文 |俞燕 编 |吴戈 出品 |喻观财经
“叹今年、鸾飘凤泊，情怀何似。”
浓眉大眼的佳兆业集团控股有限公司（下称“佳兆业”，1638.HK），也暴雷了。
11月3日，微博上就有人发帖称，佳兆业旗下的理财产品延期了，客户已接到了通知。
第二天一早，千把投资者聚集在佳兆业的办公楼深圳嘉里中心讨要说法（后来阵地移到友谊酒店）。
据媒体报道，逾期的理财产品是锦恒财富（现名锦恒产控）发行的、由佳兆业提供担保，有五只在10月31日（周日）到期，顺延到11月1-2日，兑付了其中的两只。另外三只原本计划在11月3日兑付，却未遂。当天，投资者便接到了一个“不好的消息”。
按照佳兆业高管在与投资人沟通的现场给出的口径，佳兆业通过锦恒财富募集的本金规模为119.13亿元，到期利息8.75亿元，合计127.88亿元。目前逾期本息约3亿元。
如今，佳兆业连这3亿元也拿不出来了。
在今年的滚滚雷声中，佳兆业处在“三道红线”的“绿档”安全区内，报表数据也很漂亮：截至上半年，营收同比增长34.8%，销售额同比增速更是高达77.2%，净利润和核心净利润分别同比增长30.5%和28.9%。毛利同比增长了23.1%，毛利率高达30.9%。
“三道红线”的表现也很奈斯：剔除预收款项的资产负债率为69.9%，净负债率为93.7%，现金短债比为1.53倍。
再看看现金流的表现，截至上半年，现金储备有487.4亿元，同比增加20.4%，创出历史新高。其中，经营活动产生的现金流108.49亿元。现金及银行结余为383.64亿元，短、长期借贷的当期到期额为250.17亿元，覆盖当期债务妥妥的。
如果看这份报表，谁会想得到，很“佳”的佳兆业，突然有一天连3个“小目标”都掏不出来了呢？
当然，佳兆业认为自己只是流动性出现了一些问题，属于“阶段性的难以为继”，不是资不抵债。
据佳兆业行政总裁麦帆对媒体的说法，10月29日，佳兆业位于深圳坪山的燕澜和鸣项目开盘，销售回笼了约12亿元。原计划用这笔预售款兑付到期的理财产品，“但一进入银行监管账户即刻被冻结”。
等等！
根据商品房预售资金的监管规定，但凡购房人支付的定金、首付款等购房款直接存入监管账户后，开发商不得转存其他账户。佳兆业咋还想着用这笔预售款兑付理财产品呢？
就在佳兆业理财产品暴雷被刷屏的当日，为了进一步保障购房人的权利，北京市住房城乡建设委、北京银保监局和人行营管部还联合发布了《北京市商品房预售资金监督管理办法（202年修订版）》（征求意见稿），大幅提高了预售资金监管额度，并将现行预售资金收存的先网签后入账程序，调整为先监管保护后网签。
根据佳兆业的说法，佳兆业出现流动性压力，主要是受到严峻的房地产市场环境和国际评级机构下调评级等因素影响。
从公开信息来看，10月4日花样年美元债违约，似乎成为房企危局的第一张多米诺骨牌。作为美元债大户的佳兆业，其美元债价格也紧跟着一路下跌，并接连遭到穆迪、标普等评级下调。
自称扶病的佳兆业郭大BOSS电话连线了现场的投资者，声称佳兆业是负责任的企业，希望给佳兆业时间，“佳兆业有能力和办法偿还”。
郭英成是潮汕人，据说潮汕帮喜欢抱团互助，彼时之间借几个“小目标”都不用打借条。如今，他的同乡小伙伴们已自顾不暇，比如隔壁曾经同属“同心俱乐部”的宝能姚老板，还在为汽车事业找钱发愁呢，早已没有了和万科PK时的豪气。
老伙伴大刘旗下的华人置业（00127.HK），则从10月19日开始，冒着亏损的风险，把佳兆业发行的还没到期的2.55亿美元票据统统提前出清，把8832.02万美元落袋为安。
此情此状，不知郭BOSS是否有“举目四顾心茫然”之感？
这大概是现年57岁的郭英成，第二次遭遇的至暗时刻。
同样是11月，七年前的此时，因涉蒋氏案，郭英成辞职、远遁望北楼。佳兆业的四个项目逾2000套房源则被监管部门“锁盘”禁售。
两个月后，因郭英成辞职事项触发一项融资协议包含的强制性提前还款条文，导致佳兆业的一笔4亿港元贷款违约。
屋漏偏逢雨，2014年的最后一天，佳兆业的两个旧改项目合作伙伴，声称其已违反该等项目的合作协议，要求终止合作，并退回已支付的12亿元。
和如今的情形颇为相似，这一系列事件导致标普、穆迪等纷纷下调佳兆业的信用评级。
2015年1月8日，佳兆业无法按时支付一笔已到期的2600万美元债券的利息，成为首家美元债券违约的中资房企。与此同时，24家金融机构向法院申请查封佳兆业的资产。据彼时媒体报道，当时尚未兑付的房地产信托产品额已高达100亿元。
史称佳兆业事件。
不过，和如今不同的是，当时不仅有同行融创中国(1918.HK)意欲出手相救，还有同为普宁人的富德系老板、时任富德生命人寿（原生命人寿）董事长张峻襄助。
2015年4月9日，佳兆业发布公告称，第二大股东富德生命人寿将向其提供13.77亿元的贷款，用于支付双方在前一年联合拿下的大鹏地块地价款，以避免因延期支付地价款而受罚。
在此前的2014年4月，双方还联手以54亿元竞得大鹏新区的一块地。
此外，富德生命人寿还在2014年12月以16.68亿港元，接手佳兆业11.21%股权，使其股比增至29.96%，位居第二大股东，并接管b了郭英成的执行董事、董事会主席职位。
此外，郭英成旗下的国民信托的股权，也转给了富德生命人寿，颇有身家相托的意味。
除了张峻以富德生命人寿出手相救，佳兆业还获得平安银行等数家银行债权人以及华融等三大AMC的支援。
2016年1月，佳兆业与金融机构债权人达成债务重组协议。其中，中信银行和中信信托向佳兆业输血300亿元。平安银行则输血500亿元。
信达资产则与佳兆业联合成立芜湖信东圳投资中心（有限合伙），通过债转股方式参与到佳兆业的多个旧改项目。
在各方出手救助之下，加之被锁的房产项目解锁，郭英成本人平安落地，佳兆业危机渐除。
2017年3月27日，停牌累年的佳兆业复牌，历经两年多的事件落幕。
有意思的是，在佳兆业房源被锁后，恰逢深圳房价上涨。待解锁之时，房价几乎已翻了一番。颇有点像以前资本市场的那些理财传说：买了基金放了三年没管，再看时已涨了N倍。
这次事件，倒让佳兆业因祸得福，从此浴火重生。
不过，富有戏剧性的是，救助了郭英成的张峻，自己却在2016年2月5日涉案失联。直至今日，在江湖上依然渺无音讯。
五年后，当郭英成面临第二次危机，张峻的富德生命人寿早换了新天地，慢慢回到正轨上来。
张峻时代的富德生命人寿，“狙击”金地集团、浦发银行，四处拿地，上演了一幕幕资本大戏。
保险业的诸多惊涛骇浪般的故事，在2017年戛然而止。
这一年，佳兆业通过四家马甲股东潜入昆仑健康险的事，也被监管部门盯上，要求昆仑健康险清退包括这些马甲在内的七家违规股东（虽然到现在仍未完成清退）。
在佳兆业事件渐渐消散的2016年12月，坚持“房子住不炒”，首次被高层会议提出，要求回归住房居住属性。
然而，今年国家金融与发展实验室发布的报告显示，2020年中国的居民杠杆率仍高达62.2%，同比上升6.1个百分点，是2008年的约3.5倍。而推动居民债务增长的主因便是房价的飞涨。
该报告指出，在全部居民债务中，占比最大的是居民中长期消费贷款（主要是住房按揭贷款），占全部居民贷款的65%。其与GDP之比，从2010年的15.9%增至2020年的40.1%。
CBIRC的Chairman 郭多次说过，房地产金融化泡沫是金融体系最大的灰犀牛。买房不住却炒“很危险”。
据CBIRC初步统计，自2020年以来，银保监会各级派出机构配合各地政府，出台的房地产调控措施多达130多项，遏制房地产金融化泡沫化现象。
2020年8月20日，包括佳兆业在内的12家房企齐聚北京，参加重点房企座谈会。在会上，监管部门披露“345新规”即“三线四档”，划定了“三道红线”。
2020年的最后一天，《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》出台，要求区分不同银行类型，分别对房地产贷款集中度和个人住房贷款集中度提出监管要求。此举被认为是防范房地产贷款过度集中的系统性风险之举。
2021年3月26日，《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》出台，要求银行严防经营用途贷款（即“经营贷”）违规流入房地产的问题。
昔日靠银行输血、拿险企当提款机的时代已结束了。
佳兆头暴雷后，『喻观财经』第一时间去昆仑健康险和富德生命人寿官网查了一下关联交易报告。
嗯，信息栏里干干净净，并没有搜到佳兆业的字眼。
昔日关联交易多得数不过来、名目繁多的时代，真的过去了。
佳兆业，这一次真的要靠自救了。
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