■李健 王禹
作为贵州百里杜鹃5A级景区首家进驻的开发企业，重庆中轩地产副总经理龙波亲历了贵州旅居地产的拓荒周期：2015年项目首期开盘均价2000元/平方米乏人问津，2025年避暑旺季均价突破5000元/平方米、单季售出200余套。在他看来，贵州坐拥稳居全国前三的避暑康养资源，千亿级旅居市场正在成型，避暑置业有望成为精英阶层新消费风尚;而规划标准错配、公共配套不足、客群结构单一等行业痛点，仍需政企协同破解。
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拓荒之路：交通破局热销川南
2013年，重庆主城住宅市场被央企、上市房企挤压的中轩地产谋求转型，赴西南地区寻觅文旅地产布局机会。经友人引荐，龙波团队首次考察百里杜鹃——彼时景区刚获评国家5A级旅游景区，项目地块紧邻景区入口，团队当场敲定投资意向，成为百里杜鹃首家签约的招商引资地产企业。项目原计划申请用地1000亩，最终落地400亩，2014年正式动工建设。
2015年项目首期开盘，市场反馈给了团队沉重一击：均价2000余元/平方米，主打重庆避暑客群，却几乎无人问津，项目一度陷入滞销困境。当时，杭瑞高速刚通车，成贵高铁尚在建设中，重庆自驾到项目需4-5小时，多数重庆客户以“距离过远”为由放弃置业。最初只能发动亲友内部认购消化库存，不过，团队很快意识到主打重庆市场的定位存在偏差，转而将销售前端延伸至四川泸州寻找突破口。
真正的市场拐点出现在2017年百里杜鹃花季：首期建成的100余套住宅此前仅售出40套，花季期间剩余60余套库存被外地游客抢购一空。借着这波销售热度，团队提前布局成贵高铁通车红利，沿高铁规划线路向北拓展，销售网络逐步覆盖宜宾、自贡、内江等川南核心城市，以及乐山、眉山、成都等沿线重点城市。成贵高铁正式通车后，从宜宾到大方仅需1小时车程，川南区域成为项目最稳定的核心客源地。
项目销售节奏随外部环境出现起伏：2017年至2019年为销售高峰期;2020年至2022年疫情防控期间线下销售受阻，成交近乎停滞;2023年市场有所回暖;2024年至2025年市场再度出现阶段性下滑。“2025年避暑旺季卖出200多套，均价5000余元/平方米，比大方县城商品房均价高出20%以上。”龙波坦言，高房价背后是高企的获客成本：旅居客户全部来自外地，需与大量外部分销渠道合作，每平方米分摊的渠道佣金和客户接待费用约1000元。
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资源之基：生态禀赋全国领先
敢在当时交通不便的高原景区重金布局，龙波的底气来自团队跑遍川渝、对标全国的量化调研结果：团队对西南区域所有具备避暑属性、可供开发的目的地，按海拔高度、空气湿度、空气质量、森林覆盖率、城市配套五大维度综合打分，百里杜鹃综合排名第一，避暑资源禀赋稳居全国前三。
龙波在调研中总结出避暑宜居的黄金海拔区间：随着全球气候变暖，海拔1200米区域已难保障夏季凉爽体感;海拔1800米以上则植被稀疏、昼夜温差过大、体感偏冷，不适宜中长期居住。百里杜鹃平均海拔1500—1600米，恰好落在宜居带内，夏季平均气温仅19℃——当重庆夏季持续出现40℃以上高温时，这里气温始终维持在20℃出头，体感极为舒适。
最核心的竞争优势是空气质量：当地林业部门实测数据显示，景区每立方厘米负氧离子含量最低2万个、最高达6万个，是世界卫生组织划定的清新空气标准(每立方厘米1500个负氧离子)的13倍以上，全年空气质量优良天数占比接近100%。再加上海拔适中紫外线强度低、空气湿度适中干爽、四季分明春秋季长、高原作物生长周期长，食材天然养生，综合人居优势突出。
横向对比全国主流旅居目的地，龙波认为海南、云南更适合越冬旅居，但云南地处西南边陲交通不便、紫外线强度高，贵州则是全国避暑旅居的最优选择，全域三分之二的区域具备旅居开发价值，市场底盘极为广阔。近三年客群来源结构已验证这一判断：除传统川渝客群外，长三角、珠三角客户占比持续提升，甚至有东北、京津、山河四省区市、新疆的客户专程前来置业。
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客群之变：下沉圈层拓展增量
“旅居地产从来不是刚需，本质上属于非必需高端消费——只有具备经济实力、闲暇时间和生活追求的中高端家庭才会买单。”龙波坦言，当前行业最大的困境来自市场预期：经济下行周期客户消费意愿收缩，多数人持观望态度，认为房价短期内仍有下行空间，宁愿选择租房避暑也不购房，即便如此项目旺季单日最高成交量仍可达10余套。
破局首先要更新全行业对旅居产品的认知：从早期的“避暑地产”到“文旅地产”再到如今的“旅居地产”，需求本质已发生根本变化——避暑是短住纳凉，文旅地产仅在房产基础上叠加了浅层文化体验元素，旅居则意味着更长的居住周期、更完整的生活配套体验。对应这一变化，团队正在推进客群“年龄下沉”策略：过去主力客群为60岁以上退休老人，现在重点拓展40—60岁的社会中坚群体——这类群体消费能力更强，但需要足够充分的置业理由。
龙波以秦皇岛某知名旅居项目为参照：其核心竞争力并非房产本身，而是成熟的社群运营生态——为来自天南海北的业主搭建文化休闲、金融投资、行业交流等各类平台，常态化举办各类论坛、沙龙、兴趣社群活动，让旅居不止于“纳凉”，更是拓展圈层、获取信息价值的渠道。“2025年8月28日国家多部委出台房地产调整新政，如果在小区举办面向业主的政策解读沙龙，对经商、投资的业主而言就具备很强的吸引力。”
一位特殊客户让龙波看到了旅居市场的全新增量。据龙波介绍，一位北京科技企业负责人，斥资1000余万元购置整栋楼宇，加上装修总投入2000余万元，打造集民宿、餐饮、棋牌、咖啡、非遗苗绣蜡染、温泉于一体的员工疗养基地。该企业上千名员工中60%以上为博士，工作强度大，每年需组织全员度假疗养;项目建成后，他发现40余间客房仍无法满足员工需求，计划再购置一栋楼宇。“这并非炒房行为，而是企业员工福利的刚性需求。近年兴起的‘数字游民’群体正在快速壮大，高新技术人才完全可以在此疗养的同时开展研发、举办会议，这一细分市场目前几乎尚未被系统性开发。”
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破局之策：政企协同激活蓝海
在龙波看来，要将千亿级旅居市场从预判变为现实，仅靠企业单打独斗远远不够，需要政府层面与经营主体协同发力。
因此，他建议，首先要“以活动聚人气”。目前，百里杜鹃管委会每年举办200余场活动，企业自身也会举办数十场业主活动，但多为景区赏花、避暑类节庆活动，活动层级和辐射影响力有限。他建议，依托贵州大数据产业优势，在避暑高峰期引入全国性行业论坛、学术会议、企业年会，让参会人群在当地停留数日，亲身体验气候与环境优势，“住几天也算旅居，这就是最精准的城市宣传”。
其次是“优化规划适配标准”。当前，旅居地产直接套用城市住宅规划规范，存在明显的供需错配——按照现行城市居住区规划设计标准，项目达到一定规模必须配建幼儿园、小学、中学等教育配套，但旅居客群几乎没有子女在当地就学的需求，强制配建纯属公共资源浪费;反过来，旅居人群对图书馆、博物馆、体育馆、会展中心、社区商业、公共活动空间的需求远高于普通城市居民，这类公共服务配套恰恰是当前的行业短板。
展望行业发展趋势，龙波判断，随着国内旅游从观光向度假转型、人口老龄化加速带来“有钱有闲”群体持续扩容，旅居需求的市场蛋糕将持续变大;即便大城市持续推进空气污染治理，与百里杜鹃这类生态优良区域的空气质量差距仍将长期存在。“未来旅居会越来越接近刚需，甚至成为精英阶层的消费风尚——在贵州没有一套避暑房，或许会成为圈层中的一种缺憾。”他认为，最高级的旅居形态，是将休闲度假与事业发展深度融合，让人们不必在“休闲度假”与“事业发展”之间做两难选择。
百里杜鹃的杜鹃花年年如约盛放，而贵州旅居地产的产业故事，才刚刚走过最初的拓荒阶段。
