻仪式，东方卫视、新闻综合、浦东电视台都对此做了报道。里面提到，对引入的国际品牌将实现海内外同价，颇有吸引力。“五角大楼”距离浦东国际机场仅8公里的区位优势，也被凸显。
▲上海电视台2018年10月26日新闻视频
4号楼业主李女士告诉我，为了防止开发商继续骗人，也为了拿回自己的租金，一些业主在活动当天来到现场。“当天我们就去了，商城专门派人来接待我们，虽然说是接待，但其实是把业主们隔起来了。”
“五角大楼”挂上了新的铜制牌匾。108个国家展馆，活动当天有首批5个国家进驻。但这更像是一个小展位。商城一位吴姓负责人表示，到2019年4月30日，将会有43个国家率先在此开馆。
▲图片来源：上海进口商品展示贸易公司官方微信号
紧接着，发生了一件奇怪的事。10月28日，一位上海网友想去世界跨境城游玩，结果却发现，这个号称“6+365天”向市民和旅游者开放的盛大展馆，在启动仪式举行后的第二天就不开放了。前两天还“热闹非凡”的五角商城忽然人去楼空。
▲2008年10月28日，网友微博截图
经笔者了解，在获得急件批准称之前，世界跨境城项目筹备9个月，筹办期间进行了5次紧锣密鼓的工作协调会。据“五角”官网称，启动仪式当天有近百家各国企业和领事馆代表前来参与活动，近50家媒体争相报道。
如此重大的涉外展销活动，竟是一次“快闪”项目？
10月29日，五角商城维权业主向上海浦东新区信访受理中心联名投诉，称商场一直未开业，业主自2018年9月起未收到租金，请求相关部门介入协调。投诉信中这样写道：“26日的活动究竟是为了造势卖铺，还是真正的招商引资？整个商城死气沉沉，只有一个空壳，还有发霉的裂缝墙和大门紧关的几栋楼。恳请工商、税务局介入彻查！”
对此，浦东新区惠南镇政府的回复是：若发现五角世贸商城存在欺诈行为，建议向公安机关或商务委反映。若对方存在违约行为，建议通过诉讼维权。惠南镇会督促商场早日正常营业。
▲镇政府回复函
一波未平，一波又起。去年9月13日，一个名叫“中国财经观察网”的网站，发文称，五角世贸即将迎来全新奥特莱斯，将在2019年6月开业。
这消息让人一头雾水——去年9月正是跨境城筹备“6+365天”进博会常年展示馆项目的关键时刻，为何突然又开始搞起奥特莱斯城？
本文作者从2019年4月开始深入了解“五角大楼”，为了这个消息，也一直等到6月。6月初，笔者来到五角世贸城一探究竟，但转了一圈也没看到奥特莱斯城开业的任何迹象。偌大的“五角大楼”依然是一座空城，不仅是奥特莱斯，连声称“6+365天”对市民开放的常年进博展览馆也不知去向。
截至本文发稿，笔者仍未收到奥特莱斯城正式开业的消息。
▲2019年6月，世界跨境城入口实拍
▲2019年6月，世界跨境城一楼大厅实拍
陋室空堂，当年笏满床？衰草枯杨，曾为歌舞场。闹哄哄你方唱罢我登场，到头来，究竟为谁做了嫁衣裳？
房间里的大象
英文中，有个谚语叫做“elephant in the room（房间里的大象）”，指代一种对生活中显而易见的不合理，集体保持合谋性沉默的社会现象。现在，让我们回到文章开头：
在上海浦东新区惠南镇，有个造价20亿元的大型“空城”。
朋友们，你看到大象了吗？
