文：刘 璐
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楼市调控政策须因时而动。
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1，本轮房地产严厉调控已接近三年半
在大约八年前的2012年3月初，笔者曾写过一篇题为《地产调控的去与留》的文章（见注1），主要探讨了在2010年楼市开始严厉调控之后约2年，市场进入胶着期之后出现的一些问题。有意思的是当时文中笔者对“小开发商把项目转卖给大开发商退出市场”的判断。在2017年，很多主流开发商拿地的重要方式就是并购早年因为各种原因留下地的小开发商。当然，这些地块又或多或少的都有很多问题，比如由资金债务引起的项目“烂尾”就是常见的问题。
房地产调控是一个很有趣的话题，也让笔者很着迷。笔者后来甚至还专门写了相关的严谨学术论文发表（见注2）。在2012年的这篇文章写了近八年之后再来回顾，笔者依然觉得自己对房地产调控的研究和理解还远远不够。特别是对于楼市中各种不断出现的新问题，笔者发现不调控不行，而调控不对就更不行。也许，若干年后“房地产调控”会成为一个细分学科。
这八年来，特别是2014年以来，中国经济有了长足的发展，并取得了辉煌的成就。对于楼市而言，实际上也已经经历了多轮的涨跌。具体来说，就是“2012年小跌—2013年涨—2014年跌—2015年回暖—2016年大涨—2017年、2018年严厉调控”这七年中连续发生的两轮楼市周期，以及2019年以来正在开始的新一轮调整周期。
特别值得一提的是，始于2016年国庆前后的这一轮房地产严厉调控，目前已经过去了接近三年半了。参考以往的案例，这已经可以算作是一个很长的严厉调控周期了。而在当前新冠疫情的防控正在处于攻坚阶段、经济发展面临较大挑战的情况之下，楼市调控政策又可以做出怎样的灵活调整呢？
2，“调控”不是本意，只是工具
那么，我们究竟为什么需要进行房地产调控呢？相信这个问题不会太难回答。“抑制房价过快上涨”几乎是每一轮严厉楼市调控开启的主要原因。
大约三年前的2017年4月，在那楼市调控政策出台最密集的背景之下，笔者曾写过一篇题为《楼市调控背后的逻辑》的文章（见注3）。文中笔者的主要观点是：在一个城市的经济结构中，房地产部门和非房地产部门应该平衡地协调发展，这对经济来说才是一种健康的状态。房产部门发展得过快，价格过高，会吸引过多的社会资金涌入房产部门，这对于其他非房产部门来说是一种抽血。特别地，虽然市场是配置资源的核心手段，但是市场也经常在短期投机、恐慌性买房等情况下发生失灵，导致资源配置出现扭曲。为了避免外部资金冲击对本地楼市造成过度的干扰，特别是为了避免出现系统性的风险和危机，政府有必要对楼市采取积极的干预措施，以减小市场在短期的非正常波动。看得见的手，是对看不见的手的有益补充。只有设法抑制了短期的过度投机炒作，才能保证本地楼市的平稳健康发展。短期来看，一个城市的房价很容易受到外部资金的冲击和扰动，从而出现较大的变化。在外部资金的狂欢之下，来时鸡犬升天，去时一地鸡毛。楼市的短期炒作资金，只在乎短期的资金增值，一旦获利就会抛售离场，接盘的还是跟风的“老实人”（见注4）。
3，当前国内房地产市场的形势已经发生了重大变化
可见，房地产市场本身的发展形势与面临的外部环境是决定采取何种调控工具以及实施何种力度调控的主要因素。当外部环境发生了变化，特别是当房地产市场自身的发展形势出现了明显转变的时候，楼市调控政策的具体工具运用也需要进行灵活地调整。
与前面提到的2010年开始的楼市调控相对比，当时所采用的“限购+限贷”的政策组合可谓是非常经典和传统的楼市调控政策工具包了，其作用机理和效果笔者在论文中有过详细的分析与探讨（见注2）。然而，2016年开始的楼市上涨，由于涨幅过快且过大，因而在随后的楼市严厉调控之中，所使用的政策工具就更多，而力度也更大。
这里面给笔者印象最为深刻的就是“限价”。毫无疑问，限价政策对于遏制新房价格的过快上涨作用巨大，甚至可以说是立竿见影。然而，其副作用也是显而易见的，这就是随后所产生的新房和二手房之间的“价差倒挂”。这又引致了包括一些市场乱象在内的诸多问题，本文此处就不再赘述了。在2017年的调控政策“猛药”之后，2018年全国多地又纷纷出台各种“打补丁”形式的升级版调控政策和各类细则，不断封堵楼市调控中出现的漏洞。当然，2017-2018年这种密集楼市调控政策纷纷出台的好处也是显而易见的，那就是当前我国对于房地产市场的调控体系已经可以说是非常完善了。甚至可以这样判断，之前那种楼市“跳涨”的情况在现有的严密政策体系之下已经很难再现（见注4）。
然而，当前房地产市场的形势已经发生了重大变化。
2019年以来（部分城市从2018年下半年以来），随着各地对新房“限价”的逐渐放开，以及二手房市场自然地冲高回落，各地一度显著的新房和二手房的价差倒挂渐渐减少甚至消失了。在一些城市的一些区域，新房又开始卖得比可对比的二手房贵了。这其实是正常现象，因为二手房有折旧。于是，在2017-2018年那种较为常见的由于价差倒挂所吸引的投机性购房目前已经难觅踪迹了。这从多个城市摇号中签率的变化就可见一斑。以前有的项目动辄“万人排号”，而现在大多数楼盘只要你想买（且有购房资格），基本上都能买得到。
笔者认为，上述新房和二手房的价差倒挂的消失，就是本轮楼市周期中房地产市场实现“软着陆”的重要标志。值得庆幸的是，始于2016年（部分城市2015年）的这一轮楼市上涨，我们并没有“硬着陆”，至少现在没有。在楼市参与各方的共同努力之下，当前房地产市场总体平稳健康发展的局面着实来之不易。回顾过去几年楼市发展的惊心动魄（特别是2017-2018年），实在是让人感慨。
4，“应急性”的临时政策可适时退出，让“长效机制”登场
笔者在讲授经济学课程的时候，非常喜欢的一个理论叫做“生命周期理论”。通俗地说，这是指人的一生之中有时收入高而有时收入低，为了不出现收入高时“撑死”而收入低时“饿死”的情况，就需要运用储蓄等手段和工具来“平滑”自己的消费和效用水平。
其实对于我们的房地产市场而言，道理也是一样的。楼市调控政策的本质作用就在于让我们的市场变得更为“平滑”，从而避免短期的过度波动。具体来说，当房价出现快速上涨的时候，应该毫不犹豫地进行严厉调控，以避免经济结构出现过度扭曲。而当楼市趋于平稳的时候，一些应急性的临时政策则该退出就要退出。
“松紧”适度，才是成熟。
笔者之前曾经阐述过的很多观点，其实与后面的流行提法“长效机制”不谋而合。就始于2016年国庆前后的本轮楼市严厉调控期而言，一些政策具有长期性，而类似“限价、限售”这样的政策工具又明显具有“应急性”的临时特征。“限购”的作用机理非常复杂，其作用效果如何与当地具体的经济和房地产市场结构有很大的关系（见注2）。而“限贷”由于涉及到国家货币政策的运用，这往往不是单个城市能够决定的，从而更具有全国性的特征（见注2）。
简单地说，我们可以把房地产调控政策区分为应急性和长效性这两大类。临时的应急性的调控政策可以根据当地市场的变化及时进行灵活调整，如果市场形势变化之后应该放松甚至退出，那就顺势而为。而对于属于长效机制类别的政策工具，则应该长期坚持。当然，目前对于房地产调控的长效机制究竟应该怎样理解尚处于发展变化之中。就笔者自己的研究而言，笔者倾向于认为楼市调控长效机制的本质在于平衡房地产市场和经济中其他部门之间的协调发展，通俗地说就是“调结构”，从而避免出现楼市过度挤压其他商品消费这样的情况出现（见注5）。当然，抑制楼市中的过度投机这从来都是调控的主要目标之一，正所谓“房住不炒”就是这个道理。
图片来源：国家统计局
5，因城施政，因区施策
除了上述的“价差倒挂”之外，当前，全国各地楼市的分化也在进一步加大。事实上，从2016年开始，传统的“一、二、三、四线”城市的划分已经很难能够准确概括国内城市间楼市发展的分化情况了（见注6）。毫无疑问，这就对当前我国的房地产调控提出了更高的要求。笔者在本文开头所说的“房地产调控会成为一个细分学科”并非戏言，而是一个非常严肃的话题。在2013年的论文之中，笔者仅仅就“限购+限贷”这一基本的楼市调控政策工具做了初步的探讨，所运用的数学工具都已经变得非常复杂且难以把握了（见注2）。到了本轮之中，面对“限购、限贷、限价、限售、摇号”这五大基本政策工具以及若干升级版的调控补丁，笔者也尝试着重新构建更先进和复杂的数学模型进行分析。但说句惭愧的实话，以笔者的水平而言，推导了几年这篇新的文章也尚未完成。
落实到实务层面，各地差异巨大的楼市发展情况让当前的楼市调控更需要“外科手术式”精确的调控风格了。以往“一刀切”式的调控方式早已不再合适，而“一城一策”已成为必须。2月17日，国家统计局刚刚发布的“2020年1月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况”显示，在2018-2019年房价出现较快上涨的部分中小城市的房价已经出现明显的下跌走势，而一些大城市的房价上涨压力依然较大。这显然对各地的楼市调控有了更高的要求：该松的就松，而该紧的继续紧。
当前，甚至在同一个城市内部的不同区域之间，楼市发展的情况也会千差万别。每个城市内部总会有些区域的楼市关注度特别高，而一些区域的关注又相对较低。我们的城市管理需要“绣花”，而当前的楼市调控甚至需要“因区施策”了。
以笔者所在的成都市为例，由于作为“网红”城市自带流量，再加之前些年一些“偶然”因素曾经导致的市场乱象，让成都楼市一度在全国备受关注，也承受了很多本不应该承担的压力（见注4）。不过这些经历对于成都楼市的发展而言其实也是好事，这让目前成都楼市的规范程度在全国来看都是处在领先水平的。而这也正好应证了“压力就是动力”这句老话。
当然，城市内部楼市的分化也是客观存在的。具体而言，成都的高新（南）区由于经济发达、就业集中、高收入人群聚集，因而当地的楼市供需矛盾是长期存在。因此，对于该区域而言，较紧的楼市调控政策也适宜长期实行。对于成都除了高新（南）区以外的其他区域而言，随着前述价差倒挂的减少甚至基本消失，楼市已经总体趋于平稳，因此较严的楼市调控政策（特别是前述临时的应急性调控政策）可以适时退出。而对于成都的远郊区域而言，由于价差倒挂早已不存在、当地楼市的库存压力也偏大，因此也可以因地制宜地采取一些帮扶措施，这对于协调和平衡楼市购买力在全市范围内更均衡的分布和配置也是有益的。从长远来看，这样因区施策的楼市举措对于平衡全市范围内的人口和就业分布也是有促进作用的。
图片来源：国家统计局
6，结语
2020年是我国“全面建成小康社会”的决胜之年，也是决胜脱贫攻坚之年。然而，突如其来的新冠疫情，给各地的经济发展带来了短期的压力。具体来说，凡是需要人与人接触的行业都会受到不同程度的影响，特别是餐饮、旅游、商业等传统意义上的第三产业更是直接承压。而制造业、建筑业等行业受到复工难、物流难等因素的影响，也会面临一定的压力。
在当前全国人民众志成城抗击新冠疫情的大背景之下，房地产作为经济中的一个体量巨大的重要部门，也需要积极调整，并发挥自己的作用和做出应有的贡献。
以往在和房地产业内人士的交流中，笔者经常强调的一个观点是：行事一定要低调！对于中介从业人员而言，更应如此。特别是成都的中介行业和从业人员，就更应该吸取前几年的深刻教训（见注7）。不要看到一个“降准”或者“降息”的消息就满屏地刷朋友圈，这是没有见过世面的表现（见注8）。实际上，楼市中所涉及的大量问题，都是周期性地反复出现的（见注9）。
就当前复杂的经济形势而言，房地产行业一方面要做到不拖后腿、不添堵、不添乱；另一方面也要运用自己巨大的体量优势和上下游关联产业链多的优势，积极发挥经济稳定器的重要作用，并力争化危为机，促进所在城市经济结构和城市布局的优化与转型。
注1：详见《一本书看懂中国楼市》正文第10-14页，西南财经大学出版社，2019年9月。
注2：详见《限贷和限购政策对一般均衡中房价的影响》，管理科学学报，2013年9月刊，第20-32页。
注3：详见《一本书看懂中国楼市》正文第236-237页。
注4：详见《中国楼市看点：典型事件解析（2017-2018）——以成都为例》正文第5-7页，西南财经大学出版社，2020年1月。
注5：详见《The Impact of Housing Price onNon-housing Consumption of the Chinese Households: A General EquilibriumAnalysis》, North American Journal of Economics andFinance, Vol. 49 (July 2019), Pages 152-164.
注6：详见《一本书看懂中国楼市》正文第201-213页。
注7：详见《中国楼市看点：典型事件解析（2017-2018）——以成都为例》，正文第5-7页，以及第8-10页。
注8：详见《一本书看懂中国楼市》正文第3-6页，以及第319-325页。
注9：详见《一本书看懂中国楼市》序言第2页。
