01
炒房时代风向改变
为什么大家如此关注房价的涨跌？说白了，房子是这十多年来增值最快的资产，很多人靠着房子一飞冲天，甚至演化到了全民炒房的时代。
但是到了今天，大多数人都还没有意识到，涨涨跌跌的房价只是表象，背后其实是时代的风向已经变了。
房地产行业进入了历史上最严酷的限购、限贷、限价、限商、限售的“五限”时代，这其中，最狠的要数限售，全国已经有超过50个城市“限售”。有的城市已经出台10年限售的政策，这相当于冻结了卖方市场。
而在买方市场，不仅限购限贷，更狠的是房贷利率不断走高，意味着购房成本越来越大。最近北京、广州等地不少银行都提高了一套房和二套房的贷款利率。
购房者拿到房产证后，持有一定年份才能卖出，意味着持有房产的时间成本大幅提高，且短期转手套现可能性骤降，相当于在一定时间范围内，冻结了房产的流动性，严重打击了炒房投资，从限售方式来看，楼市调控重点正在从交易环节向持有环节转移。
严控的政策使得热点城市住宅市场热度迅速下降，成交量明显回落。未来两三年内大中城市楼市活跃度将逐步下降，成交萎缩，价格趋向稳定。刚需、改善型需求买房换房虽不受影响，而房产炒作的套现机制将会瓦解。
所以，当房子的购买成本越来越高，同时又很难卖出的时候，这个市场已经处于有价无市的冰封状态。
冰冻的房地产市场真的是投资的终结吗？
02
全国上演“抢人大战”
2016年发布的《社会体制蓝皮书：中国社会体制改革报告NO.4》显示，北京、上海、广州、深圳等作为外来人口聚集地比较高的一线超大城市，面临的人口压力最大，户籍附带的条件最多，因此成为人们口中“最难”落户的城市。而这些一线城市在不到一年时间里，落户都出现了“松口”的迹象：
近日，北京市人社局公布引进人才管理试行办法，建立优秀人才引进的“绿色通道”，支持优秀创新创业团队引进人才，加大科技创新、科技创新服务、文化创意、体育、金融、高技能等人才引进力度，其中高薪科技创新人才可申请落户；
广州去年底发布系列人才政策，拟5年内投入约15亿元，为高层次人才提供住房保障、医疗保障、子女入学、创新创业、资助补贴等方面的优渥待遇；
深圳去年将落户门槛降低到大专学历，并给予高层次人才奖励补贴；
而上海，继此前发布的人才政策“30条”基础上，又在3月26日出台了《上海加快实施人才高峰工程行动方案》！
二线城市抢人大战愈演愈烈，争得面红耳赤。各个城市对人才开出了一层比一层高的价码，因为所有人都知道，城市化2.0是二线城市崛起的时代，这个机会难能可贵，谁得了人才谁就牢牢坐在了新一线的位置上。
但换句话讲，抢人才也是为城市房价找接盘侠，利用人口净流入拉大需求，随之而来的购买力便会逐步冲淡房价泡沫。良好的财政收入结构才是城市长期发展的精髓。
以西安为例，根据最新公布的落户数据来看，2018年1月1日至3月9日，落户西安的人数达14万人，这14万人加去年落户的26万人所带来的购房需求，是当前西安市场难以消化的，卖方市场下，谁有房卖，谁说了算。房价水涨船高也是很正常的事情。
而对于三四五线城市来讲，留住人口则是最重要的事。城市化运动对大部分三四五线是不友好的。虽然可以通过棚改的形式将人口加速回流至城内催高一波房价，但是同样城市化运动也会将三四线的高质人口掠夺至周边的热点城市。而一个城市的青年劳动力的质量也就决定了一个城市房价的下一个起点。
03
严控下如何投资
1.今日不同往昔，政策的有效性史无前例。往年3月都会出台影响下半年的楼市政策，而今年出台的却是对深杭的严打。背后的深意是，在大盘趋稳的态势下，严控金融风险和去杠杆会让房地产市场的流动性越来越窄。
无论是利率上浮还是三价合一，都实实在在多交了银子，目前市场执行上浮利率10个点，依然远远低于市场2011年调控期内7.05%的基准利率。未来基准利率上调或市场利率上浮将会继续上扬。这就是我在年前呼吁刚需们赶快上车的原因。
2.大基调下，金融紧缩供血不足，开发商面临着强者恒强，弱者恒弱的命运，大概率会导致一批房企倒下。所以，下半年会有更多的折价抛盘现象发生。对于房价严重倒挂的城市，这是稳赚不赔的买卖，该抢的时候也要削尖了脑袋往前凑。记住，机会永远会留给主动的人！
对于房价未倒挂的城市，请慎重！因为出现规模性抛盘，就一定会影响市场行情造成恐慌效应从而导致房价下跌，对于库存大没有支撑面的城市，有房的建议这段时间把手上的房子出手，而有投资性需求的刚需族可以等到下半年再入手，同时也要关注房企品牌背书，资金链紧张的很容易跑路。
3.城市化运动拉动内需是国之重事。随之而来的人口变迁会使中国的城市格局发生巨大变化，一线的更替，二三线的崛起，四五线的衰败是注定的趋势。例如文中提到的人口净流出城市，会进入恶性循环陷阱，那么通过棚改拉升房价只是第一波上涨，其后上涨动力的缺失和库存的积压都会加速房价的暴跌。
4.世界核平衡后，就注定不会再出现规模性的军事战争。而只能通过贸易战阻扰中国和平崛起的美国，终于在前段时间把积蓄多年的怨恨爆发了出来。
但特朗普还没开始下一个动作，美股的暴跌和多数企业的联名反对就让特朗普不得不放下屠刀立地成佛。特朗普可谓是华丽丽地对自己脚开了一枪，并失去了牵制中国最后的一次机会。
这些事情都告诉我们，中国的崛起是历史必然。那么对于未来国运下的楼市趋势，你是否把握好了呢？
文章来源：看楼市谈房产（kanloushitanfangchan），转载已获得授权，不代表楼市投资分析观点
