今天主要是给大家总结一下，这一轮一线城市上涨的规律，因为我之前说了，今年最大的市场机会在二线热点城市。
所以你们可以参考一下，之前一线上涨的经验，哪些房子，哪些板块是升值最快的。
深圳
其实深圳我说过很多次了，这轮上涨东西分化尤为明显。
东部：罗湖、龙岗、坪山、盐田、大鹏
中部：福田、龙华
西部：南山、宝安、光明
涨幅最多的就是西部，再是中部，最后落脚到东部，呈现一个递减的过程。
但因为深圳上涨时间跨度长，从2019年11月一直延续至今，所以即便是东部，多多少少也涨了一点。
从上面的涨价地图来看，2020年光明涨幅最高51%；八卦岭次之47%，主要是突然有名校入住，所以咸鱼翻身；其余都是南山宝安为主，而东部仅有5%-10%。
一高一低，冰火两重天。
但其实过去几年深圳涨幅最快的片区，是深圳湾、科技园、香蜜湖等。
因为在2016年-2018年，深圳大多数区域都在横盘时，这几个明星片区却一直在断断续续的涨，特别是深圳湾涨得非常猛，2018年就涨了30%。
而光明和宝中在这段时间是横盘的，所以这一轮上涨把之前的都补涨回来了。
深圳房价的涨价逻辑，就是跟着城市发展方向走，一路向西，从曾经的罗湖老大哥，到福田，现在是南山。这也是现在很多城市的涨价逻辑。
产业过去了，就业机会也会转移过去，人自然也跟着走，那房价只能越往西越贵。
而城市的后花园，也跟着主城区风光起落。
比如罗湖最风光的时候，隔壁的盐田房价比南山还贵，后来福田成为新中心了，后花园龙华就成了深圳的宇宙中心，房价升值最快。
现在福田的主业金融没落了，南山科技产业最发达，那他周边的宝安和光明，子凭母贵，房价涨幅也是最快的，因为南山的上班族会就近选择到宝安和光明购房。
再加上深圳并不像广州上海北京那样，有本地情怀支撑着，新深圳人不会为老罗湖买单，大家喜欢新的有想象力的区域，比如宝中这种网红区，光明这种一片空白的区域。
即使在罗湖上班，他们也宁可选择去光明这种有上涨潜力的地方买房。
一般人可能无法理解为什么，因为大家觉得罗湖房价涨太慢，不看好，所以刚需客也不买罗湖，宁可在上班的附近租房，去光明买了房出租，最快实现弯道超车。
所以为什么光明的涨幅会这么快，就是不光刚需多，投资的也多。但光明只是少数几个小区有这种涨幅。
但统计数据参考一下就好，实际上去年深圳涨幅最大的二手房片区我觉得应该是宝中，以及周边的碧海、新安，西乡，比光明还热，宝中很多房子直接从八九万，涨到十六七万。
是因为宝中挨着前海，前面几年又一直横盘，属于价格洼地，而宝中片区各种配套非常完善成熟，又全是次新房，住宅片区比较纯粹干净，未来因为前海还有概念，隔壁的宝中就有利好没有释放完才这么火爆。
再比如南山豪宅，新贵富豪也更倾向于选择后起的深圳湾而非华侨城，年轻富二代可能就偏爱科技园；
而有名校加持的豪宅区域也一直受到深圳富豪的喜爱，比如香蜜湖；
最后由于深圳缺乏优质教育资源，所以顶级学区房一直都是香饽饽，哪怕是老旧破也没关系，比如百花片区，学区房价格不断被刷新。
来源：国城花园楼道
（最近深圳福田百花一个44平方米学区房成交价高达1420万元，即单价为32.27万元/平方米。）
所以这一轮深圳房价的升值密码是：
1、高科技产业区的次新豪宅+优质学区（深圳湾、科技园华润城）
2、潜力CBD+次新房+优质学区（宝中、光明）
3、周边全是顶级学区房+老破旧（百花）
4、豪宅片区+优质学区房+次新房（香蜜湖）
5、优质学区房+老破旧（八卦岭）
看到没有，基本上每个片区都离不开优质学区这个关键点。中部和东部片区升值快的就更不用说了，没有优质学区你别想比别人升值快。
上海
简单来看，去年上海的房价涨幅是跟着环线走的。
根据中指研究院的数据，2020年上海外环以内的涨幅明显，其中内环高达8.1%，外环以外则跑输全市平均涨幅，甚至郊区的价格还出现回落。
当然分板块来看的话，就不一样了。
相对郊区，市中心的确涨幅最大，但是还有外环的学区房表现也不差：
浦东联洋、碧云、源深、御桥；虹口北外滩；徐汇华泾；闵行吴泾、春申、七宝；静安大宁等。
以上平均涨幅在20%-50%以上，2020年上海楼市的香饽饽。
比如浦东的联洋，上海金融新贵聚集地，次新商品房社区、顶级学区房，2020年涨幅惊人，尤其是仁恒河滨城，去年年中成交单价才8-9万，今年的挂牌价已经涨到16万/平了。
另外今年上海开始实施公民同招，这对上海楼市影响还挺大的。
比如远离市区的闵行区的吴泾，就是因为该区域内的华二附中，它是整个上海排名第六的初中，所以对口的学区房比如紫竹半岛依然获得了超50%的涨幅。
之后，整个上海市场便开始追捧优质的公办学区房。
位于浦东张江的张江集团学校也是今年民转公，其对口的学区房如汤臣豪园从年初单价10万/平，目前挂牌价是16万/平，年涨幅超50%！
还有同在浦东的华二附中，以一己之力强扛整个前滩新盘。
可以说，学区房就是上海这一轮上涨的大赢家，尤其是双学区（初中和小学）。
注意了，可以是初中强，小学弱的搭配，但小学强，初中弱的话，家长也不买单。
杨浦区的小学就很牛，但是初中一般，以前很多家长都是选择民办，但是现在不行了，这一轮房价涨幅就弱下来了。
当然上海毕竟是魔都，里子和面子都要，学校要好学校，房子也要是新房子。
根据当地媒体上海买房攻略踩盘发现，上海的这轮涨幅，除了顶级学区房，市中心的次新房同样是大赢家。
比如位于大宁板块的次新房静安府和宝华现代城，明明宝华现代城的位置和学校都要强于静安府。
但现在静安府的挂牌单价已经高达14万/㎡，宝华现代城还在10万/㎡上下徘徊。
而在去年，上海还没上涨之前静安府的成交单价也才8万/㎡，甚至低于宝华现代城。
这里影响房价最关键的因素就是楼龄。
宝华现代城尽管位置好，学校好，但始终是2008年的房子，至今已经13年了。
而静安府是2016-2018年建成的新小区，而且人家学校位置也不差。
我们知道，房子一旦超过15年涨幅就会越来越慢，要赶紧置换5年内的次新房。
类似的情况在上海还不少见。
提到浦西豪宅，翠湖天地肯定榜上有名，但这轮涨幅却没有跟上来，目前的成交价还没有突破2017年的最高点。
同样在新天地板块的复兴珑御，是的，最近被全网封杀的女明星郑s买的房子，复兴珑御挂牌单价已经突破21万/㎡了。
就是因为复兴珑御是2017年的次新房，而翠湖天地一些房子都已经十五年以上了。
市场给出的价格是明明白白的，同样是核心区域、周边配套大体相同的情况下，买房肯定优先选择次新房。
总结上海的涨价规律：
次新房社区+顶级双学区房（例如浦东联洋等）
次新房+优质双学区房（例如张江等）
次新房+优质初中学区房（吴泾等）
其实上海的关键点就在于学区房和次新房。
广州
如果是两三年前，广州楼市只看“天河”，距离天河越近，房价越高。
但是从去年开始，情况慢慢发生了变化，天河的东面和南面越来越热了。
从成交量来看，2020年，广州住宅一共成交了10.92万套，比2019年总量增长了23.3%，但是各个区域的市场分化十分明显。
在一片大涨声中，白云从化增城等部分板块的房价还是下跌的，最近东莞调控升级，对增城算是一个利好吧。
传统的涨价先锋天河，从均价来说涨幅不如黄埔和南沙，但是分板块来看，天河还是很能打的。
比如珠江新城，是广州首个拉响涨价战壕的板块，当时还上热搜了，类似保利心语都快翻倍了。
去年年中成交价还在8万徘徊，现在挂牌价都快接近15万了，优质学位+豪宅片区，珠江新城目前还是广州新贵富豪的首选区域。
天河的其他区域：天河公园、牛奶场、东圃等涨幅也很惊人，达到25%以上，不输黄埔和南沙。
天河公园和牛奶场都有优质学位支撑，环境又好，很多改善型买家挤破头都想买入这里。
而东圃周遭环境比较乱，上涨主要以美林湖畔和盈彩美居这两个小区为主，学校只能说属于中下水平，但是由于靠近金融城和鱼珠，有两大IP傍身，商业环境好，又是目前周边少有的次新小区，挂盘价从去年年中的5万/平涨到了7.5万/平。
而把天河拉下水的是天河路商圈还有棠下的一些老破小。
截图来自贝壳找房虽然天河路的学位不算差，但是和越秀的学位相比，还有一定差距。
老破小一旦离开了优质学位，即便是放在市中心，也没人爱。
这些房子有些是单体楼，有些是开放式的社区，加上周边环境吵闹，租客多，自然不受买家待见。
海珠区今年似乎被冷落了，尤其是海珠西，老旧房子偏多，户型落后，不得新广的喜爱。
唯一表现亮眼的就是海珠东的琶洲板块，去年我们去调研的时候保利天悦大约是9万/平，如今挂牌价在13万/平。
番禺今年的当红炸子鸡是万博板块，无论是新房二手房价格都涨了起来，主要是还是城市面貌新，位置好，后面还有18号快线加持，不过学校条件也很一般。
越秀因为有广州最顶级的教育资源支撑，价格一直以来都在稳步增长，只是没有出现暴涨的情况。
即便是整个广州最顶级的学区房，比如第一梯队的东风东路小学、文德路小学、东山培正小学等，学区房上涨幅度也不如其他热门区域。
东风东路小学
文德路小学
东山培正小学
可见广州对学区房的追捧并不像深圳那样疯狂。
荔湾除了广钢新城是新区，涨幅较为明显，其余大部分都是老破小，整体很难涨起来。
黄埔和南沙的成交量同比大涨60%以上，成交单价也上涨了20%以上。
南沙的上涨，很大原因就是外地投资客进场，尤其是深圳人，广州本地刚需不多。
一直听说南沙的二手房不受待见，但事实上，南沙的二手房成交周期是全广州最短的。
换句话说，南沙二手房全广州卖得最快！
二手市场开始抢手了，说明了南沙的楼市价值已被大众接受。
而黄埔上涨是既有新广州人的涌入，外加外地投资客的力量。
现在黄埔是广州最像深圳的地方了，街道小区一切都很新，很现代化；黄埔政府有钱，到处修地铁，大力砸钱让名校进场，进一步推高黄埔的价值。
黄埔今年的热门板块：老黄埔、科学城、知识城，每一个区域都有优质学校加持。
如今老黄埔板块已经可以叫嚣海珠西；科学城也敢叫嚣荔湾的广钢新城，来势汹汹。
广州的老大依旧是天河，珠江新城的地位无法撼动，除此之外，天河的东、南方位比西、北方位更加有价值，比如海珠东、黄埔、番禺、南沙。
总结广州这一轮的升值规律是：
1、次新豪宅+优质学区（珠江新城、琶洲）
2、靠近市中心+次新房+优质学区（天河公园、牛奶场）
3、潜力新区+次新房+优质学区（老黄埔+科学城+南沙）
4、潜力新区+次新房（东圃+万博）
5、顶级学区房+老破小（越秀）
虽然广州和深圳对学区房的重视程度不一样，但是有优质学区会锦上添花，如虎添翼，房价的天花板也会更高。
北京
上个月，北京链家和贝壳也关闭了app上所有小区的历史成交记录，价格我们不好谈论。
有关于北京的行情，还是成交数据来说话吧。
中原地产研究中心统计数据显示，1月北京新房成交4832套，同比上涨68%；二手房成交17513套，同比上涨104%。
2021年2月26日
2020年9月份
海淀-3908；西城-2971；东城-1223；朝阳-5000； 丰台-2033；亦庄-225；石景山-372；大兴-594；通州-665；门头沟-95；房山+209。
上面分别是上周和去年9月份的北京房价地图，价格相差不大，但是库存几乎被消化了三分之一。
目前来说，海淀区、西城、东城三个学区最强的区域，库存的下降幅度是最大的。
最近就有媒体报道过，在西城区最有名的德胜门学区房，有业主挂牌仅2个小时，排队看房的客户就超过30位；
但不是每个区域都这么幸运。
根据贝壳研究院的数据统计，2020年北京12个城区中，仅有3个区房价上涨，分别是海淀、西城及朝阳，东城基本持平，其余城区均下跌。
比如万柳的一些优质学区房价格已经超过2017年的高点，但是顺义通州房山等郊区有不少板块无人问津，价格还在阴跌中。冷热不均。
北京我们不多聊了，反正此轮反弹喝上头啖汤的依然是顶级学区房。
大家可以多拿深圳上海广州作参考。
看完四个一线城市的上涨情况后，会发现去年的这一轮涨幅有一个非常鲜明的特点：各大城市内部区域分化明显，即便同一个区域，不同产品的涨幅相差大。
运用在二线城市，我们应该如何选择呢？
（政府重点打造的）高新区+次新房+顶级学区房/传统市中心+次新房+顶级学区房。
在预算不够的前提下选择：
高新区+次新房+优质学区房，或者是市中心+老破小+顶级学位房。
交通商业配套这些我就不强调了。
老破旧，除了学区房外，毫无价值！一线城市可能流动性还强些，租金也高些。
如果是在二线城市，真的完全没有留恋的价值，放在手里就是烂茶渣，尽早卖掉。
