明源君经常强调，最近两年，伴随着地产新模式持续推进，以及好房子理念深入人心，地产行业的竞争逻辑，也从早期依赖高杠杆、追求快周转的粗放式扩张，迅速转向以品牌力、产品力、经营力、服务力为特征的内在价值比拼。
按照住建部的说法，房企今后发展要拼的应该是高质量、新科技、好服务。谁能抓住这个转型的时机，谁能为群众建设好房子、提供好的服务，谁就能有市场和未来。
地产行业底层逻辑的深刻重构，在房企管理以及单盘项目经营层面，体现得尤其直观。
比如在早年市场环境中，不少项目凭借优越地段或成熟配套等单一优势，便足以撬动整盘销售。可时过境迁，随着购房者的需求从“有房住”向“住得好”升级，地产项目也彻底步入高度分化的二八定律阶段。
而且这种分化不光体现在城市能级和板块价值的冷热分野上，即便身处同一条街道、共享相同的外部资源配套，不同项目也因产品力、营销力等内在价值的差异，在去化表现上拉开不小差距。
纵观市场上的热销项目，无一例外都是“全维度均好”的六边形战士，既坐拥“好城市+好地段”的先天优势，又具备过硬的产品价值与精准的营销操盘能力，是把单盘主义做精做深做透的典型代表，由此也印证了在当前市场环境下，谁能深度链接客户，并为客户创造更优价值，谁就能赢得更大主动权。
就以保利置业操盘的深圳保利瑧誉（下称保利瑧誉）为例，在没有启动渠道分销和全民营销的前提下，该项目仍成功斩获2025年深圳新入市项目去化率TOP1，成为当地楼市屈指可数的逆市热销标杆。
更值得关注的是，成交数据中，超7成客户是由数渠团队直接带来的。这不仅印证了单盘自主渠道拓客模式的市场可行性，更打破了逆市只能依赖分销带客的行业认知，为房企在逆市中如何提升营销效果，提供了新的思路和方向。
作为近两年风头正劲的黑马房企，保利置业究竟是如何为保利瑧誉持续赋能，不断续写热销佳绩的？保利瑧誉又是如何遵循集团硬标准，将“品质力、营销力、交付力、服务力”等多个流程完整贯穿，切实达成房地产全周期“好房子”承诺的？
带着这些疑问，明源君特意赶在保利瑧誉二期热销之际，对项目进行实地探访，尝试用第一手观察，拆解这背后的破局密码。
1
在集团四轮驱动营销模式上做加法
利用“区域渗透+全媒收客”打法
牢牢掌握获客自主权
不知道大家有没有发现一个怪现象，当前的市场环境中，有些楼盘明明地段不差，产品也下了苦功去打磨，销售去化情况却总是不达预期。
究其原因，很多楼盘的产品力虽然一直紧跟市场需求，但其营销策略，却依旧停留在过去的传统思维里。
一方面，很多楼盘依然沿用过去广撒网式的传统获客模式，难以匹配当下市场的精准营销需求。另一方面，不少房企仍高度依赖渠道中介带客成交，这样不仅难以建立长期的客户关系管理体系，也会逐渐丧失营销主动权。
显而易见，在地产行业高度竞争、市场逻辑深刻变化的大背景下，如何培育自主获客能力，打造属于自己的客户引流与转化体系，同时经营好企业自身的舆论阵地和品牌传播渠道，已然成为所有房企必须正视和亟需解决的核心课题。
比如保利置业就利用数字化转型的契机，首创“四轮驱动”获客模型，帮助项目全面提升线上线下全域获客及拓展能力。
其中，空军主要借助直播、短视频、信息流广告等新兴线上方式，利用抖音、腾讯、小红书等热门平台资源，突破地域限制，广泛触达潜在客户，提升品牌曝光度与影响力。
海军主要通过资源整合与同业开发，发挥企业关键人及竞品置业顾问的作用，深入挖掘市场资源，增强线下获客能力，实现线上线下获客的有机结合。
陆军主要依托地产类媒介合作及非合作期维护，利用大小V、安居客、房天下等资源，结合销售人员的主动拓展与客户自访，进一步拓宽客户来源。
老带新注重交付社区及本盘业主资源维护，通过客关、物业、管家等资源，激励老业主推荐新客户，充分利用现有客户资源实现口碑传播与客户裂变。
不得不说，保利置业这套营销创新组合拳，绝非纸上谈兵，而是从顶层设计、人才运营再到体系搭配，形成了一套可拆解、可复用的完整方法论，不仅为旗下各项目持续热销提供了强有力的支撑，同时也非常值得其他房企学习研究。
比如保利瑧誉就在保利置业总部指导下，仅用半年便从零组建数渠团队、推进案场营销变革，不仅成功提升了项目热度，还实现了快速去化。
明源君这里也列举几个深圳保利瑧誉在自主渠道拓客层面的创新打法：
第一，创新团队组建，形成“拓客-引流-转化”的完整协同闭环。
不少房企在组建自销团队时，往往存在两大短板：一是人才配置单一，以通用型销售为主，缺乏高端客群服务能力与数字营销技能；二是团队分散作战，协同效率低，难以形成“拓客- 转化” 合力。
为了从根本上解决这一问题，保利瑧誉摒弃同行“通用型销售”招聘逻辑，围绕自主渠道获客的全链路分工需求，精准匹配人才类型，最终搭建起一支结构多元、能力互补的自主渠道获客团队。
团队不仅网罗了12个深耕深圳顶豪市场的亿元级销冠，还纳入了9位兼具军旅强执行力与数字营销能力的特种渠道精英，更配备了4名数字运营专业人才。不同角色的人才定位清晰且互补，可以帮助项目实现“无死角”获客。
与此同时，为了避免成员“各自为战”、无法形成合力，保利瑧誉还进一步优化组织架构与运作模式。
一方面是通过“战将- 指挥官- 战略家”三级人才梯队，明确各自权责。另一方面推行“专业作战单元 + 数字化赋能中台”模式，既让各类人才深耕专长领域，又以数字化中台打通信息壁垒，推动销售、自主渠道、数字天军高效协同，形成 “拓客 - 引流 - 转化” 的完整闭环，最大化释放获客成交效能。
第二，构建“精准投放+矩阵运营+转化闭环”的数字化获客体系，让流量变业绩。
除了团队建设，房企在线上获客方面同样面临诸多难题。
一方面，不少房企仍停留在单点突破的运营阶段，缺乏矩阵化布局的系统思维，导致其难以在各个流量平台实现广泛覆盖和深度渗透。另一方面，不少房企投入大量资源用于内容创作和推广，却没有建立起完善的转化机制，这种“重宣传、轻转化”的运作模式，显然无法推动销售业绩的实质性增长。
为此，保利瑧誉通过构建“精准投放+ 矩阵运营+ 转化闭环” 的数字化获客体系，成功实现破局。
首先在矩阵运营环节，保利瑧誉独辟蹊径，打造了“官方账号+ 员工号+ 内外部人设账号”的全域矩阵。
这种三级设置，既保证了有主量的官方宣传，传达项目的整体形象和核心价值。又有一对一好服务的个人专业号，满足客户个性化的咨询和需求，实现了“全平台渗透+精准口碑种草”的双重效果。
其次在自媒体运营环节，深圳保利瑧誉突破了同行“自媒体仅做宣传”的局限，赋予自媒体在全盘营销中“保驾护航”的重要使命。
比如今年4月，当市场对项目还毫无关注度时，保利瑧誉便开始了为期3个月的超量舆论阵地基础建设。通过精心策划和制作大量优质的自媒体内容，为项目积累了最初的人气和关注度。在整个项目全周期，保利瑧誉通过视频号、小红书、抖音等官方账号，累计推送4300余条作品，总播放量超733万，为项目成交提供了助力。
最后在投流转化环节，为了实现高效转化，保利瑧誉采用“投流内容运营一体化+主播转化师一体化” 的创新设置。
其中运营团队负责前链路，精心策划和制作投流内容，确保广告能够精准触达目标客户群体，提高线索获取量；主播则专注于后链路，通过专业的讲解和服务，将来访客户转化为实际成交。这种分工明确、协同合作的模式，使得保利瑧誉的投流线索转化率超过10%，远超同行不足5%的平均水平。
2
客研、投拓、产品、客关等多个业务链条精准协同
创造和引领高净值人群对好房子的进阶需求
保利瑧誉之所以能成为逆市热销的现象级楼盘，除了营销手法的革新，集团各个业务条线的精准配合也起到至关重要的作用。
首先客研前置。
在项目拿地前，保利置业客研团队会深入市场做大量调研，精准把握客户需求和市场趋势，为后续的投资决策与产品定位提供科学依据，真正做到“一城一策”，甚至“一盘一策”。
比如通过前两轮客户调研，保利瑧誉陆续摸清了主力客户来源及面积需求、社区产品模块发力点，以及户型空间发力点。之后的两轮调研，保利瑧誉又进一步确定了会所功能模块、户型尺寸和结构、以及产品模块级级配关系等等，最终通过纯四房户型精准定位，实现快速去化和溢价。
其次是精准投资。
在拿地阶段，投拓团队会基于客研成果，结合区域发展潜力与土地价值进行研判，实现精准拿地。
就以保利瑧誉为例，从板块价值上讲，其所在的宝中片区已经进入4.0高质量发展阶段，此前规划的各类利好正持续兑现。
这里不光拥有能容纳8万人办公的“企鹅岛”腾讯总部园区，还聚集了华为云创新中心、vivo深圳总部等多家龙头知名企业。同时，得益于全球最大实体书城“湾区之眼”、全运会闭幕式场馆等千亿级市政配套的加持，宝中片区在深圳高端宜居领域的优势也愈发坚实。
而且根据目前片区高端楼盘的分布来看，未来滨海豪宅带将集中在金科路以西，南街坊、北街坊及欢乐港湾二期等项目将共同构建宝中4.0豪宅带，保利瑧誉正处于这一核心脉络之上。
今年8月，宝中南街坊地块以34.81%的高溢价率成功拍出，成交楼面价近6万/㎡，一举刷新宝中片区总价和楼面价纪录。不仅从市场层面印证了宝中板块的发展前景，也为保利瑧誉二批次加推提供了价值背书。
再者是产品领先。
优质地段只能让项目达到“及格线”，要想在诸多竞品中脱颖而出，真正打动高净值人群，还必须依靠足够惊艳市场的产品力作为支撑。
深谙此道的保利置业研发及投资团队，直接拿出了旗下高端产品线的代表—誉系，并结合深圳市场需求做了迭代升级，最终形成全新的誉系3.0版本，令人眼前一亮。
而且明源君在实地探访时发现，不同于其他开发商的一味迎合市场潮流，保利瑧誉做产品的底层逻辑，是基于多年来自身对高净值人群的深刻洞察，主动创造并引领需求，充分满足目标客群对“理想生活”的深层次期待。
这里列举几个对行业有启示意义的创新应用案例：
一是采用立体化设计，实现功能的最大化集成。
为了避免项目因空间局促陷入功能分区割裂、景观与生活脱节的困境，保利瑧誉汲取香港和新加坡的垂直城市理念，采用立体化设计深度挖掘空间潜力。而且，这种设计并非简单的“向上堆叠”，而是基于目标客群的生活场景需求，进行系统性的空间规划。
比如在景观园林营造上，保利瑧誉就突破传统平面化的局限，于二层开辟出一处“悬浮滨海绿洲”，打造出多层次、立体化的景观园林体系，不仅提升了建筑整体的美观度，还为居民提供了更多亲近自然的机会。
靠着在产品力方面的一系列创新，保利瑧誉还陆续斩获ELA国际景观大奖金奖、法国 French Design Award 设计金奖、第十届REARD全球地产设计大奖金奖等荣誉，这不仅是对项目美学价值与创新理念的高度肯定，更印证了保利置业“以用户为中心”的产品打造逻辑，已经深入人心。
2025ELA国际景观大奖-金奖
深圳瑧誉荣获2025年法国 French Design Award 设计金奖
2025年第十届REARD全球地产设计大奖金奖--建筑设计
还有刚刚荣获2025年度世界设计奖 (World Design Awards)，保利瑧誉对标迪拜高奢酒店、耗资近亿元打造的立体泛会所，其内部不仅涵盖了全年龄段业主从日常休闲、亲子互动、圈层社交再到健康管理的所有场景需求，比如莫奈&毕加索儿童区、行政酒廊、VIP茶室、恒温泳池等等，更通过“垂直分层+主题场景”的布局，将不同功能模块有机整合于立体空间之中，实现了功能与人群的精准匹配。
2025年度世界设计奖 (World Design Awards)
而且在开盘后，保利瑧誉首批业主即可参与保利少年志、业主风尚大秀等一批丰富多彩的社群活动，真正构建起紧密的邻里圈层。
二是深度挖掘场景价值，打造纯4房全生命周期户型。
明源君曾经总结过近两年豪宅户型设计的两大趋势：一是客户不再只满足于户型的方正合理，而是开始追求个性化的生活场景呈现。二是越来越多豪宅户型，开始关注归属感、幸福感、私密性这些看似抽象的价值。
保利瑧誉作为深圳为数不多的纯四房豪宅社区，则是在此基础上，结合项目所拥有的滨海景观资源，以及目标客群的实际生活需求，进行二次创新与功能升级，令人眼前一亮。
比如下图这个建面约115㎡户型（瑧景·揽城），约6米横厅搭配了独立电梯厅，在同面积段产品中实现了更阔绰的公共活动空间。同时，270°IMAX 环景主卧舱，拓宽了室内观景视野，提升居住体验感。
下图这个建面约123㎡4户型（瑧域·阅海），四开间朝南的设计保障了全屋充足的采光与通风条件，约 17.8米的观景面可将海景资源充分纳入室内。同时，主卧的度假式设计，搭配观景飘窗与独立卫浴，可为居者营造出舒适私密的休憩环境。
再看下图这个建面约143㎡户型（瑧境·海辰），约5.8米巨幕方厅+三面采光 + 南北通透的双气旋设计，可以让室内光线均匀、空气流通顺畅。此外，主副厅的分区设计，主厅承载社交会客功能，副厅可打造为书房、健身区等个性化空间，让空间功能更具层次感。
还有二期加推的138㎡户型（瑧湾·御海），5.7 米开间的阔绰客厅，连接着 6.3 米长的瞰海大阳台，西南朝向可直面海景风光。同时，四开间朝南的布局，可让全屋多数空间享受到充沛日照，大幅提升居住舒适度。
最后是服务给力。
明源君之前讲过，随着地产行业从增量开发时代转向存量运营时代，房企的核心竞争力不再局限于城市布局和产品打造，而是能否通过深度服务用户，构建长期价值。
比如保利置业就率先将客户服务升级为企业发展的“关键抓手”，并围绕“美好UP服务体系”，推动服务向标准化、闭环化发展，覆盖从购房、交付到入住的全周期环节。
一是推行“吾心交付”体系，围绕“用心、细心、省心、安心、暖心”服务流程，强化交付过程中的客户沟通与体验管理，推动交付从房屋交接向情感连接延伸。
二是开展社区焕新行动，通过“总部-区域-项目”三级协同机制，对交付满两年的社区实施环境提升、设施更新、智慧化改造等方面的主题焕新。2022年至2025年，保利置业累计完成改造项目超600项，覆盖30余个城市，惠及业主超过63万人次。
三是深耕社群运营，尤其今年以来，保利置业通过体系化的“POLY吾+社群”运营，已成功组建800多个活跃社群，累计举办遍及全国的活动超1800场，吸引超18万业主参与，不仅加深了邻里之间的沟通与联系，更为公司品牌的长效沉淀奠定了坚实基础。
通过一系列服务体系升级，保利置业的客户满意度总分从2021年的68分提高至2025年的80分，排名从行业第85位大幅升至第20位左右。这些数据充分表明，保利置业的客户服务质量得到了市场和客户的高度认可，在行业中的竞争力不断增强。
3
结语：
正如前面所说，在房地产市场竞争异常激烈的今天，仅靠常规的地段或配套已难以为继。而真正能够在这场赛程中有所收获的，必然是那些精准把握客户对“好房子”真实诉求，并脚踏实地深耕实践的房企。
保利置业正是这一逻辑的坚定践行者。近年来，从集团战略层面统筹布局，到各区域单盘精准赋能，保利置业在上海、山东、香港、湖北等多个核心市场实现品牌口碑的跨越式升级，赢得了当地购房者的高度信赖与赞誉。
而保利瑧誉之所以能做到逆市热销，正是保利置业战略前瞻力、产品创新力、运营协同力与品牌影响力、客户服务力同频共振的必然结果。
