根据美国建筑商协会（简称NAHB）和美联储（简称Fed）最新发布的数据，美国住宅用地获取、开发与建设（AD&C）信贷环境在2024年第三季度依然呈现紧缩趋势。
孙斯陶指出，这已是连续第11个季度出现信贷紧缩，但合同利率的下降为房地产业界提供了一些喘息空间。与此同时，2025年的房市走势、租金变化及气候风险对房地产的影响成为热门话题。
NAHB发布的第三季度住宅AD&C信贷净宽松指数为-12.0，美联储对高级贷款专员的问卷调查得出的信贷指数为-14.8。尽管信贷条件持续收紧，但贷款利率下降为市场注入了一些积极信号：
- 土地购置贷款：平均利率从9.28%下降至8.50%。
- 土地开发贷款：平均利率从9.55%下降至8.65%。
- 预售独栋住宅建设贷款：平均利率从8.55%降至8.11%。
- 建筑商库存贷款：利率从9.35%降至8.63%。
信贷紧缩的主要表现包括：
- 贷款价值比（LTV）降低：61%的开发商反映贷款价值比（简称LTV）被缩减。LTV指的是贷款金额和抵押品价值的比例。该比率集中体现了银行在金融风险控制与收益管理之间的平衡关系。
- 非项目担保增加：61%的贷款人要求提供额外的个人担保或与项目无关的抵押品。
- 贷款额度减少：56%的开发商获得的贷款金额低于实际需求。
孙斯陶观察到，面对资金压力，越来越多开发商转向新的融资渠道，而部分中小型开发商甚至面临资金链断裂的风险。
根据CNBC报道和Redfin的分析，2025年全美房价涨幅预计将回归疫情前的常态水平，整体涨幅预计为4%左右，但地区差异显著。
- 房价可能上涨的地区：如西海岸加州和东部纽约州等大城市，因供应短缺，房价仍有上涨动力。
- 房价增长缓慢的地区：中西部的印第安纳波利斯和圣路易斯因建筑成本较低，房价增速将保持在低位。
租金市场则表现出明显分化：
- 新增供应较多的地区：德克萨斯州奥斯汀因出租公寓数量大幅增加，租金可能出现下降。
- 供应紧张的城市：纽约市、华盛顿特区和波士顿等地预计租金涨幅将保持在5%左右。
孙斯陶认为，这种分化趋势将促使购房者和租房者在选择居住地时更加注重房价、租金与生活成本的平衡。
随着气候变化引发的极端天气事件频发，高风险地区的房地产市场正面临更大挑战。Redfin的报告指出，这些地区的房屋维护成本正在上升。房主不仅需要支付更高的保险费用，还可能因天气灾害进行昂贵的维修或升级。
在加州的商业地产领域，硅谷和旧金山开始出现些许回暖迹象。尽管商业写字楼租金价格已创下2016年以来的新低，但一些初创公司和中型企业正抓住这一机会，重新签订长期租赁协议，推动当地办公文化复苏。
信贷市场的变化和未来政策走向仍是影响2025年美国房市的关键因素之一。孙斯陶指出，美联储如能在2025年继续降低基准利率，更多购房者或将重返市场。但建筑成本的上升、新政策的实施以及气候变化的长期影响，也让未来房市的不确定性增加。
警示： 本文内容综合近期媒体报道和房地产市场数据，仅供参考，不构成任何投资建议。在进行房地产投资或决策前，请咨询专业人士以获得更准确的信息和建议。
