摘要：离回暖还有点距离 （欢迎关注杠杆游戏）
撰文|张银银
刚刚过去的一周，吉林的动作颇受关注。
12月22日，吉林省发改委官网发布了省委经济工作会议新闻发布会实录。实录中，吉林省发改委主任李国强表示，明年要推动房地产市场运行再稳健一点，包括鼓励和引导各市县开展购房补贴和贷款贴息工作等。
前几天黑龙江省住建厅召开了一次全省会议，部署全力冲刺房地产增长工作。刚出来就引起了一些争议，随后黑龙江又删除了相关文件。
东北的楼市，冷的不是一两天了。吉林和黑龙江出台类似政策，也在情理之中。
有关统计数据显示，今年前11月全国31省份房地产相关指标排名中，黑龙江房价跌幅最大，吉林房价跌幅与青海并列第二。另外，预计后续全国其他省份也会有各类支持房地产的政策出台。
吉林出台政策的时间点也卡得很准。前两天的2021年12月20日，时隔20个月，我国再次正式降息。1年期LPR，从11月的3.85%，降至3.8%。5年期以上LPR为4.65%，维持不变。基本可以预见，接下来，我国降息不会只有这一次，并不排除5年期某一天也会调降。
而且会发现上一轮我国的降息，最开始降的也是1年期。2019年8月，1年期LPR从4.31%降至4.25%，幅度不大。此次也是一样。
可以看出简单规律，降息往往从1年期LPR小幅下调开始，然后逐步考虑5年期LPR的下调。
之于吉林和黑龙江，人口持续外流是楼市困境的重要原因。
根据第七次全国人口普查数据，黑龙江、吉林常住人口总量分别为3185万、2407万人，较第六次全国人口普查数据分别减少646万、339万人，平均每年人口净流出数十万。在此基础上，2021年席卷全国的紧缩性调控使两地房地产市场降温更加剧烈。
当前吉林的主要问题是人口流失，人口结构不合理，年轻人往省会跑，省会城市的年轻人往南方城市跑，这是一个难以破解的人口循环。
早在8月底，吉林省会城市长春即出台购房激励政策，对首次购买90平方米以下商品住房的人才和农民分别给予50元/㎡、80元/㎡的购房补贴。
10月，黑龙江省会城市哈尔滨发布十六条新政，提出对符合条件、在哈尔滨购房的人发放最高10万元补贴，将二手房公积金贷款房龄年限由20年提高至30年等多项举措，意图缓解房地产市场持续下行趋势。
从全国范围来看，近期持续释放信号，11月销售边际有所好转，销售均价仍在回落，说明楼市不好，一些地方、房企在以价换量。
房企来看，总体来说，房企资金面仍然收紧，贷款融资和销售回款均有较大压力。
东方证据研报显示，从资金面来看，11月房地产企业到位资金16765亿元，同比增速-7.0%，前值为-9.5%，资金压力仍较大。
分项来看，国内贷款融资1492亿元，同比增速-20.6%，前值-27.2%，下滑幅度仍有所收窄，表明融资环境已有放松。
综上，杠杆游戏认为，无论房企还是购房者的信心，尚未恢复正常。
哪天销售基本企稳，才能算正回馈效应开始。
我们知道经济有压力，同时美国加息大概率要提前，还面临物价压力，那么这几个月的宽松后，未来一直宽松比较为难。总之，房地产离总体回暖还有点距离。
