文：刘 璐
频道：房产|城市
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厦门房价高是必然中的偶然。
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0，探寻厦门楼市火热的原因
作为昨日《真相 | 厦门房价到底die了没有？》一文的续集，今天我们继续来深入探讨一下厦门楼市。
昨天发布的上集只是在描述客观事实，初步展示了厦门新房和二手房市场的基本状态。今天续发布的下集则是深度剖析厦门房价及其累计涨幅为什么会如此之高的一些本质原因。这其中有些因素是厦门独有的，而另外一些因素也可以看作是国内很多城市房地产市场的共性。
影响厦门新房价格快速上涨的原因肯定是有很多的。但归根结底，简单说来就是“需求特别大但供应特别少”这两个重要因素。下面本文将分别阐述。
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1，需求很大
厦门宜居，空气质量（如PM2.5）长期位居中国大陆城市的前茅（基本稳居前三，有时还排过第一），而且还有浓厚的小资情调，是“面朝大海、春暖花开”的理想居所。
宜居的好地方自然就吸引人。
简单来说，厦门楼市的置业需求有如下几个层次：
1）来自厦门周边泉州和漳州的置业需求
显然，如果单从厦门本身经济的“基本面”来说，是难以解释厦门房价的快速上涨的。福建经济的空间分布本身就是很有特色的。省会福州排名第二（2017年GDP为7104.02亿元），厦门则排在第三（2017年GDP为4351.18亿元）。而福建经济排名第一的城市为泉州（2017年GDP为7548. 01亿元），虽然不那么出名，但在福建的经济版图中就是“一哥”。而在泉州和福州之间，就是大名鼎鼎的莆田市（福建省内排名第七，2017年GDP为2045.19亿元）。
泉州是福建省下辖的地级市，北承福州，南接厦门。相对于省会福州和头顶“副省级城市、经济特区，东南沿海重要的中心城市”光环的厦门而言，泉州可谓是相当得低调。
值得一提的是，厦门和泉州之间的直线距离仅约70公里（指中心城区）。在一些特大城市，这不过是从城市中一个区到另一个区的距离维度。而厦门到西侧的漳州的直线距离更是仅有40余公里。可不要小看了这个漳州。其经济实力在福建省内排名第四（2017年GDP为3563.48亿元），仅次于“老三”厦门。
因此，我们在思考厦门房价的时候，就不能局限于厦门本地的经济规模。厦门周边的“一圈层”，至少应该包括泉州和漳州。这三个城市的经济规模加总起来已经超过了1.5万亿元，这已经超过了成都而可以排在2017年中国大陆城市经济规模的第8位。
另据相关资料显示，厦门的大企业有6成以上是泉州人当家（笔者无法验证这个数据）。虽然没有准确数据显示有多少泉州的老板及其家人在厦门买了房，但想必这不会是一个小数目。这里还有一个非常有意思的细节值得反复揣摩。按照前面分析中提到的时间期界划分，从2013-2016年的这四年来看，福建经济“一哥”泉州新房价格指数的累计涨幅为8.38%。虽然单看2016年泉州新房价格指数的涨幅为9.13%，但是随着2017年以来的“震荡下行”，如果拉通来看，2013年1月至今这五年半中泉州新房指数的累计涨幅仅为10.11%。这个累计涨幅不仅在70个大中城市中是靠后的，而且更是远远地低于附近厦门的涨幅。这个“反直觉”的事实可能是泉州老板喜欢到厦门置业的很好佐证。
对于厦门的另外一个邻居漳州，虽然更为低调而神秘，也缺乏足够的数据来说明有多少漳州老板到厦门置业，但是近期的一则采访却为我们这篇文章提供了很有趣的支撑素材。
在上面这则新闻稿中，提到“2016年，厦门的楼市还异常火爆。龙岩、漳平（笔者注：此处应该为漳州）、泉州许多企业家都抱团前往厦门炒房。”
彼时，在2016年6月，厦门岛内的均价已经突破4万元，而与其紧邻的漳州市区房价均价约为6000—8000元/每平米。漳州人口约514万人，比厦门多。很多漳州人认可厦门的宜居，特别是年轻人认为厦门是一个可以安居乐业的好地方，一毕业就喜欢往厦门“扎堆”。这些年轻人到了厦门工作，他们自然就成了厦门楼市的“刚需”。
笔者经常看到“厦门以四线城市的经济规模而拥有一线城市的房价”这样的论调（注：厦门的邻居漳州通常被认为是一个标准的四线城市，然而其GDP仅比厦门略低），但稍微看下地图，就知道这是对厦门楼市的误解。在我们讨论厦门房价的时候，至少应该把所讨论的经济规模扩大到1.5万亿级别，毕竟泉州和漳州这两大城市距离厦门的直线距离都非常之近。40至70公里的半径基本上就是“同城”的概念。
要知道，泉州的常住人口已达865万人。仅泉州、厦门、漳州三地加总的人口已经接近1800万人。加上流动人口，这三个城市的总人口突破2000万人没有太大问题，在中国这已经是特大城市的人口规模了。
综合上述三市的经济和人口规模来看，厦门实际上是以一己之力承担了三市加总的房价压力。因此，人们在抱怨厦门房价高的同时，也要看到这个背后的重要甚至是本质上的原因。这实际上是区域经济发展不平衡和要素流动不合理造成的必然后果。
2）来自省会福州和投资大市莆田的置业需求
当然，如果我们按照“漳州——厦门——泉州——莆田——福州”这总共才约260公里距离的轴线来说，这五个城市加总的经济规模为24611亿元（占福建全省的比例高达76.2%），已经超过了深圳和广州排在上海和北京之后位列全国第3了。虽然在中国大陆各省区里面，各种形态的城市群（指本省内部）也很多，但像福建这样在一百余公里的半径之内集中了全省超过四分之三比例经济规模这样如此之高的空间经济集中度的情况还很少见。毕竟福建本身也是国内“三万亿”俱乐部的成员，在省区里面可以排进前十。
虽然福州距离厦门约215公里的距离稍微远了一点，但相信把厦门当作“后花园”的福州老板及其家人不会在少数。至于距离厦门仅约140公里的莆田，相信各位对莆田老板们的投资和置业实力是很有信心的。
从这个意义上说，虽然厦门的经济规模仅占福建的约13.6%，但其所辐射的置业购买力可能占了福建全省的一半以上。
当然，如果再加上福建省内经济排名第五的龙岩（2017年GDP为2167.49亿元），厦门楼市的辐射范围就更大。实际上，在上面提到的那则新闻稿中，就专门深访了一位龙岩老板借钱借“身份”到厦门炒房的经历。当然，这一次他被套了。
3）来自对岸同胞的置业需求
这一点就不多解释了，毕竟这么近的距离，对岸老板过来买个房也很正常。
4）作为旅游城市对全国其他地区买房人的吸引
厦门作为国内资深的旅游目的地城市，吸引了众多全国各地的游客。其特有的小资情调让很多“小清新”的文艺青年趋之若鹜。其中一些经济条件不错的自然就会考虑在这里置业生活。这样一来，宜居城市和旅游城市的效应相叠加，自然强化了买房的置业和投资需求。
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2，供应很少
厦门面积小，厦门岛就更小。
厦门全市的面积只有1699.39平方公里（对比：北京市面积为1.641万平方公里），仅约为北京的十分之一。而集中了厦门“精华”的厦门岛面积只有158平方公里，仅占厦门全市面积的9.3%。厦门岛上人口186万（数据来源：百度百科），占厦门总人口（2017年常住人口401万）的将近一半。再加上云集的游客，厦门岛上的人口密度可想而知。另外相关信息显示，早在2014年厦门岛内人口密度就已经是岛外11.1倍，超过了香港（来源：厦门网），达每平方公里1.4万余人。此外，就这么小的面积，在厦门岛内还有一些山地，这就进一步局限了开发。这些因素共同导致了近年来厦门岛内的新盘供应很少，加剧了奇货可居的预期。
来感受一下厦门岛内外各板块的均价差别（主要为主要为高层住宅，部分区域含二手房）：
可见，厦门岛内的部分区域7、8万的单价的确直逼一线城市，但是岛外价格就非常分化了，部分区域甚至有“1字头”的楼盘。不过，如果每天需要在高峰期跨海上下班，那种体验想必不会很好。
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3，后记
本文尝试剖析厦门高房价背后的一些深层次的原因。除了不可避免也是在短时间内难以解决的空间经济结构的问题之外，人们也需要重视“泉州炒房团”的特殊作用。
作为福建经济领头羊的泉州，不仅为邻居厦门的城市经济带去了繁荣，也为其楼市的不正常上涨带去了负面的影响。中国证券报曾在2017年报道了泉州炒房团在炒高厦门房价后接着炒高漳州房价的案例（详见《泉州炒房客自述:漳州房价9个月翻2倍,我是这么做到的!》一文）。
现在问题来了：那么泉州炒房团为什么不炒泉州本地的房产呢？本文前面已经提到，2013年1月至今这五年半中泉州新房指数的累计涨幅仅为10.11%，远低于邻居厦门的涨幅。对于这个很有意思的问题，后续笔者会专门撰文研究。
在昨日《真相 | 厦门房价到底die了没有？》一文中，笔者已经分析了厦门楼市当前的状态。当前厦门二手房市场6.21%的整体跌幅（新房整体上并未出现下跌），不能算小（个体楼盘有可能在20%左右甚至更高），但也绝对算不上是“崩盘”。而面对前期积累的巨大涨幅（特别是新房市场），如何实现平稳的“软着陆”，这才是厦门楼市面临的真正挑战。
也许，对厦门这样供需矛盾长期存在的城市，楼市调控常态化才是正确的道路。只有坚持不懈地封堵和隔离外来炒房资金，才能保护厦门这样的小体量楼市（类似股市中的“优质小盘股”概念）的长期健康发展。
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特别说明：
对于影响房价的全国性的因素，如货币、信贷等，不是本文关注的重点，因而未作讨论，特此说明。
本文侧重于探讨厦门房价比其他城市“涨得快”这一相对意义上的现象背后的原因。在同一时期，货币、信贷等全国性的因素对所有中国大陆城市都是一样的。
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郑重提醒：
本文纯属学术探讨，描述和分析客观的市场情况，不构成任何投资建议。
本文仅代表作者个人观点，与所供职的单位无关。
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作者介绍：
留美经济学博士
知名财经评论人
企鹅号/头条号/新浪微博等：@学者刘璐
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