文/老戴
壹
周末基友小聚，一翻胡吹海侃，话题不知不觉间就落到了房价上。出乎意料的是，几乎所有人都认为房价不会跌，有钱还得继续杀入，理由是人口流入与资源集中，所以一二线城市的房价只能继续涨，必须继续涨。
NAIVE！按长者的话说，你们还得学习一个，努力提高姿势水平。大城市的房价就不会跌？今天老戴和大家一起复习一下历史。
贰
美国。
军事实力全球第一，科技水平领先世界，传说中的民主国家，美元是国际通用结算货币，苏联解体后硕果仅存的超级大国。牛不牛逼？厉不厉害？
然而这并没有什么卵用。在经历了克林顿时期经济高速增长后，美国经济后劲乏力。小布什上台时正面临着美国互联网产业全面衰退，经济掉头下行的烂摊子。用现在的话说，就是当时的美国也面临新旧动能转换的问题，遇到了“经济新常态”。
当时的小布什显然缺乏“战略定力”，一看经济数据立刻就懵逼了：哎呀我滴妈呀，俺这刚当上总统，白宫头把交椅屁股还没座热，股市就天天大跳水，GDP蹭蹭往下掉，互联网泡沫是克林顿这瘪犊子整出来的，可为啥到了俺当总统的时候泡沫才破呢？这可真是黄泥抹在裤裆里，不是屎也是屎了。
叁
这可咋整？赶紧找几个懂经济的唠唠。找谁呢？找来找去抓到了当时的美联储主席格林斯潘和总统经济顾问委员会主席伯南克。这俩人都是财经界的老油条了，见到布什以后满嘴跑磁悬浮：不就是要刺激经济吗，唉呀妈呀你找我俩就对了，刺激经济这玩意儿好整，我们俩熟。我跟你说你就降息，把咱们基础利率开电梯降到地下停车场，这样企业和个淫借款成本都低，企业使劲借钱搞投资，老百姓使劲借钱消费，然后总统你再出来使劲一忽悠，鼓励大家买房买车，到那时候咱美国的经济我跟你说，那是小母牛坐火箭，牛逼上天了！布什听后两眼放光：老铁，没毛病，火箭走一个！
从2001年到2004年6月，美联储先后17次降息，布什政府公开鼓励中下阶层买房，受到信贷宽松和政策鼓励双重影响，金融机构推出了“买别墅零首付”的贷款产品。许多穷得饭都吃不上，还在苦等革命火种的美国社会底层劳苦大众也住上别墅了，摇身一变成为有产阶级。这一下信心恢复了，市场点燃了，经济也刺激了。房价打着滚的向上猛涨，买完房子不到半年，房价又涨了25%，把上浮的这块价值再拿去二次抵押，套出现金来还能消费，简直6到飞起！
报告总统：通货膨胀严重！
报告总统：资本外流恶化！
报告总统：地产市场过热！
报告总统：经济脱实向虚！
报告总统：……
肆
布什赶紧又把格林斯潘找来：你瞅你这损色，当初你让我听你的，使劲降息使劲忽悠，现在可咋整啊你说。格林斯潘一挥手：总统啊，你可长点心吧，现在形式一片大好，咱们可以加息了，只要加息，资本外流、市场过热就都解决了。于是从2004年6月到2006年这两年间，美联储又连续17次加息，将基准利率从1%提高到5.25%。
信贷情况恶化导致部分企业倒闭裁员，大量失业人员失去经济来源无法偿还按揭贷款，于是大量房产变成不良资产被金融机构收走，金融机构为了快速实现现金回流，将房产批量降价打折出售，引发美国各地房价雪崩，而房价雪崩导致更多人还款意愿降低，弃房断供，金融机构资金吃紧，不良资产一时之间又卖不掉，只能继续打折……
于是席卷全球的次贷危机爆发，OVER。
如果你觉得美国离着我们太远，也没问题，咱们来讲个近的。
伍
海南。
1988年海南成立省级经济特区，1992年南巡讲话，故事就从这时候开始。
嗅觉灵敏首先南下的，是包括中远集团、中粮集团、核工业总公司在内的中央军，立项批地动工一路绿灯，但在这个时间段，海南房价基本稳定为1300元/平之下。真正引起疯长的，是1992年后各路杂牌军甚至是个体户的到来。
“要挣钱，到海南；要发财，炒楼花。”受这句话的感召，许多志向远大的创业者带着借来的10万块钱星夜兼程赶赴海南，八仙过海各显神通。当时在海南有专门去工商部门注册房地产公司的；有专门联系相关领导批项目批地的；有专门倒卖在建项目和土地的，只要你有才华、有能力，在海南都能一展所长。1992年在海南这个刚刚成立3年的省级行政区，房地产开发公司就超过两万家。而真正推动海南房地产泡沫的，是从全国各地蜂蛹而来的资本。
金融机构怀揣着巨额资金来到海南，像搜捕逃犯一样满大街抓项目方，只要你有公司、有批文，我们就有资金借给你！甚至有人利用在海南当地工商系统的关系，注册一个房地产开发公司，没有团队没有资金没有实力，公司里扫地的和总经理都是一个人，但营业执照拿到后，紧接着就有资金方前来对接投资。
海南房价从1991年1300元/平猛然蹿升到1993年的7500元/平，而当时海南年人均可支配收入还不到3000元。大家只知道融资、买地、盖房子，没人考虑过房子改好了卖给谁。
1993年6月中央宏观调控，全面控制银行资金进入房地产业，终场哨响，黄粱梦醒。开发商们纷纷弃楼跑路，留下遍地烂尾工程和巨额债务。部分银行当年不良率超过60%，海南开发银行成为我国第一个破产倒闭的银行。
“天涯、海角、烂尾楼”成为海南著名的三大景观。
陆
最后我要声明一点，我没有说中国房价要跌，没有任何这个意思。
