7月27日深夜，据新华社发布，住建部部长倪虹近日召开了企业座谈会，就建筑业高质量发展和房地产市场平稳健康发展与企业进行交流。
受利好消息影响，今日早盘房地产开发板块异动拉升。据同花顺，房地产开发板块近九日涨幅达9.01%，近二十日涨幅达15.47%。
（图片来源：同花顺）个股方面，截至今日收盘，A股中莞城大通、中迪投资、城建发展涨停。荣盛发展逼近涨停，涨幅为9.96%，金地集团涨9.3%，金科股份、滨江集团均涨超7%。H股中，金辉控股涨超18%，佳兆业集团涨超14.54%，龙湖、龙光、绿地香港、禹洲集团、碧桂园等跟涨。
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住建部的最新表态
近日，住房城乡建设部倪虹部长召开企业座谈会时表示，要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。
倪虹强调，稳住建筑业和房地产业两根支柱，对推动经济回升向好具有重要作用。要以工业化、数字化、绿色化为方向，大力推动建筑业持续健康发展，充分发挥建筑业“促投资、稳增长、保就业”的积极作用。
住房和城乡建设部表示，要坚持系统思维、协同发力，通过科技创新和制度创新解决发展中遇到的问题。要深化住房供给侧结构性改革，强化科技赋能，提高住房品质，为人民群众建造“好房子”。希望建筑企业和房地产企业积极参与保障性住房建设、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，促进企业转型升级和高质量发展。
引发市场高度关注的，是文中提到的降首付和降房贷利率、取消“认房又认贷”、换房减免税费等三个方向的政策。
同时，许多专家和机构都作出表示认为，上述三个方向的政策的宽松释放，主要利好一线和强二线等高能级城市。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，目前，热点城市刚需集中，换房人群庞大，降利率、降首付、降税收，能够改善预期并释放需求。
诸葛数据研究中心高级分析师陈霄认为，整体来看，核心一二线城市政策调整的空间仍然较大，预计在本次住建部发声的引导下，重点城市跟进调整的预期提升，并且调整首付比及优化认房认贷方面将成为重要的方向。
58安居客房产研究院院长张波则预计，下半年房地产政策持续宽松的趋势不变，尤其一二线热点城市在认房认贷、首付比例、税费减免等方向的政策会加快出台。
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降首付和降房贷利率
此次“降首付和降房贷利率”政策的提出，意义或超出市场预期，最主要还是有利于降低购房者置业成本，若后续落地执行，将更加利好总价高、购房门槛高的核心城市。
平安证券指出，根据央行2016年规定，非限购城市居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对于实施“限购”措施的城市，个人住房贷款政策按原规定执行。
目前，大部分非限购城市首套最低首付比例已经按照20%执行，如哈尔滨、沈阳和郑州等。
但对于核心一二线城市，多个一二线城市首套房首付比例在30%甚至更高。据统计，上海、北京首付比例最高，分别为35%和40%；广州、深圳、苏州、杭州和三亚的首付比例在30%上下。
此外，在房贷利率方面，在根据贝壳研究院的统计数据，7月百城首套房贷利率平均为3.9%。其中，一线、二线、三四线城市首套房贷款利率分别为4.5%、3.88%和3.88%。
在此背景下，中指研究院市场研究总监陈文静认为，短期来看，一二线城市或进一步降低首套房首付比例和房贷利率，首套房首付比例仍执行30%的二线城市或逐步降至20%下限。
同时，一线城市如北京、上海首套房贷利率加点数也存在下调可能（北京首套商贷利率为5年期以上LPR+55个基点，上海为5年期以上LPR+35个基点）。
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“认房不用认贷”
贝壳研究院近日发文指出，回顾我国2010年以来到当下的两轮完整的房地产市场调控周期，当房地产面临过热情形时，“认房又认贷”政策出台从市场预期和实际购买力两方面骤然压降市场温度；反之，当市场低迷时，优化首套房认定标准会激活市场。
“认房又认贷”是银行评判首套房、二套房的标准。一般是指有过购房贷款记录，再购房时即使名下无房或贷款已还清，也会被认定为二套。
而二套房的首付比例、房贷利率以及相关税费均明显高于首套房，加大了改善性需求的换房成本，阻碍了改善住房需求进入市场。
张波认为，对于一二线热点城市而言，首套房认定标准则更为重要。他表示，“对此类热点城市，核心问题并不是再次降低首套或二套房的首付比，而是能让真正被误伤的改善需求得到相匹配的政策支持。”
当前，限购较严格且执行“认房又认贷”政策的城市，主要包括北上广深、成都、西安等十余个核心城市。
以北京、上海为例，两城的二套房首付比例最低为60%、50%（普宅），最高为80%和70%（非普宅），房贷利率也高达5.25%，对于想要买二套房的购房者来说压力较大。但若改为“认房不用认贷”政策，则首付比例可以调整为35%、房贷利率可以降至4.55%。
严跃进表示，“京沪两地的情况可以看出，认房不认贷，能够非常明显降低改善型住房需求的首付和利率成本。”
陈文静分析认为，此次住建部明确提出个人住房贷款“认房不认贷”，预计短期二线城市或率先调整优化，一线城市亦存在空间。
平安证券研究报告也预计，后续核心城市的限贷政策有望迎来优化，这利于大幅降低改善性需求置业门槛，活跃整个房地产交易市场。
值得关注的是，据诸葛数据研究中心不完全统计，自2022年以来，包括郑州、杭州、南京、苏州、无锡、天津、佛山、珠海、东莞等在内的超20城，已经优化了“认房又认贷”政策。
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换房减免税费
2022年9月，财政部、税务总局发布了《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》。
这份《公告》中指出，2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
此次，住建部会议再次强调了落实改善性住房换购税费减免，预计后续针对换房需求的政策支持将进一步加大。
李宇嘉认为，“目前由于对楼市信心和预期相对脆弱，叠加二手房置换的交易流程比较长，换房需求比较低迷，这也是房地产良性循环的一个阻碍。减免置换房屋的个人所得税，对降低购房成本的力度还是比较大的，预计将对市场预期形成良好的引导效应。”
此外，推动业主卖掉手上现有的二手房、购置新房屋，对于新市民的安居也有促进作用，为新市民、新青年等刚需群体的置业释放更多的选项。
他预计税收政策或将有两个调整方向：一是，优化调整非普通住宅认定标准，比如取消总价认定标准，二是，热点城市增值税免征期从5年回到2年，降低住房交易成本。
平安证券则预计“税费减免”或许在增值税、契税等交易环节税收方面迎来政策支持。
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调转“无序的下行”
今年以来，多地楼市仍然面临着较大的调整压力，市场信心恢复缓慢。北京、上海等曾被认为只涨不跌的热点一线城市，也开始价值信仰崩塌，许多业主降价百万也卖不掉。
7月中旬，国家统计局发布的2023年上半年全国房地产市场基本情况线上，上半年，全国房地产开发投资58550亿元，同比下降7.9%；其中，住宅投资44439亿元，下降7.3%。全国商品房销售面积59515万平方米，同比下降5.3%，其中住宅销售面积下降2.8%。
统计局数据显示，6月份一线城市二手房价格环比下降0.7%，降幅比5月份扩大0.3个百分点，连续两个月的跌幅都大于二三线城市。
在此背景下，李宇嘉认为，“它传达了一个重要的信号，即无序的下行是不能容忍的。”他表示，此次政策调整，是2014年去库存以来又一次政策大力度纾困，主要目的就是稳定和托底地产，释放内需和消费潜力，实现稳增长、稳就业的目的。
其实，此次住建部的最新表态，也是继7月24日中央政治局会议会议定调了“中国楼市发生重大变化”，明确指出要“适时调整优化房地产政策”之后，率先释放出的积极信号。
陈文静认为，作为房地产行业的主管部门——住建部的发声，不仅有助于提振市场信心，同时也为各地加快落实优化政策打响了发令枪，预计各地优化政策的节奏将进一步加快，特别是二线城市政策优化或已在路上。
她指出，除了以上的三个政策方向之外，当前房地产行业已经进入新的发展阶段，预计过去市场过热阶段出台的政策也将陆续优化。
比如优化限价政策，让价格回归市场；优化法拍房、非住宅、离婚购房等限购政策，因区施策、一区一策帮助一二线城市郊区去库存；继续优化限售政策，进一步畅通一二手链条；降低二套房贷利率；优化北京、上海等城市的普宅认定标准等。特别是针对多孩家庭、人才、老年人群优化住房政策或将是重要方式。
