2024年上半年，面对严峻的经济形势和深刻调整的房地产市场，越秀地产紧紧围绕“攻坚克难稳业绩，精益管理提能力”的年度工作主题，积极应对市场的变化，采取更加有效的措施，各项主要经营指标保持基本平稳，行业的地位和影响力进一步提升。2024年上半年，越秀地产实现营业收入约为人民币353.4亿元，同比上升10.1%；归母净利润约为人民币18.3亿元，同比下降15.9%。
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销售排名提升，大湾区、广州销售贡献高
2024年上半年，房地产调控政策坚持“因城施策”、持续宽松，但居民收入预期和市场信心偏弱、房价下跌预期仍在等因素继续制约着置业需求释放，高基数下新建商品房销售面积和金额同比分别下降19.0%和25.0%，其中住宅销售面积和金额分别下降21.9%和26.9%。同时，房地产市场的分化更加明显，一线和重点二线等核心城市、核心区域的销售表现相对较优，改善型、高端产品的市场需求较强，刚性需求则表现较弱。
越秀地产面对市场的深度调整和严峻挑战，在策略上保持以变应变，实施“一盘一策”的精准营销策略和精准的定价策略。2024年上半年，越秀地产实现销售额554亿元，同比下降33.8%。根据中指研究院《2024上半年中国房地产企业销售业绩排行榜》，2024年上半年，TOP100房企销售总额同比下降41.6%。越秀地产销售表现好于行业，带动市场地位上升，位列中指研究院销售榜单第9位，相比2023年同期上升4位。
图：2022年-2024年上半年越秀地产销售额及同比
越秀地产发展战略布局聚焦大湾区、华东地区、中西部地区和北方地区，聚焦深耕一线城市和重点二线城市。上半年越秀地产在大湾区实现合同销售金额约人民币261.1亿元，占比约47.1%，其中广州实现合同销售金额约人民币230.5亿元，占比约41.6%。华东地区上半年实现合同销售金额约人民币128.8亿元，占比约23.2%。中西部地区上半年实现合同销售金额约人民币89.4亿元，占比约16.2%。北方地区上半年实现合同销售金额约人民币74.7亿元，占比约13.5%。期内越秀地产TOD项目实现合同销售金额约人民币94.6亿元，占比约17.1%。
精准投资，聚焦核心城市和核心区域深耕
越秀地产因应市场和具体城市土地出让规则的变化及时调整策略，精准投资，聚焦核心城市和核心区域深耕。2024年上半年，越秀地产通过“6+1”多元化增储模式分别于北京、上海、广州、杭州、成都、合肥等城市新增12幅土地，总建筑面积约为172万平方米。其中，在上海共获取两幅优质地块，新增土地储备约6万平方米。在杭州获取两幅优质地块，新增土地储备约23万平方米。在成都新获取两幅优质地块，新增土地储备约13万平方米。通过向母公司越秀企业（集团）有限公司收购方式，新增广州琶州南TOD二期项目，总建筑面积约58万平方米。
截至2024年6月末，越秀地产拥有总土地储备约2503万平方米，94%分布在一线城市和二线城市，投资布局的质量和结构不断优化。其中，大湾区和广州土地储备占比分别为41.2%和36.7%。截至六月底，越秀地产在广州和杭州共开发10个TOD项目，TOD项目的总土地储备达到310万平方米，占比12.4%。
营业收入同比增长，深化“商住并举”战略
2024年上半年，越秀地产营业收入约为353.4亿元，同比上升10.1%。毛利率约为13.7%，同比下降4.1个百分点。归母净利润约为人民币18.3亿元，同比下降15.9%。核心净利润约为人民币17.4亿元，同比下降18.8%。截至2024年6月30日止，已售未入账销售金额为人民币1909.1亿元，较年初下降4.2%。较为充裕的待结转项目为未来业绩奠定了良好的基础。
图：2022年-2024年上半年越秀地产营业收入、归母净利润及同比
越秀地产扎实推进“商住并举”发展战略，不断提升商业物业稳定收入。上半年越秀地产直接持有的商业物业实现租赁收入约人民币2.97亿元，同比上升41.3%，越秀地产旗下越秀房产基金实现经营收入约人民币10.34亿元，同比下降2.5%。上半年越秀地产面对商业物业市场下行带来的挑战，持续优化不同商业业态的运营策略和招商策略，重点提升出租率和优化客户结构，不断提升商业物业的运营能力。越秀地产写字楼业态面对疲弱的市场持续优化租户结构，保持出租率稳定；零售商场加大了项目的招商和租户结构调整，出租率整体上升。酒店公寓、专业市场和长租公寓的出租率均保持稳定。
2024年上半年，越秀地产旗下越秀服务实现营收约人民币19.6亿元，同比上29.7%。越秀服务的管理规模稳步提升，合约面积达8881万平方米，在管面积6667万平方米。社区增值服务收入达约人民币6.46亿元，同比上升61.2%。
在手现金增加，保持财务资金稳健安全
越秀地产财务健康和流动性充裕安全。截至2024年6月底，越秀地产的在手现金约为人民币481.4亿元，较年初上升4.4%。剔除预收账款后的资产负债率为68.3%，净借贷比率为58.6%，现金短债比为1.53倍，“三道红线”指标继续保持“绿档”达标，财务指标健康安全。
面对房地产市场的深度调整，越秀地产一方面加快物业的销售，全力促销售回款，实现了经营性现金流净流入；另一方面多元化拓展融资渠道，2024年上半年，越秀地产成功发行公司债券合共人民币15亿元，发行人民币7.0亿元点心债，7月发行人民币16.9亿元绿色点心债券。上半年越秀地产加权平均借贷年利率同比下降41个基点至3.57%，期末平均借贷成本进一步下降至3.47%，融资成本在行业中处于领先地位。
结语
越秀地产应市场变化，聚焦核心区域和核心城市深耕，实施“一盘一策”，销售排名提升。越秀地产一方面加快销售和回款，另一方面保持畅通的融资渠道，融资成本持续下降，在手现金增加，持续维护现金流安全，为长期稳健发展奠定良好基础。
