根据美国地产经纪人协会（NAR）的最新报告，美国住宅房地产市场正在经历一系列转折与调整。NAR首席经济学家劳伦斯·云（Lawrence Yun）于11月初在波士顿召开的2024 NAR NXT会议上分享了他对2025年和2026年市场的预测。他指出，最严重的住房库存短缺正在逐步缓解，同时房屋抵押贷款利率趋于稳定，就业市场表现良好，这些因素共同为未来的房地产市场注入了更多信心。
劳伦斯·云强调，2024年是一个充满挑战的年份，延续了2023年的低迷趋势。然而，他乐观地预测，2025年和2026年的住宅销售将分别增长9%和13%。新房销售也预计分别增长11%和8%。此外，房价将以每年2%的速度温和上涨，预计2025年的现房销售中位数价格将达到41万美元。
他特别指出，美国房主的财富积累仍然显著。截至2024年，房主的平均净资产为41.5万美元，而租户仅为1万美元。随着住房市场逐步恢复，更多人有望通过购房实现财富增长。
根据NAR的预测，2025年的房屋抵押贷款利率将稳定在6%左右。这一“新常态”虽然高于历史低点，但相比2023年和2024年的高点已有显著回落，将为潜在买家提供更大的购买空间。此外，美联储预计将在2025年下调利率，这也将进一步缓解贷款购房成本。
劳伦斯·云建议，美联储应优先解决政府巨额预算赤字问题，因为这对抵押贷款资金供应和利率走势有直接影响。他指出，如果预算赤字得以改善，抵押贷款利率可能会进一步下降。
NAR于12月12日公布了2025年十大住房热点市场预测，这些地区因其经济增长强劲、人口净流入和负担能力较高而备受关注，包括：
- 波士顿-剑桥-牛顿
- 夏洛特-康科德-加斯托尼亚
- 大急流城-肯特伍德
- 格林维尔-安德森
- 哈特福德-东哈特福德-米德尔顿
- 印第安纳波利斯-卡梅尔-安德森
- 堪萨斯城
- 诺克斯维尔
- 菲尼克斯-梅萨-钱德勒
- 圣安东尼奥-新布朗费尔斯
孙斯陶发现，这些地区的共同特征是房源充足、价格合理、收入增长强劲以及吸引大量年轻买家。
与此同时，美国住房库存虽有改善，但整体供应仍低于购房需求。NAR预测，未来几年住房开工量将达到每年145万套，接近历史平均水平的150万套。这将有助于缓解供应不足带来的市场压力。
美国建筑商协会（简称NAHB）于12月12日发布的数据显示，2024年11月住宅建筑材料价格同比上涨0.7%，其中商品价格上涨1.2%，但服务价格下降0.3%。虽然木材价格的波动对建筑成本产生了显著影响，但总体而言，建筑成本增速已显著放缓。
劳伦斯·云指出，增加住房供应是解决住房负担能力问题的关键。他呼吁各级政府和开发商通过加速新建项目缓解市场压力。
就业市场的表现直接影响住房需求。自疫情以来，美国新增就业人数创下历史新高，截至2024年9月，就业人数已达到历史峰值。劳伦斯·云表示，就业增长为更多家庭创造了购房能力，但首次购房者，尤其是年轻人，仍面临进入市场的挑战。他指出：“住房销售主要依赖于就业和抵押贷款利率。当更多人有工作时，他们的购房能力会显著提升。”
劳伦斯·云总结道：“我们正走在复苏的道路上。” 虽然2023年和2024年对房地产市场充满挑战，但稳定的利率、更充足的库存以及持续的就业和收入增长将为未来的美国房产市场奠定坚实基础。孙斯陶认为，这些积极因素将帮助美国房地产市场逐步恢复，为买家和房主带来更多信心与机会。
