文|内幕君
楼市像现在这样混沌，摇摆不定的情况，历史上根本找不到参照。
最高层，今天给出积极的货币信号，明天继续表示“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。
地方上，这头苏州松了，那头无锡松了，再走远点，驻马店也松了，五花八门的政策，莫非在暗度陈仓？
市场上，一会卖房人说，疫情之后房价将大涨，趁现在抓紧上车；一会房企争先让利，“75折”、“无理由退房”、“999元定套房”，各种自降“身份”的手段让人觉得，刚需的春天就要来了。
房价到底是涨是跌？
历史车轮勇往直前，面对同样一个天问，这届刚需是心里最没底的一届。
1
“现在适合上车吗，还是继续等待？”
最近内幕君接收到的关于买房的询问，这种类型的问题最多。上车或继续等待，看似简单的两种选择，实则证明，刚需群体的预期陷入了最纠结的状态。
平常大家也纠结，但像现在这样整齐划一的纠结，极为罕见。
先给大家展示几条后台的留言。
手握200万现金，不知道啥时候下手，瑟瑟发抖。
都说房价会降，不敢买了。
疫情前刚交了定金，退还是不退，搞得现在好纠结。
没有小阳春会有小阳夏不，现在买吧担心还没到底，再等等吧，又怕被迫高位接盘。
总结一句话，大家的预期在摇摆，既觉得房价会降，又觉得房价会涨。预期产生强烈矛盾的根本原因在于，疫情会如何作用于楼市，大家无法评估，以至于无从判断。
这么些年，大家被高房价按在地板上摩擦，情感上希望借助这次机会杀杀房价，房企主动抛出降价橄榄枝，似乎也预示着买方市场正在走来。
然而，最近政策密集期先到来，可能出台救市政策的预期，又吊着买房人的心。
所以“纠结”成了绝大多数刚需此时的内心状态。
2
其实，不用这么纠结。
先抛掉”以史为鉴“这个旧观点。如果有人拿“非典行情”来告诉你房价会涨甚至大涨的，都可以归为忽悠。
明月早已不是当年的明月，彩云也不是当年的彩云。
那时候地产处在快速爬坡期，目前是平稳滑行期，不能相提并论。当年地产能就地起飞源于一个史无前例的机遇——明确将房地产作为国民经济的支柱产业。
现在没有这样的机遇，摊煎饼果子的大妈都知道“房住不炒”。这是顶层的治世逻辑，也是决定大势的关键因素。
大家都明白，我们的楼市是政策市。既然是政策市，就会有其连贯性和稳定性。
这个月以来，财政部、人民银行释放出相对积极的货币信号，不管是投放流动性的增加，还是降低资金成本，都不应该被当成地产调控松绑的信号。如果有人拿“放水”说事，可以视为哗众取宠。
那应该怎么看上层的操作？
2月19日，央行发布2019年第四季度中国货币政策执行报告。报告里头强调了三句话：
一，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。
二，按照“因城施策”的基本原则，加快建立房地产金融长效管理机制。
三，不将房地产作为短期刺激经济的手段。
第一句和第三句背后的意思相同，大水漫灌是不可能的，地产再雄起是不可能的。
第二句话则是严丝合缝中暗藏一点空白，“因城施策”四个字给各地执行留了一定的想象空间。
可以这么理解，上层的目标很简单，一个字“稳”，涨幅和跌幅都必须在一个合理的度内。调控短期不会加码了，共克时艰之际，地产没必要单独抽出来鞭挞。
基本面不变，中部会缓慢宽松。地方会各显其能，但一二线那些网红城市不敢霸王硬上弓。
3
仔细查阅近期各地发布的政策，你会发现动作还是很柔和的。
苏州、福州，预售条件放松。
无锡，延迟缴纳土地金，顺延开竣工时间。
南京，符合条件的售楼部可以开放。
上海，顺延开竣工和投达产履约时间，降低产业用地成本。
这些一二线城市发布的政策有个相同点，他们扶持的是供应端而不是需求端。不管是土地供应、销售支持、财税政策还是行政审批方面的利好，首要目的是减轻房企的经营和资金压力。
虽然有个别地方很刚，绕过供应端，直接刺激需求端，比如驻马店和南宁，一个给购房补贴和降低首付比例，一个放开二套房公积金贷款，但都只是浅尝试探层面，目前还没有涉及突破限购、限贷、限售、限价的政策出现。
也就是说，大部分地区出台政策的首落点是救房企。
一定有人会说，救房企不就是救房价吗？不对。
首先，很多人有一种误解，把房企兴等同于房价兴，房企倒等同于房价降，还是图样图森破。咱打个比方，苹果手机特别贵，富士康倒了，苹果手机能降价吗?显然不会，没了富士康，苹果可以找富土康、富王康继续生产。
一个加工商决定不了高贵苹果的定价问题。
其次，救房企其实是稳预期、稳地价、稳房价，稳市和救市是不同的：“救”是在出现危机之后施以援手，“稳”讲究的是未雨绸缪，试图把危机扼杀在摇篮之中。
站在供应端看，上层明确不能“放水”地产后，融资环境短期难乐观，偿债和业绩指标双重压力下，上半年新房以价换量是板上钉钉了。但构不成楼市危机。
当然还是那句老话，因城分化。最近几年被“房住不炒”按住势头，同时自身基本面较好的城市，如果有一些实质性的松绑政策刺激，把大家的预期往回捞，那是有可能逆市。
刚需要做的不是继续纠结 ，不要执着于推断房价会跌或者会涨，而是持币，给自己定一个合理的预期价，做着随时进场的准备。房价还在荡秋千的十八线城市的刚需除外。
如今有一波聪明人很焦虑，他们的焦虑倒是值得刚需们推敲推敲：
货币购买力下降。
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