作者丨毕亚军
地产模范生万科也被拖进了ICU。
病症是缺钱，病根是不好再搞新钱还旧钱。
【1】
万科的债务是比较大的。截止2023年三季度末，总负债1.24万亿元。
但它的短期应付压力其实也没那么大。
数据显示，今年上半财年，万科的境内外债务到期总额约150.6亿元，未来一年，境内外债务到期额分别为240.8亿元和12.3亿美元。
郁亮高喊活下去，其他同行还不信邪的2018年，万科的债务其实更吓人。当时，它的总负债就高达1.29万亿元，一年内到期的负债更是高达930多亿元。
为什么现在的总债务、到期负债都远远低于当年，却弄得不死不活了呢？
关键还是房子不好卖了。
2018年万科实现销售金额6069.5亿元，2023年这个数字变成了3761亿，少了2300多亿。
雪上加霜的是，2024年的情况更严重，前两个月万科累计销售金额才334.7亿元，同比减少了43%。
霜上再加霜的是，这不是万科不努力，而真的是大环境不妙。数据显示，今年前两个月全国TOP100房企的销售总额也只有4762.4亿元，同比下降了51.6%，万科的销售能排第二。
【2】
我一直觉得，看房地产的事情一定要结合现实生活去看数据。我个人就特别重视自己整理的这么一个数据，以及这么两个现实。数据是，2013到2022年这10年，我国商品房一共卖了约130万亿（按年分别是：8.14、7.63、8.73、11.76、13.37、14.99、15.97、17.36、18.19、13.33，单位都是万亿）。选2013年开始算，不只是为了凑个整数10，而是那一年李嘉诚就觉得内地房价已高到太不合理，所以他开始“跑”了。但很多人那个时候都觉得他跑是因为不爱国，甚至唾骂他看空房地产，所以我们的房地产又继续狂飙了10年。这意味着，这130万亿基本上都是李嘉诚都受不了的高房价的房子。这背后的一个现实是：商品房发展至今，基本上是越有钱的越早买房，而且往往是全款或低比例贷款买房（除了炒房的），甚至一买好几套，越相对没钱的则往往是被涨价吓倒了，最后才掏光所有口袋，再加上贷款去买的房。这个数据加上这个现实是什么呢？是这130万亿高价房，可能大多数都卖给了比较没钱的大多数人，而且背后都有贷款。这个贷款的具体数字不太能弄得清，但肯定是大数字。另外，房贷还有个特点：一还就是10年，20年，甚至更长，贷款100万，往往要还出去超过150万，也就是要付超过50万的利息。这也就意味着，未来相当长的时间，绝大多数老百姓，都不会再有什么买房的购买力了。老百姓没什么购买力了，有购买力的又不缺房子，眼看着老百姓没购买力了，炒房不会有什么赚头，他们也不会去炒房。这些综合在一起又是什么呢？是，不只2024，更长时间内，房子可能都是越来越难卖，而且未来房地产开发商还要面临和二手房东争夺市场的问题。我想大家都能明显感觉到，现在的二手房供给是大大的增加了。这就让开发商未来的市场表现更加堪忧。房子越来越难卖，要还的钱越来越多，所以说，如果完全靠市场的力量，按现行市场规则：万科可能无法自救。
【3】
无法自救，但万科不能倒下。若它倒下，灾难性影响可能比恒大还大。自救难，又不能倒，矛盾怎么解决呢？
要大家一起帮忙，要在市场和现行规则之外要些力量。比如现在正在做或者被猜测出的一些办法，让债权人展期，让银行再授信，或者深圳国资再给它借钱。但这些基本上不解决根本的问题，因为它的根本问题，是房子不好卖，这些并不能让它的房子好卖。根据万科财报，其流动资产高达1.29万亿元，其中存货高达8147亿元（土地、在建的房子以及已建未销售的房子）。换句话说，只要房子好卖，问题就迎刃而解。无法通过市场卖房子，怎么把房子卖出去呢？两个办法。第一把有限的市场购买力最大程度的释放出来，一些地方录取取消了各种限购政策，但都对一个事情相当保守：依然没有彻底放开房价，无论是涨跌，现在都不能由开发商自己决定，最让开发商受到很大的局限：不能够更灵活的制定销售策略，实现销售成果。所以可以考虑彻底放开房价，让开发商根据市场情况更好的实现房屋的销售。如果觉得这个办法会带来比较大的社会压力，让买房老百姓遭到损失（事实上，我觉得并不会跌到多惨，如果价格跌到了低于它应该有的合理价值，自然会价值修复价格回归），那或许可以考虑另一个办法：让政府来大规模买房，由政府组建一个专门的资产管理机构，以合理的价格，把它手里一些无法通过市场消化的房子买下来，通过出租等方式经营，甚至做保障房。简单说就是国家先买单，把房子囤起来，用起来，伴随经济发展，房地产市场渐渐好转，国家买的单最后也应该会有的赚。我们的房地产关键问题还是高房价导致的透支。去年有篇文章说，很多人降价也卖不掉自己的房，这是事实。但还有一个事实是：即使降了价，现在还没买房的人，也依然买不起这个房子。透支的问题要解决，基本上都只能用时间换空间。国家买单，就是为开发商买个时间，让它们能活着，活到可以靠市场继续周转的那一天。这当然要付出代价，但不这么做，让万科们垮，代价可能更大。不只万科，其他债务遇险的优质房企，也一样。
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