文/老戴
壹
孔子说：苛政猛于虎。但孔子不炒房，所以他没机会感受到猛于霸王龙的房产调控新政。
对于炒房的土豪和部分房地产开发商来说，北京近期密集出台的房地产调控方案，可能使他们的大额资金被楼市深度套牢。毕竟虎可以被武松打死，但政策却能轻松碾压炒房的武松。尤其3月26日一则关于“商改住”楼盘的调控政策让整个帝都房产市场炸了锅。新规全文共九条七百多字，总结起来两个意思：
一是新开发的商业地产项目最小单元不得小于500平米、不得改变为居住用途、不得出售给自然人，只有企业和其它组织可以登记购买；
二是之前已经销售给个人并发了房产证的商业地产，未来再次出售时可以由自然人购买，但必须全款购买，且购买人必须在帝都无房无贷，缴满五年社保。
这两个意思也可以总结成一个意思：那就是北京的“商改住”楼盘无论新旧，从政策下达开始，卖掉换成现钱的路几乎被堵死，投资价值趋近于零。如果你手里真的持有一个帝都“商改住”的房子，那么你就能切身体会到什么叫“心中有一万只羊驼奔腾而过”；如果这个“商改住”的房子还让你背着房贷，那么我只能劝你想开些，千万别做傻事。毕竟生活除了眼前的苟且，还有……以后的狗血。
贰
先来说说什么是“商改住”。
简单说，就是在商业用地上面盖起了住宅项目。这种混搭楼盘，首先具有商业地产的属性，之前在住宅楼盘限购限贷的政策下，它却可以“逍遥法外”，既不限购也不限贷，成为炒房资金突破政策围堵最后的避风港，住宅市场在遭遇“限购令”冷却下来后，商业地产却依然热的穿不住衣服；其次“商改住”项目还具有当做住宅的使用价值，开发商往往将这些项目盖成最小单元40平至100平的“酒店式公寓”、“商业公寓”，虽然是商业地产，但打开门一看两室一厅、厨卫俱全、南北通透、户型方正，不用来居住简直是没有天理。
在新政出台前，如果你在帝都木有户口、木有社保，穷到只剩下钱，那么买“商改住”是最好的选择。毕竟只要900万，你买不了吃亏买不了上当，随便挑随便买，家家户户离不了，到手就是传家宝。
到手之后你就发现，你有可能吃亏上当了。既然是商业地产，那无论盖成什么样，水电气费物业费都得按照商业地产的价格交，相对普通居民住宅价格贵一倍以上，这样才符合您“帝都新贵”、“炒房土豪”的身份。并且与已经确定到期自动续期的住宅不一样，商业地产产权只有40年，到期后是否能自动续期至今没有明确，续期是否需要补交土地出让金也没有明确，所以这些“商改住”是否能成为传家宝也存在变数。
叁
“商改住”最初在中国出现，并不是为了方便土豪炒房，而是开发商自救用的营销套路。1992年又是一个春天，有一位老人在中国的南海边写下诗篇。天地间荡起滚滚春潮，征途上扬起道道风帆。全国嗅觉灵敏的开发商齐聚在“中国的南海边”，紧抓政策风口，大干快上全面提速，于是作为经济特区改革先锋的深圳，在九十年代初期，一座座写字楼拔地而起到四分之一，然后变成烂尾工程。所以你看南方啊，经济发展就是快，连房地产泡沫都比中原地区早二三十年，北方地区必须正视差距迎头赶上。
话题跑偏了，咱们聊回正题。虽然诗篇确实写了，春潮也确实荡了，但距离开发商的想象还有不小的差距。但是烂尾怎么办？总不能长期不处置，聪明的开发商想到了办法：既然写字楼市场暂时饱和，那就分割单元盖成住宅嘛。于是这些改成住宅的烂尾写字楼迅速被抢购一空，销售速度快到开发商自己都没想到。
肆
深圳成功，全国复制。“酒店式公寓”、“LOFT户型”、“商住两用”铺天盖地席卷而来，似乎所有人都没意识到，建筑用途与土地规划不符，是违规行为。不限购不限贷的“法外属性”和销售回款快的开发优势，让炒房土豪和开发商一拍即合，大家一起吃着火锅唱着歌，直到3月26日北京新政出台。
据“阿尔法工厂”报道，住建部日前召开电话会议，要求“全国借鉴学习北京调控政策，多方面出台调控措施。”
聪明的开发商们，这次你们有没有新办法？
