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租房市场系列专题研究之二
文：刘 璐
频道：房产 | 城市
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国有租赁住房、机构长租公寓、散户私人房源这三者各自在租房市场中的重要作用是什么？
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0，前文提要
在昨日笔者发布的《又见“风口”？撬动一个特大城市的租房市场可能比想象中更容易》一文中，笔者对以北京为代表的特大城市的租房市场的资金规模做了详细的测算和分析。一般而言，用在一个城市拿一块地的资金（指该城市“正常”面积和单价的地块），已经可以“撬动”甚至是“控盘”该城市的租房市场了。
请注意：在前文中，笔者完全以一种“中性”的态度探讨了以北京为代表的城市租房市场的潜在规模和可能受到的资金进入的影响。“资金”本身也只是一个中性词，或者说是一种工具而已，既不代表好，也不代表坏。
那么，在人们对资金冲击的担忧之下，又如何破解当前租房市场的难题呢？
在本文中，笔者就将探讨：一个城市租房市场的合理结构是什么？以及国有租赁住房、机构长租公寓、散户私人房源这三者各自在租房市场中扮演的重要作用又是什么？
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1，不要“妖魔化”长租公寓，但对一些“不正常”的市场现象也要保持警惕
就长租公寓本身来说，它只是一种租房产品的客观形态。影响房租涨跌的因素有很多，而长租公寓所带来的市场集中度的提高只是其中之一。
诚然，当前长租公寓成为舆论焦点，自然是源于市场中出现的一些“不正常”现象，从而引发了极高的社会关注度。
相关搜索结果已达400多万条（数据来源：百度搜索）
毕竟，买房的人不一定是刚需，但租房的人却一定是刚需。
因此，租房市场的任何一丝风吹草动，都能牵动很多人敏感的神经。
此外，别忘了当前房价不计入CPI，而房租却是要计入CPI的。如果房租由于“不正常”的原因出现上涨，导致CPI跟着上涨，那问题可就大了。这不仅可能会引发人们对通胀的错误预期，甚至可能会干扰宏观经济决策的制定。
实际上，长租公寓的优点是很多的，比如更专业化的服务、更稳定的租约、更好的租房体验，等等。
图片来源：人民日报（2018年6月）
在上面这则采访中，笔者还谈了长租房所体现的“消费升级”的优点。从技术层面来说，利用大数据和人工智能等现代技术手段，专业化的平台通过整合大量分散在私人业主手中的房源，可以使房源的供需双方得到高效匹配。除了更稳定的租约之外，长租公寓有专业化、人性化服务，租客不用担心上当受骗，也不需要中介费，线上线下的社群活动还能够拓展租客的交际圈，丰富业余生活，这些都是传统租赁无法比拟的。笔者谈到，“长租房平台应立足于盘活市场上既有房源，特别是要把空置住房的闲置资源用好。”这实际上是对社会经济运行效率的提升。
当前人们对长租房发展的担忧，主要在于担心资金的“碾压”。毕竟有O2O和共享单车的前车之鉴。事实上，通过笔者前文的测算和分析，可以看出，人们的这种担忧是有一定道理的。但是，我们也不能因噎废食，因此就否定长租公寓这一新生事物。
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2，一个城市中理想的租房市场的市场结构
在当前强调租购并举、大力培育和发展租房市场的大背景之下，笔者认为一个城市中理想的租房市场的市场结构，应该是国有租赁住房、机构长租公寓、散户私人房源形成“三足鼎立”的格局，并相互促进、互为补充。
1）国有租赁住房
作为“国家队”的国有租赁住房，侧重“四两拨千斤”式的“以点带面”，通过在城市的关键节点布局来规范和引导市场，并突出保障性质。比如在城市新兴的工业园区，附近缺乏存量的私人可租房源，那就只有依靠集中建设的国有租赁房源来为新进入园区工作的职工提供租房服务。此外，在城市租金高昂的核心区域，国有租赁住房也可以“见缝插针”地为平抑房租发挥积极作用。
此处笔者想特别强调一下“群租”的问题。在私人房源中的群租现象屡见不鲜，不仅分租一套房内的单间，甚至连一间房里的床位都有分租的情况出现。虽然这的确能降低租客的租金压力，但是群租的火灾和治安等隐患非常严重，而且对所在小区的物业品质也会产生严重的负面影响（现在不少住宅小区在门口竖立“严禁群租”的牌子，但实际上群租行为仍较为普遍）。
大量私人的群租房源在灰色地带游走，监管困难，隐患严重。此时，国有租赁住房就可以提供合法合规的群租房源，通过集中设置减少对周边居民的干扰和影响，并加强消防、治安等方面的硬件配置。这类合法的群租房源类似学校里的宿舍，通过提供单间或者一间房几个人这样的租房产品，可以有效降低类似刚走出校园的大学毕业生这样群体的租房压力，发挥规范和保障的作用。
比如在上海浦东的城区，一些小区“床位”房源的月租金大概在800、900元的价格。事实上，当前在一线特大城市的市区，如果要想把租房的开支控制在每月1000元以下，那也许群租中的“单间”房源都没有办法，可能只有“床位”房源才能解决问题。虽然隐患重重，但是这种低价群租房源可能也的确是刚毕业大学生等群体所需要的。毕竟他们刚从几人一间的学校宿舍出来，接受度可能也相对较高。
双人宿舍，图片来自于网络
显然，这种低价（群租）房源的提供，可能正是国有租赁房源最应该发力的地方，既能规范市场，还能突出保障性的重要特征。
图片来源：新华网（2018年1月）
图片来源：中国新闻网（2018年1月）
图片来源：央视财经评论（2018年1月）
在上面的新闻中，笔者都强调了国有租赁房源“四两拨千斤”的重要作用。
2）机构长租公寓
对于机构长租公寓和散户私人房源而言，本质上都是存量的私人租赁房源，完全可以共同为租客提供可选择的多层次租房产品。市场上长租公寓多一点还是散户房源多一点，这并没有一个机械的比例限制，但最重要的还是让租客能有从房源位置、品质到租金的丰富选择。如前面部分所分析，一个城市的全部可租房源如果都变成了机构长租公寓，这可能也不合适。也许有的租客并不需要房间有多么好的配置，可能他们需要的只是便宜。
随着租房市场的蓬勃发展，这势必加速资金涌入长租市场。在前面提到的《人民日报》的采访中，笔者就表达了这样的观点：
“随着资本和创业者的涌入，长租房业务竞争将趋于白热化。从全国来看，长租公寓的发展将经历盘活存量房、市场规模化、产品精细化这三个阶段，产品精细化将促进运营和投资主体的专业化。市场规模化后，长租房市场竞争将变成包括资本、品牌、服务、商业模式在内的全方位竞争。”
然而，如果指望长租公寓来平抑房租，这可能是不现实的。
一般来说，长租公寓本质上并没有增加新的可租房源供应（除非是直接把新建的住宅/商业公寓项目等变成了长租公寓）。而从分散业主手中先收了存量房源再转租出去，这实质上就是“二房东”，必然要赚差价获利；而且其本身投入的硬件改造、升级和资金成本等，都是成本，必然会转变成一定的价格上涨才能盈利。
因此，长租公寓的租金相对于同区域散户房源的租金，在合理范围内涨一些是正常的。然而，像网传的烧钱加价抢房源这种行为，就应该坚决禁止。那是资本市场的玩法，先烧钱抢用户，接着拉升企业估值，这是流量经济的典型商业模式。
但如笔者前文中的分析，其实租房市场总体的资金规模不算大，是禁不起“烧钱加价抢房源”这样折腾的。
3）散户私人房源
那么感觉会被“淘汰”的散户私人房源究竟还有什么作用呢？它们又是怎样的一种存在呢？
分散的私人房东出租房源，相当于“完全竞争市场”，虽然也有诸多弊病，但分散的房东相对机构而言较低的议价能力，可能反而是租房者的福音。
当然，市场上也出现了分散私人房源随着长租公寓“跟风”涨房租的现象。但是，如果分散房源自身的硬件配置和软件服务都比不过长租公寓房源，又凭什么能够涨价呢？房租的决定本身还是来自于租房市场的供求关系。比如一个较偏僻位置的散户房源，本来的月租金是2000元，现在房东非要涨价到5000元，那租不出去还不是只有空置，最后也只有降价才有可能租得出去。
对比机构长租公寓和散户私人房源，不难发现，在一个成熟的租房市场上，散户私人房源实际上应该发挥房租“稳定器”的重要作用。正是因为大量“自私自利”的散户私人房东的存在（“得快点租出去，否组不仅损失房租还要自己出物管费），才能够在一定程度上平抑房租。
因此，从监管的层面来看，对区域性的租房市场来说，务必要保留一定比例的散户私人房源存在，而不能被机构“控盘”。
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3，租房市场前景广阔
根据相关统计数据，2015 年时我国的流动人口就已经达到 2.47 亿，占据总人口的 18%，这相当于每六个人就有一个是流动人口（数据来源：《中国流动人口发展报告（2016）》）。而在像北京这样的一线特大城市，流动人口的比例更是超过了三分之一。因此，我国城市租房市场的发展还有着广阔的空间（国外一些发达城市的租赁住房占比甚至可能超过一半，而北京当前仅约20%）。
对于国内刚处于起步阶段的长租公寓而言，其发展的市场空间也很大。但是，长租公寓的发展不妨更稳健一点，须更加符合“实体”的经济特征，而不要又变成一场资金狂欢的“游戏”。
毕竟，相对于O2O、共享单车这样曾经的资本“风口”而言，租房市场的客户群体都是刚需中的刚需，他们禁不起哪怕是一点点的折腾。如果狂欢之后又留下一地鸡毛，再次成为一场闹剧，那受伤的还是这些租客们。
图片来自于网络
相比于O2O、共享单车这类替代性非常强的新生事物而言，更为“传统”的租房市场在资金的冲击之下必然更加脆弱。正如笔者前文所做的估计和分析，租房市场所涉及的资金规模其实远比想象的更小。相对于金额体量庞大的住房销售市场而言，租房市场的成长和发展其实更需要全社会的呵护。
希望这一次，租房市场不要又成为资金的“风口”。
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特别说明：
由于租房市场随时在变化，本文以上所做的估计和分析仅基于获得数据当时的情况。
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郑重提醒：
本文纯属学术探讨，描述和分析客观的市场情况，不构成任何投资建议。
本文仅代表作者个人观点，与所供职的单位无关。
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作者介绍：
留美经济学博士
知名财经评论人
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