在中国房地产下半场如何致胜？
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60年前的秋日，望着已被拆除殆尽的帝都城墙，梁思成泪如雨下。
他知道，未来子孙们只能在他的书中了解这个东方最辉煌的古城，想像它曾有过怎样举世罕见的建筑，曾是一个多么令人热爱和向往的城市！
如果这种被动的变化也算城市更新，那中国的城市更新早已开始。只不过大多沦为深刻的教训，甚至是不可挽回的损失。
一个甲子年倏忽而过，如梁大师所料，人们开始痛悔半个多世纪前那愚蠢的自毁。
但此时中国另一种“城市病”又开始凸显，如人口密集、交通拥堵、环境恶化、社会矛盾突出、生活品质下降等等。
如何避免再犯60年前的错误？人们又一次面临着历史的拷问。
答案并不乐观。
中国几十年来的城建和城改，充满了遗憾之作。
简单模仿、规模复制，使得中国的城市成为西方设计师的实验场，而官本位和贪大求全，使得鬼城和怪城遍地崛起。
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就如浓眉大眼的也会叛变一样，那些著名的西方大城市也曾令人难以忍受。
二战前的伦敦，部分城区十分肮脏和破败，甚至使得一份当地报纸在英德空战期间载文疾呼：让炸弹来得更猛烈些吧。
二战中，伦敦被炸了个稀巴烂。英国惨胜后，亦从日不落帝国的神坛上跌落。
但之后的七十年里，虽然英国沦为二等国，但伦敦却又变得光彩焕然，成为本地人热爱，外国人青睐的世界城市。
它吸引了全球近十分之一的亿万富豪定居或购房。有切尔西队老板、俄罗斯的阿布拉莫维奇、印度首富塔塔集团家族、香港中信泰富的荣智健等，传闻还曾有中国的王健林。
而自2017年5月至8月的90天内，中国买家就在伦敦买房超过36亿英镑，折合约317亿元人民币。2014年到2016年期间，以新加坡为首的海外买家抢购了伦敦2.8万套新建住房中的3600套。
可见，伦敦是欧洲一体化乃至全球化的最大得益者。所以，在脱欧投票中，伦敦投的是反对票。
伦敦城市更新的结果，当然不止是城市的堂皇建筑和高企房价，更在于城市的产业发展、宜居环境和文化内涵。
虽是历史名城，但伦敦如上等佳酿，愈久愈香，是世界上最受欢迎的旅游目的地和优质海外留学生聚集地之一。
另外，创意产业还为伦敦提供了 50万个工作岗位，所创造的财富仅次于金融服务行业，位居第二。
即便作为传统的国际金融中心，伦敦也有了新的根据地。除了圣保罗大教堂东侧的百年老金融城，还在老军港旧址上建起了更大的新金融城。
在数百间从维多利亚时代到二战后建起的剧场里，上演着莎剧和现代话剧。很多好莱坞的影视明星，亦为莎剧票友，每年都会定期到伦敦演出、居住一段时间。
如英国作家彼得•阿克罗伊德在他著名的《伦敦传》中所说，若是你厌倦了伦敦，那就是厌倦了人生。
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城市更新是个永恒的话题。不论中外。
汉、唐是中华帝国的两大盛世。都城都是长安。至盛唐时，长安是世界上最繁华的国际大都市。
那么长安的富人区在哪儿？
秦汉之际，刘邦以布衣取天下，圆满落实了“王侯将相，宁有种乎！”的八字方针。
怎样释放牛逼的感觉？除了衣锦还乡、KTV狂吼大风歌之外，刘邦及子孙还在长安搞了一次“城市更新”。
汉初经济凋弊，政局不稳，为了避免群雄再起，中央政府强令三种人——高官、富户和豪强——迁徙一处。
搬去的地方是皇帝陵区。别紧张，汉初儒道并重，世俗通达，以生时建陵为吉为荣，称为“寿陵”。从刘邦到其五世孙时，已建陵五座。
读过唐诗的你终于想起来了：五陵是长安的富人区！
杜诗曰：同学少年都不贱，五陵裘马自轻肥。这是说官二代。
白诗云：五陵年少争缠头，一曲红绡不知数。这是说富二代。
在现存四万多首唐诗中，提及“五陵”处，没有一千，亦有八百。
虽起于行政指令，但因顺应大势，长安这次的人口迁移和新区建设，变成了一宗城市更新的成功案例，并延续数个世纪，成为中国社会文化史上的佳话。
把房地产和社区玩成文化符号，也是现在地产商的终极梦想吧！
再看巴黎。
你可能会感到意外，我们现在看到的巴黎，历史还不足200年。文如巴尔扎克，武如拿破仑，都不曾在今天的巴黎行走。
因为1870年，当时的市长奥斯曼搞了一次“城市更新”，拆迁面积超过90%！换句话说，他把旧巴黎从地球上抹去了，建起了一个新巴黎。
也因此，奥斯曼成为法国历史上争议最大的人物之一。与他同时代的大文豪雨果，终其后半生，以大骂奥斯曼为一乐。
但历史证明，今天的巴黎就如断臂的维纳斯一样，美不胜收且无可替代。
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再回到中国。
房企为什么提去地产化？
一是行业天花板，也就是万科说的白银年代和“活下去”所预示的增量地产困境；二是住宅开发太简单，就能力而言，不值得再列为“核心”业务。
业内有这样的划分：住宅开发是小学，商业地产是中学，文旅地产是大学，那么城市更新呢？自然应该处于硕士到博士后系列了。
因为城市更新太复杂了，几乎涵盖社会生活的所有方面，特别是商务金融、文体娱乐、招商运营等，这就不得不借鉴国际经验了。
如何借鉴？怎样避免出现那么多仿白宫而建的县政府和镇政府？避免出现在北京市中心屡改屡败的隆福寺商圈？
在主观愿望上，我们已经明白要爱惜和善待所承、所建、所生、所长的城市。但在执行层面，我们有足够的经验和能力吗？
中国的现实是，关于城市更新，我们知其然，而不知其所以然。
因为高谈阔论的理论书籍汗牛充栋，脚踏实地的操作指南却付之阙如。
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即将付梓的《城市更新》应是一个惊喜。
首先，这是一本既高屋建瓴，又接实地气的书。
它重理论，更重案例。全书汇聚了最新全球城市更新经验，包括政策演变和著名案例。
案例占书三分之二，从英国伦敦科文特花园广场和德国鲁尔工业区改造，到日本东六本商业之丘和韩国汉城清溪川，甚至还有台湾台北市的士林区等。
其次，这是一本文武兼备的书。
两位作者一是行业主管部门核心专家，住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹；一是历经房地产开发、销售、运营到金融实践的一线高手，现任高和资本执行合伙人苏鑫，他创立了中国首支商业地产人民币基金的高和资本已成为中国领先的城市更新投资机构。
第三，这是一本知行合一的书。
不只用手写，还用脚写。作者曾奔赴伦敦及等多个欧亚城市行走考察。
第四、这是一本大补短板的书。
中国城市更新，最缺者是制度设计、多方共赢（政府、开发商、运营商和民众）方案以及长期融资模式。而这些正是该书的重点内容。
第四、这是一本东西合璧的书。
撷英天下，无论东西。考察研究的国家和地区不仅包括英国、法国、德国、美国，还包括日本、韩国、中国内地和台湾。
所以，这也是一本得到业内高度赞誉的书。
SOHO中国董事长潘石屹说，这本书通过大量的城市案例，向我们展现了很多实际可行的城市更新方案，值得每一个生活在城市里的人认真读一读。
万科执行副总裁、首席财务官孙嘉说，《城市更新》从规律、经验和制度三个维度，把对商业模式的探索和社会问题的解决有机结合，充满了人文关怀，有着面向未来的胸襟和智慧。成为中国城市更新领域的必读之作。
华高莱斯董事长兼总经理李忠则认为，此书最大优点在于既“广”又“深”：视野足够广，分析足够深。
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一个乏味的城市会令人厌弃到什么程度？
十年前美国曾经做过一个调查：在“吃掉一条活蚯蚓”、“割去一截小拇指”和“在堪萨斯住上10年”之中，选出最难忍受的一项。
结果，大多数美国人选的是“在堪萨斯住上10年”！
一个精神的城市会令人喜爱到什么程度？
香港著名影星梁朝伟，每当心情郁闷时，经常率性地买张机票飞到巴黎。直接跑到协和广场，喂喂鸽子，吃顿法餐。然后什么愁事儿都放下了，买机票再飞回香港。
在令人厌弃和令人向往的城市之间，一定隔着很多重要的东西。而《城市更新》这本书，无疑名列其中。
