又到年终岁末的时候。回顾这一年，明源君脑海里首先浮现的是一系列的重要事件：
住宅新规正式实施，提质指标正式成为强制性条文；
房企纷纷推出“好房子体系”，好房子“全面开花”；
中央城市工作会议明确城市更新是城市高质量发展重要抓手……
一系列看似不相关的事件，其实都指向同一个重要方向：房地产发展新模式。
经此一年，房地产发展新模式不再只是抽象的表述，而是变成各种实质性的落地进展。这也意味着，2025年终将成为中国房地产发展史上“新旧交替”的里程碑。
“人房地钱”联动
土地市场进入“缩量提质”时代
“人、房、地、钱"要素联动”的精准化供给，土地端“缩量提质”成为这一年土地市场最鲜明的特征。
所谓“以人定房、以房定地、以地定钱”，本质是实现住房供需关系的精准匹配。这一逻辑打破了过去“供地-建房-销售”的单向循环，从源头上控制商品房的供应规模。
在这一导向下，2025年全国土地供应继续缩量。
根据中指数据，2025年1-11月，300城住宅用地成交规划建筑面积为4.2亿平方米，同比下15.8%。
库存量高的城市被限制土地供应，而一些重点城市也主动下调供地规模。
财政部的数据显示，北京、上海、杭州、成都等热点城市，宅地供应量同比下降超过30%；重庆、合肥、西安等普遍降超20%。
与此同时，土地供应全面“提质”。戳此了解，VR沉浸式看房
各地纷纷拿出压箱底的好货，优先供应核心地段、配套完善的地块，并且大幅调低容积率。
比如北京明确提出“加大站城融合力度，优先在轨道站点周边等设施完备地区开发建设”，将土地资源向需求旺盛、配套成熟的区域倾斜，既提高了土地利用效率，也能降低职住分离成本。
广州今年共出让48宗涉宅地块，其中超66%位于中心城区及番禺等近郊，金融城、白云新城、白鹅潭等热门板块都有地块出让，而外围板块增城、从化等供应量则明显下降。
另外，土地呈现低容积率、小体量的特征，62 %的地块容积率在3.0以下。
上海今年共出让宅地82宗，内环及中外环占比达到57%。52%的地块容积率低于2.0，同比去年提高了9个百分点。
优质地块催生了成交热度。比如上海今年成交土地的整体容积率为9.1%，同比去年提高了4.7个百分点，热门板块的普遍触顶摇号，平均溢价率达到15%。
土地供应控量提质，直接影响商品房的供应结构。这也就有了，住宅供应端的一些变化。
“保障+市场”起头推进
房地产新模式基本成型
如果说供应端的变革是“精准供给”，需求端的重构则是“分层保障”。
2025年，“保障+市场”双轨并行的住房供应体系的轮廓日益清晰，一方面通过保障性住房托底基本居住需求，另一方面，新建商品房领域“好房子”正式落地，推动住房从“住有所居”到“住有优居”的全覆盖。
第一，保障性住房加速推进。
2025年是“十四五”规划收官之年，全国保障性租赁住房筹集建设都进入冲刺收尾阶段。
数据显示，北京、天津等地均提前完成或超额完成年度的保障房筹建目标。
与此同时，保障房管理机制也在进一步完善。
如南宁启动首批配售型保障房准购资格报名，青岛建立配售型保障性住房轮候库，实现申请“一网通办”、审核“秒审秒批”。广州市发布配售型保障性住房管理办法，明确“一个家庭只能拥有一套配售型保障房，不得变更为商品房上市交易”等，这些制度的完善，让保障房的管理进一步区域规范。
第二，“好房子”标准全面落地。
2025年对于商品房领域而言是举足轻重的一年。
5月1日《住宅项目规范》实施，标志着层高≥3m、楼板撞击声≤65dB、绿建一星、外墙保温层保修5年等等住宅提质首次被写进国家强制条文，成为“必选项”。
房企在住建部的好房子定义的基础上，纷纷推出了自身的“好房子体系”。
如，华润置地以“三好十二优”为策略核心，提出构建“好社区、好产品、好服务”体系，细分出活力街区、疗愈景观、灵动户型等十二个关键场景，强调健康、智慧、安全、绿色等价值。
招商蛇口推出“招商好房+”品牌及好房子品质标准，以“安全、舒适、绿色、智慧、精工、美学、服务”七大维度、28个模块、485项技术为支撑，形成好房子技术体系。
中海地产发布“Living OS系统”，以“安全、舒适、绿色、智慧”四大维度为基础，细化为16大系统，覆盖全龄关怀和技术集成，回应172项客户需求。
随着各家房企好房子标准的落地，住宅也进入全面提质的阶段。
第四代住宅从概念试点迈向批量供应。
自去年下半年以来，各地纷纷出台计容新规，空中花园、露台等不计容积率或部分计容，鼓励开发商设计第四代住宅，降低开发成本，提高户内使用面积。戳此了解，让“好房子”自己会说话
据机构统计，今年重点城市明确要打造四代住宅的新项目突破70个。
随着项目的普遍落地，四代住宅的一些通病，如对视、采光不佳等，也集中暴露。
与此同时，房企也在探索对应的优化措施。
例如，一些项目通过客餐厅或者局部双层挑高设计，使单层的高度翻倍，解决大露台带来的室内采光问题。
一些四代住项目融合别墅与大平层的优势，采用一层一户设计，客厅与空中花园都是双层挑空，景观花园环绕着超大客厅延展开，不仅形成了环幕观景视野，也解决邻里噪声、对视等矛盾。戳此了解，让“好房子”自己会说话
城市更新被列为核心任务
为房地产打开新的增长空间
2025年7月召开的“中央城市工作会议”明确提出，中国的城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。
面对这一城市发展背景，中央明确提出，当前和今后一个时期城市工作的总体要求是推动城市高质量发展，而城市更新便是实现城市高质量发展的重要抓手。
城市更新首次被提升到国家战略高度。
在新时期的城市更新，将告别过去“大拆大建”的模式，转向“微改造、精提升”。
以上海老旧小区改造为例，不仅更新燃气、供水等老化管线，消除安全隐患，还增设电梯、停车、充电等配套设施，植入助餐、家政等公共服务，同步完善小区长效管理机制，引导居民参与改造与监督。
据《中国建设报》数据，2025年，全国共完成了106个完整社区试点，建设改造养老、托育等各类服务设施2000多个，新增停车位2.6万个，增补提升公共活动场地和公共绿地71.3万平方米。
按照中央的规划，2000年前建成的110亿平方米住宅将全部纳入改造范围，城中村改造将在地级及以上城市全面铺开。
另外，2025-2027 年要完成210万套危旧房改造，完成老旧小区加装电梯超13万部……
与此同时，与城市重新相配套的机制也在逐渐建立。
如“先体检、后更新”。在全国开展城市体检评估，形成“发现问题-解决问题-评估效果-巩固提升”的工作闭环。
住建部的数据显示，2025年全国已有449个城市开展城市体检工作，较2024年新增152个县级市。
再如，资金支持机制。明确专项债、再贷款等金融工具向城市更新倾斜，鼓励政府、企业、社会资本联合开发，设立城市更新基金，为项目实施提供资金保障。
2025年，全国城市更新相关项目投资同比增长25%，成为拉动房地产投资的重要力量。
据统计，这一轮的城市更新，平均每年将拉动3万亿元的投资，这将为房地产打开一个新的发展空间。
小结
回望2025年，房地产完成了从“制度设计”到“落地实践”的关键跨越，发展新模式的轮廓已清晰可见。
房地产不再是单纯的土地财政逻辑，而是成为承载民生需求、支撑城市发展的重要载体。
尽管行业也尚未走出低谷，但是，在长效机制面前，短期的涨跌已显得没那么重要。行业的未来走势已定，剩下的无非就是时间的问题。
