在住房短缺问题持续困扰全美国的大背景下，老旧住房的维护和改造正逐渐成为住房市场供需矛盾的关键解决方案。孙斯陶认为，如何有效利用现有库存房源，尤其是建于20世纪中期之前的房屋，不仅是应对当前住房危机的重要课题，也为住房市场带来了新的发展机遇。
根据美国人口普查局发布的2021年美国住房调查（American Housing Survey, 简称AHS），全美现有住房中约62%建于1990年之前，其中17%更早于1950年。这些老旧房屋虽然是住房存量的重要组成部分，但高昂的维护成本使它们成为许多新业主的经济负担。
数据显示，2019年至2021年间，61%的老旧房屋业主启动了至少一个房屋改造项目，平均花费4,100美元。乔迁新居两年内的业主，年均维护和改造支出中位数高达3,900美元，而居住超过10年的长期业主仅为1,500美元。
常见的改造项目主要集中在以下三方面：
- 室内改造：管道更新、地板和墙面修复及热水器更换，占比47%。
- 室外改造：门窗更换、屋顶修复及庭院设施添加，占比27%。
- 土地改造：景观美化、围栏安装及车道修缮，占比21%，其中新业主的投入比例（32%）显著高于长期业主（18%）。
从房屋面积来看，老旧房屋的平均面积为1,290平方英尺，略小于全美平均的1,500平方英尺。按每500平方英尺计算，新业主的年均维护和改造支出为200美元，而整体改造项目支出中位数为700美元。
尽管建造新房通常被视为解决住房短缺的根本途径，但当前住房短缺量高达700万套，仅新增住房难以弥补这一缺口。数据显示，全美超过8,900万套住房房龄已超过35年，其中许多亟需现代化改造和功能升级。同时，2015年至2017年间，有210万套房屋因年久失修退出市场，其中11.8%的房屋完全无法居住。
孙斯陶认为，老旧住房的翻新改造及加建附属住宅单元（Accessory Dwelling Units, 简称ADUs），是破解住房短缺问题的有效方法之一。
ADU作为一类独立或半独立的居住单元，近年来在美国备受关注。ADU不仅可以迅速扩充住房供应，还为多代同堂、短租和灵活住房需求提供了解决方案。在土地稀缺、房价高企的城市地区，ADU被视为填补住房市场空白的关键工具。
例如，在孙斯陶所在的南加州大洛杉矶地区，ADU的普及率显著上升。根据2024年4月30日，加州政府Department of Finance发布的数据，2023年加州新增了22,802套ADU，约占新建住宅总数的五分之一。
自2025年1月1日起，加州将正式实施一项关于房地产增建住房的新法规。根据该法规，地方政府需在60天内对增建连栋房屋或地块分割的申请作出回复。如若拒绝，必须提供具体的整改清单，便于申请人再次提交。此外，地方政府不得以环境影响为由单方面否决申请。
老旧住房改造项目不仅能够增加可供使用的房屋数量，还能创造显著的经济效益。从施工人员到房地产经纪人及物业管理人员，相关产业链从业者均可从中获益，同时直接带动社区经济发展。
尽管“炒房客”（flippers）常被视为投机者，但数据显示，近年来翻新房屋交易占比已从6%-7%上升至近10%。多数翻新项目集中于将闲置或过时的中小型住房升级为适合普通家庭的现代化居所，而非高端豪宅。
老旧住房的改造不仅是解决美国住房短缺的重要举措，也是提升社区活力和居民生活质量的关键路径。孙斯陶认为，未来的住房市场将依赖于挖掘现有住房库存的潜力，并通过ADU和翻新项目推动住房现代化，开辟住房发展的新方向。
