根据美国建筑商协会（NAHB）、Zillow及多项研究数据显示，购房不仅仅是拥有一个栖身之所，更是美国家庭财富积累的重要途径。然而，当下高昂的房价与房贷利率让许多买家在地段、面积和功能之间不得不作出艰难选择。展望2025年，孙斯陶预计，尽管房贷利率可能会缓慢下降，美国房地产市场或将迎来一线转机，但“买房难”的问题依然难以根本缓解。
财富差距的根源
根据NAHB发布的《住房财富报告》，购房者与租房者在资产、负债和净资产方面的差距显著。截至2023年第三季度，美国拥有房贷的购房者房屋净值总额增长了1.1万亿美元，较2022年同期增长6.8%。购房者的主要财富来源包括房屋净值、其他不动产、退休账户和金融资产等。
2022年数据显示，购房者的资产总额是租房者的数倍。例如，购房者拥有的股票和债券总额是租房者的16倍，退休账户和商业权益总额为租房者的15倍。此外，65岁及以上购房者的资产净值显著高于年轻购房者，而租房者在进入老年后资产价值几乎减半。
在债务方面，购房者的主要负债为房贷，但随着年龄增长，房贷债务逐渐减少。而租房者则主要背负信用卡和分期付款债务，65岁以上时这些债务基本清零。然而，即便在无债务负担的情况下，租房者的净资产也远低于购房者。2022年，购房者的中位净资产为39.6万美元，而租房者仅为1.04万美元，差距高达38倍。
妥协和现实
在当前高房价与高利率的双重压力下，购房者不得不权衡现实。据NAHB发布的2024年版《住房偏好研究报告》显示，买家为实现购房梦想愿意作出以下妥协：
- 缩小占地面积（39%）：近四成买家愿意接受较小地块以降低购房成本。
- 减少外部设施（36%）：部分买家选择暂时放弃露台或庭院，计划日后增建。
- 远离市中心（36%）：更多买家迁居至较远郊区以适应预算。
- 缩小房屋面积（35%）：买家更愿缩减书房（53%）和餐厅（52%）面积，而厨房（21%）和储藏空间（22%）则被视为不能妥协的重点
市场展望
根据Zillow近期发布的市场报告，2025年美国房地产市场将逐步复苏，全年预计销售额较2024年增加约10万套房屋。房价预计将以2.2%的速度缓慢上涨，与2024年11月的2.3%年增幅持平。
Zillow首席经济学家Skylar Olsen表示：“2025年将是缓慢复苏的一年。随着抵押贷款利率逐步下降，购房者的机会也会增加，但这一过程或充满波折。”她还指出，从2024年10月至11月，全美50个城市中已有36个城市的市场竞争压力明显缓解，冬季可能是买家寻找优惠的最佳时机。
Olsen强调，整体在售房源库存的改善仍高度依赖于抵押贷款利率的进一步下调。在此背景下，许多首次购房者可能继续徘徊于租房市场，等待合适的购房时机。
双重挑战
无论是财富积累还是生活质量，购房无疑是大多数美国家庭的追求目标。但在当前市场环境下，孙斯陶建议，美国买家需做好财务规划，在现实与理想之间找到平衡。从缩小房屋面积到改变购房地段，这些妥协体现了当下买家的巨大压力。
正如NAHB报告所指出，大多数美国家庭在人生中都会经历从租房到购房的转变。尽管租房市场在其中扮演着重要角色，只有拥有房产才能真正为家庭财富带来长期稳定的增长。
