6月20日，央行发布最新一期贷款市场报价利率（LPR）出炉，1年期LPR下调10个基点、5年期以上LPR下调10个基点，由3.65%、4.3%调整至3.55%、4.2%。
以商贷额度100万元、贷款30年、等额本息还款方式计算，此次LPR下降10个基点，月供减少58.54元，累积30年月供减少2.1万元。
目前，全国统一首套住房商业性个人住房贷款利率下限为 4.1%，此次5年期LPR下调10BP后，统一房贷利率下限有望突破4%关口。
01
提振房地产市场信心
6月份如期降息，其实早就有迹可循。
5月，M2同比增长11.6%，增速比上月末低0.8个百分点，比上年同期高0.5个百分点；社融存量同比增长9.5%，较4月回落0.5个百分点，新增社融规模同比少增1.31万亿元；住户中长期贷款仅增加1684亿元，为2019年以来同期低位。
整体来看，5月的金融数据表现低于预期，企业融资及居民信贷需求均偏弱。
“5月份大部分经济活动同比增速放缓，高频数据显示6月至今增长动能未有明显改善，经济增长内生动力明显不足。经济增长动能之弱，超出各方预期，“稳增长”政策必须加码，降息可谓水到渠成。”广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。
58安居客研究院院长张波指出，在本轮调整前，OMO、SLF和MLF利率均已连续十个月按兵不动，本轮降息操作，是央行采取精准有力实施稳健的货币政策体现，通过降息可起到加强逆周期调节，全力支持实体经济，促进充分就业，维护币值稳定和金融稳定的作用。
在本月13日，央行已经开展了20亿元逆回购操作，利率下调10个基点；6月15日，央行开展2370亿元中期借贷便利(MLF)操作，中标利率下降10个基点。LPR跟随下调MLF下调，在情理之中。
但此次降息，是自2022年8月以来LPR再次下调。同时本次降息后，5年期以上LPR降至4.2%，为2019年房贷利率换锚5年期以上LPR以来最低水平。
中指研究院指出，伴随着5年期以上LPR下调，当前购买首套和二套房房贷利率下限分别降至4.0%（5年期以上LPR- 20个基点）、4.8%（5年期以上LPR+60个基点），已降至历史低位。
LPR利率的调整对于稳定地产有着明显的影响，比如能够直接降低购房者的成本，易居研究院研究总监严跃进指出，对于“100万贷款本金、30年期、等额本息”房贷而言，降息后首套房和二套房月供可以减少57元和60元。但若把过去三年LPR降息以及房贷利率下限下调等考虑，实际上最近几年房贷月供每个月差不多可以少还10%。
而LPR利率的下调对于房地产行业的影响更多在预期。
“对于楼市的作用可以分两层来看，第一层面是通过释放出支持实体经济的积极信号，有利于引导市场预期，提振整体经济面信心，从而同步提升购房消费信心。第二层面则是会通过LPR调整，拉动存量房贷和新增房贷利率下降，住房消费者负担减轻，加速购房者入市节奏。”张波指出，在当下环境下，第一层信号的意义更为明显。
中指研究院分析表示，本次降息一方面有利于稳经济，有利于促进居民收入预期好转，进而为住房需求释放带来支撑；另一方面，5年期以上LPR降息也体现出监管部门对于楼市的托底力度加大，有利于提振房地产市场信心。
02
新一轮“降息周期”到来
值得注意的是，此次降息或引导新一轮的“降息周期”到来。
去年9月，央行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。2023年年初，央行、银保监会再发通知强调，新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降3个月的城市，可根据当地市场形势，自主下调或取消首套住房商贷利率下限。
李宇嘉指出，考虑到近期各期限国债利率、银行间拆借利率下调20-40个基点，国有大银行、股份制银行启动新一轮存款利率下调，定期存款下降10-15个基点，相比去年4月份下降60-70个基点。基于此可以判断，新一轮“降息周期”到来，后续还会下降。
根据诸葛数据研究中心不完全统计，截止至当前，包括无锡、郑州、天津、厦门、福州等超40个城市首套房贷利率低于4%，LPR下调后会有更多城市加入利率低于4%阵营。
贝壳研究院监测数据显示，2023年6月，贝壳百城首套主流房贷利率平均为4.0%，二套主流房贷利率平均为4.91%，均与上月基本持平。
去年同期相比，6月贝壳百城首套、二套主流房贷利率分别回落42BP和17BP。
从城市能级来看，6月份，一线和二线城市首套、二套房贷利率均与上月持平。据悉，北上深广四个一线城市目前首套房贷利率仍为全国最高，分别为4.85%、4.65%、4.60%和4.30%。
清远、宝鸡等个别三四线城市首套房贷利率下降，带动三四线城市首套利率微降至3.97%，但二套利率不变。
截至6月中旬，贝壳研究院监测的百城中有超五成的城市首套房贷利率在4.1%及以上的水平上。
贝壳研究院指出，本次降息后，此类城市首套利率均有10BP的回调空间，所有城市二套房贷利率也均有10BP的下降空间。
03
楼市还需要什么样的政策？
对房地产而言，降息最大的效应就是降低月供成本。从去年以来5年期LPR下降的效应来看，降息对带动商品房销售有一定作用。
但是进入今年二季度，楼市成交再度出现转冷迹象。
国家统计局发布的1-5月数据显示，全国房地产开发投资约4.57万亿元，同比下降7.2%。1-5月商品房销售面积同比下降0.9%，5月单月同比下降3.0%，1-5月房企到位资金同比降幅扩大至6.6%，其中个人按揭贷款同比增速较1-4月扩大4.0个百分点。无论是开发投资端，还是销售端，都体现出房地产市场的修复还并不稳固。
李宇嘉指出，由于居民对收入和就业的预期偏谨慎，预防性储蓄需求增加，而新市民为主体的刚需、新中产为主体的改善型需求，在按揭首付和月供上的压力比较大，降息对促进商品房市场企稳的弹性下降，每月月供节约几十元，上百元解决不了支付首付和可持续支付月供的压力。
除了降息，房地产还需要什么样的政策？
李宇嘉指出，鉴于当前购买力不足、信心不足的现状，建议推进需求端“降成本”，配合降息并让需求端切实看到购买力的相对提升。
比如，合理下调存量房贷利率，合理下调二手住房交易的税率、按揭利率，降低经纪服务费率，全面推进二手住房“带押过户”，推进存量商业贷款转公积金贷款、提高“组合贷”审批效率等等。这些降成本措施叠加一起，全面降低交易成本、疏通交易堵塞。
还要在供给侧做改革，比如加强存量在建在售房源巡查，对于存在水电管气路网等市政设施短板不足，存在教育医疗社区菜市场农贸市场等公共服务不足的，全面推进补短板行动，降低住房消费成本，让供给匹配需求，让需求牵引供给，从而达到供需在高位稳定和平衡的局面。
58安居客研究院院长张波则认为，核心一二线城市依然存在着诸多限制性楼市政策，包括限购和限价，政策工具箱中依然有着诸多可操作品种，但目前放松的偏于谨慎，导致市场亦出现降温趋势。
长期来的看，在房住不炒的背景下，两类政策在当下重要性凸显，其一是保障自住性购房需求，尤其是一二线城市有限度的限购放松。其二是改善性需求的拉动，包括在房贷和首付层面执行“认房不认贷”，以及置换退税等。
中指研究院指出，从政策内容上看，中央和监管部门或通过降低交易税费、降低中介费等方式进一步降低购房成本，加大“保交楼”资金支持力度，加大房企资金支持力度等；地方层面，核心一二线城市政策存在较大优化空间，如通过一区一策、与生育政策和人才政策结合等方式进行调整。
