2024年，物业服务企业在提升服务品质、优化运营模式以及增强市场竞争力等方面不懈努力，紧跟国家政策的指引，围绕“高质量发展、高品质服务”，以客户为中心，以科技为驱动，以质量为生命，不断探索和实践，为构建和谐、便捷、智能的居住环境贡献力量，推动整个行业可持续发展。
在此背景下，中指研究院秉持“客观、准确、科学、合理”的理念，在分析总结历年研究经验及物业管理行业发展现状的基础上，开展“中国物业服务价格指数系统”和“中国物业服务星级评价标准体系”研究，并对五星级物业服务标杆案例进行剖析。
1. 指数：二十城综合指数环比与同比微幅下跌，武汉跌幅最大
图：2024年12月二十城物业服务价格指数
数据来源：中指数据CREIS，www.cih-index.com2024年12月，二十城物业服务价格综合指数为1075.37，同比下跌0.01%，环比下跌0.03%，同环比均由涨转跌。同比来看，二十城中，武汉、南昌、青岛等6个城市物业服务价格指数下跌，下跌城市数量较去年同期增加2个；广州、杭州、天津等8个城市物业服务价格指数与去年同期持平；深圳、宁波、苏州等6个城市物业服务价格指数同比均上涨。其中武汉、南昌同比分别下跌0.72%和0.47%；青岛同比跌幅为0.14%；重庆、南京、常州共3个城市同比跌幅则均在0.1%以内。物业服务价格指数同比上涨城市中，深圳涨幅较大，为0.53%；宁波和苏州物业服务价格综合指数同比分别上涨0.18%、0.13%；无锡、北京和济南同比涨幅则均在0.1%以内。
与2024年6月相比，二十城中，武汉、南昌、青岛等4个城市物业服务价格指数下跌，下跌城市数量与上期持平；济南、广州、天津等10个城市环比持平；深圳、宁波、杭州等6个城市环比则均上涨。其中，武汉和南昌环比分别下跌0.72%、0.39%；青岛环比下跌0.14%；重庆跌幅最小，为0.09%。物业服务价格指数环比上涨城市中，深圳、宁波环比分别上涨0.23%和0.18%；杭州、无锡、苏州和北京涨幅均在0.1%以内，其中苏州和北京涨幅较小，均为0.06%。
图：2024年12月不同星级物业服务价格环比指数
数据来源：中指数据CREIS，www.cih-index.com从不同星级物业服务价格指数来看，二十城三星级物业服务价格指数同比上涨，四、五星级物业服务价格指数同比下跌。2024年12月，二十城三星级物业服务价格指数环比上涨0.01%，同比上涨0.04%；四星级物业服务价格指数环比下跌0.01%，同比下跌0.02%；五星级物业服务价格指数环比下跌0.27%，同比下跌0.22%。
同比来看，三星级物业服务价格指数中，深圳、宁波、苏州等7个城市较去年同期上涨，其中深圳涨幅较大，为0.80%；南京、天津、上海等8个城市同比持平；武汉、重庆、青岛等5个城市较去年同期下跌，其中武汉跌幅最大，为0.42%，2024年部分城市出台了普通住宅前期物业费指导价格政策，武汉、重庆与青岛均在其中，政策覆盖地出现了不同程度的物业费下降情况。
四星级物业服务价格指数中，南昌、武汉、青岛等7个城市较去年同期下跌，其中南昌、武汉跌幅较大，均超0.3%；无锡、广州、天津等8个城市同比持平；深圳、宁波、苏州、济南和北京共5个城市较去年同期上涨，其中深圳涨幅较大，为0.31%。
五星级物业服务价格指数中，武汉、南京共2个城市较去年同期下跌，跌幅分别为4.93%、0.16%；苏州、济南、无锡等13个城市同比持平；深圳和北京同比均上涨，涨幅分别为0.90%、0.01%。
2. 价格：二十城均价2.72元/平方米/月，三星级物业服务价格微幅上涨，四、五星级略有回落
图：2024年12月二十城物业服务均价
数据来源：中指数据CREIS，www.cih-index.com2024年12月，二十城物业服务均价为2.72元/平方米/月。一线城市物业服务价格水平居前列，其中深圳均价最高，为3.97元/平方米/月；北京、上海紧随其后，分别为3.93元/平方米/月和3.51元/平方米/月；杭州、广州、天津、宁波、武汉均价分别为2.98元/平方米/月、2.86元/平方米/月、2.78元/平方米/月、2.67元/平方米/月、2.65元/平方米/月；成都、苏州等6个城市均价在2.0-2.5元/平方米/月之间；南京、济南等6个城市均价在1.0-2.0元/平方米/月之间，其中常州物业服务均价水平仍相对较低，为1.26元/平方米/月。
图：2024年12月不同星级物业服务收费
数据来源：中指数据CREIS，www.cih-index.com从不同星级物业服务收费来看，今年下半年，二十城三星级物业服务收费同比上涨，四、五星级同比均下跌。2024年12月，二十城整体三星级物业服务收费为2.03元/平方米/月，同比上涨0.05%。四星级物业服务收费为2.87元/平方米/月，同比下跌0.07%。五星级物业服务收费为3.99元/平方米/月，同比下跌0.33%。
3. 样本：四星级项目占比超四成，软件得分略高于硬件服务
1）升二十城样本各星级项目中，四星级与五星级项目占比60.16%
图：二十个城市物业服务星级评价情况
数据来源：中指数据CREIS，www.cih-index.com整体来看，二十城物业服务水平以四星为主，占比46.97%，四星级和五星级项目占比分别为46.97%、13.19%；从城市分级来看，一线城市的四、五星级项目占比为71.54%，同比上涨6.40%；一线城市中四星级项目占比为49.19%。二线城市四星级项目占比为45.96%；五星级项目占比为9.01%，三星级项目占比45.03%，四星级项目占比超越三星项目占比。
图：区域物业服务星级评价情况
数据来源：中指数据CREIS，www.cih-index.com从区域分布来看，长三角、珠三角地区和西南地区四星级与五星级样本之和占比超60%，分别为61.49%、66.17%和67.68%，占比领先于环渤海地区、长三角地区和中部地区。环渤海地区和中部地区四星级样本占比分别达29.39%和43.84%，中部地区四星级样本较去年同比上升，长三角地区和环渤海地区经济更为发达，具备较好的物业服务发展基础，服务水平居全国前列，环渤海地区的五星级样本占比最高达24.97%；中部地区四星级与五星级样本之和占比相对略低，仅达49.46%。
图：二十个城市综合物业星级评价
数据来源：中指数据CREIS，www.cih-index.com从城市方面看，北京、上海、广州、深圳、南京、武汉、天津、重庆、成都、宁波、昆明十一个城市的四、五星级样本占比均超过60%，领先于其他城市。其中北京、上海、广州、深圳、南京、重庆、天津、昆明、宁波九座城市四、五星级样本占比超过65%。北京的五星级样本占比为53.50%，环比大幅上涨14.61%，仍居于所有城市首位，广州、南京、天津和常州的五星级项目占比也均超过15%，分别为15.76%、20.00%、24.75%和16.50%。
2）物业服务软硬件整体发展均衡，软件得分略高于硬件服务
图：二十个城市软硬件得分情况
数据来源：中指数据CREIS，www.cih-index.com物业服务软件、硬件服务双提升，均衡发展。根据调研结果来看，二十个城市的软件和硬件平均得分分别为82.28分和81.82分，软件平均得分略高于硬件平均得分。通过优化经营管理和提升服务质量，企业能够有效提高客户的满意度和忠诚度，优质的“软”实力使企业在激烈的市场竞争中脱颖而出，实现持续增长。在硬件方面，企业不断升级系统和更新设备，以确保服务的高效性；在软件方面，物企则加大投入，提升公共秩序、保洁、绿化等服务质量。此外，企业还专注于增值服务，满足业主日益个性化和多元化的需求，从而进一步提高软件服务水平。
图：二十个城市不同星级物业软硬件得分分布图
数据来源：中指数据CREIS，www.cih-index.com多数城市软硬件服务水平差距不大，深圳软硬件得分差绝对值较大。深圳软件得分比硬件得分高5.25分，为二十个城市中软硬件得分差绝对值最大的城市；宁波软件与硬件差值为3.62分排在绝对值第二位，上海硬件得分高于软件得分1.18分，其余城市软硬件得分差绝对值均小于1分，匹配程度较高。
数据来源：中指数据CREIS，www.cih-index.com
数据来源：中指数据CREIS，www.cih-index.com中指研究院对本次物业星级评价中表现突出的星级物业服务项目及示范基地进行深入分析，星级物业服务项目软、硬件服务发展均衡，示范基地特色鲜明：
成都公园华府项目，在客群关系方面开展丰富多彩的社区文化活动，丰富了大家的精神文化生活，为业主搭建了相互沟通、增进了解、联络感情的平台，进一步密切邻里关系，提升居住的归属感和幸福感。促进邻里情感交流，增强邻里团结。在园林绿化方面，精心挑选适应本地气候的植物，旨在提升景观品质并促进生态平衡。在重大节日期间针对节日氛围的营造，不仅更新鲜花，还会根据节日特色布置相应的主题装饰，以增强节日氛围。在日常保洁工作方面，采用先进的清洁设备和技术，以提升工作效率和清洁质量。
交投华园服务中心始终如一，日复一日履行各项工作职责，以实际行动为业主提供高品质服务。物业团队坚守 “专业创造价值，善意传递真情” 的服务理念，致力于为业主打造更为安全、舒适的生活环境。
九州丽景苑小区人车分流，环境卫生整洁，物业公司积极参加当地社区举办的物业论坛活动。坚持开展三方联动会议，认真收集小区业主提出的意见和建议，让业主满意是物业公司宗旨，积极打造业主幸福感、安全感小区。
始峰悦府项目始终秉持“共治共建”服务理念，以党建为引领牵头，整合各方资源，形成物业、社区、业主三方共同参与的小区治理格局。在党支部的引领下，物业公司不断提高服务质量和水平，搭建“红色物业”与“业主党支部”桥梁，夯实小区志愿服务模式。
孝感崇文广场项目位于当地主城核心区，通过碧桂园物业的规范管理，小区内绿化养护得到、车辆停放秩序井然、设施设备管理到位。小区定期组织社区文化活动和“红心碧海”三方联动座谈会，建立了良好的党建引领共同缔造工作氛围。
晶龙邢台京福苑项目是由晶龙物业提供服务，项目由晶龙集团匠心打造。自项目交付以来，晶龙物业一直坚守“真诚、质朴、敬畏、感恩”的晶龙精神，遵循“业主至上，服务第一”的企业宗旨，以“客户至上、股东受益、员工幸福”的价值观，践行“堂堂正正做人，兢兢业业做事”的企业格言，为业主提供满意的高品质物业服务。
城发投·瑞璟春和项目是由建臻物业提供服务，建臻物业作为石家庄建发集团全资子公司，隶属于石家庄城发投集团，是一家国有独资企业。做为国企物业服务商，建臻物业秉承“品质为先、服务至上”的服务理念，用匠心臻心、用专业和温度，为客户打造全生命周期的高质量服务。
华安·高新之窗位于合肥高新区蜀西湖商圈核心地段，坐享高新完善配套，在可预见的未来商务模式中打造全新的商办服务模式，商办空间将成为整体商办模式运营的载体。通过共创、共享、共担，共赢四大模块，贯穿办公服务流程，将“空间+服务+生活+资源"四重维度形成闭环，构建全新的工作方式和企业创新思考，实现企业成长的加速进步。
2024年，物业服务行业以高质量发展为核心，致力于提升管理项目的品质。在全国范围内，特别是在二十个重点城市中，四星级物业服务项目以其优秀的服务品质和相应的硬件实力，逐渐成为市场的主导力量。
物业服务已经从传统的基础维护和管理，转变为更加个性化和智能化的服务模式，以满足居民对美好生活的追求。通过深入了解业主的需求，物业服务企业采取多元化和定制化的策略，为业主提供更加贴心和精准的服务，从而增强了业主的满意度和忠诚度，在服务质量上的持续提升和对创新服务模式的积极探索，物业服务企业的努力得到了市场的肯定。
然而，年内部分地区出台的住宅物业费指导价格政策对物业费造成了一定影响，这要求业内在服务的同时进行冷静和全方位的思考，避免盲目跟风，如何结合本地区物业管理市场的特点，建立有效的机制，规范市场秩序，营造“质价相符”的市场环境，以及解决行业的现实问题，是实现物业服务行业的可持续发展的关键。
在此背景下，我们通过物业服务星级评价工作持续挖掘和传播优秀项目的服务经验和服务标准，彰显标杆项目的特点和优势，发挥优秀星级物业服务项目的示范带头作用。同时，通过对国内主要城市项目的物业服务水平和价格进行持续的跟踪调查和研究，客观反映行业发展变化，探讨物业服务价格定期调整机制的建立和落实，实现物业服务价格与服务水平的统一，推动行业的健康平稳发展。
