近日，中指研究院发布《2025上半年中国物业管理市场总结&下半年趋势展望》。其中，2025上半年中国物业管理市场总结内容如下：
（一）市场环境：政策规范物业服务市场，平衡各方利益
1. 《人民日报》发文整顿物业乱象，规范服务行为
2025年4月，《人民日报》党建版刊发《整治物业管理乱象，靶向发力》，报道成都市在物业管理领域开展专项整治行动的情况。报道从查到底、专项治和建机制三个角度，聚焦物业管理领域乱象，靶向发力，查处腐败案件，健全制度机制，推动解决一系列群众急难愁盼问题。
物业管理乱象是长期困扰基层治理的主要问题之一，其出现原因主要包括以下几个方面：其一，部分物业项目存在先天性的结构失衡，其中“建管不分”的遗留问题尤为突出，由于前期物业管理通常由开发商指定关联物企负责，物业公司缺乏独立性和中立性，容易偏向开发商利益，在房屋质量、规划变更、设施移交等问题上难以维护业主权益。其二，当下行业市场透明度仍处在较低水平，物业企业与业主的信息严重不对称，业主难以清晰了解物业服务成本构成、标准执行细节、公共收益明细，物业公司则掌握全部信息和资源。其三，监督执行与法制建设仍然存在不足，监管力量薄弱、执法难，街道、社区一级缺乏专业人员和有效抓手，对物业违规行为处罚执行难；法规政策细则不清、操作性不强，如公共收益分配、维修资金使用表决机制等，在实践中易产生分歧。
创新收费机制，提升物业收费信息的透明程度，是化解市场机制失灵问题的重要抓手。信托制是在传统的酬金制与包干制以外，一种新型的物业费模式：物业公司通过信托账户支取物业费，公开透明，避免业主产生误解。信托制物业费属于酬金制的改进，将传统物业的双方买卖关系升级为“委托-受托-受益”的信义关系。信托制物业费最大特点是权责清晰，资金流向全程透明，保证物业服务质价相符。业主将物业费及公共收益归集到一个透明的业主共有资金池作为物业信托基金，业主大会、业委会为委托人，邀请信托机构担任信托受托人，全体业主为信托基金受益人，物业公司为物业服务的受托人。受托人管理物业信托基金，物业公司依照合同提取酬金，并根据信托基金的资金情况提报预算并支取物业费；全体业主通过物业信托基金的查询密码监督账户收支。不过，该模式较为复杂，专业化程度高且需要业主高度自治，目前尚未大面积普及应用。
表：2025年上半年规范整治相关政策
资料来源：中指研究院综合整理
完善法制建设与监督机制有助于进一步明确各地物业管理市场所面临的具体问题，从而开展针对性的整治行动，并且使行动做到有据可依，使行业做到有标可循。2025年上半年，全国多地发文开展专项整治物业乱象的活动，关注点包括物业服务履约不到位、侵占业主公共收益、停车位和住宅老旧电梯更新不及时以及物业费定价等群众反映的问题。
2. 空置房物业费减免政策受关注，多方利益平衡待解
2025年上半年，“空置房物业费减免”成为部分城市物业政策的关注对象。2025年2月，江苏镇江宣布连续空置超过6个月的住房，可申请享受物业费七折优惠。同月，长沙市宣布空置房物业服务费实行阶梯式优惠。2024年以来，山东青岛、甘肃兰州等地也明确连续空置6个月以上的房屋物业费打折。
空置房物业费减免政策并非近期才出现的新政策，而是伴随行业限价政策的集中出台，空置房物业费减免作为一种调价模式，重新进入公众视野。据不完全统计，目前，全国已有十余座城市（区）宣布空置房物业费可打折，其中，苏州市、常州市等地最早于2014年便开始施行空置房物业费七折优惠政策，至今已超过10年时间，奠定了空置房物业收费模式“连续空置6个月+书面申请”的基础框架。
表：部分城市出台的空置房物业费减免相关政策
资料来源：中指研究院综合整理
目前，全国并未针对空置房物业费减免出台统一的规范性政策，而是各地基于房地产市场的发展现状，各自判断是否有必要出台空置房物业费减免的相关政策，以及空置房的认定方式和物业费的减免力度。其中，大量空置房的存在是这些区域出台空置房物业费减免政策的先决条件，其中新区、开发区的房屋空置问题尤为明显，这些新区普遍发展迅速，房屋具备升值潜力，但当下设施配套尚不完善，导致这些地方容易出现“愿买不愿住”的问题，造成房屋空置。
空置房物业费减免政策的制定需平衡业主权益与物业企业正常经营的需求。从市场机制角度，物业费本质是业主购买公共区域维护、设施保养等服务的契约成本，空置房仍实际占用电梯、绿化等公共资源并产生基础维护支出，强行通过行政指令减免可能扭曲市场定价，加剧物业企业成本压力。建议通过业主大会与物业企业协商确定差异化收费标准，或由地方政府对空置房业主提供定向补贴，而非直接干预定价，以保障物业服务成本合理分摊，维系社区长效治理的资金基础。
3. “好服务”重要性凸显，企业注重品质提升
2025年3月，住房和城乡建设部部长倪虹在十四届全国人大三次会议民生主题记者会上说，政府工作报告指出，适应人民群众高品质居住需要，完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。围绕抓好落实“好房子”的具体方向，倪虹部长提到，好房子不仅要有好标准、好建造，还要有好的服务。
然而，对于“好服务”的具体内涵，目前政策层面的解释相对有限，且基本停留在服务内容方面，有待后续进一步出台规范性文件。截至目前，“好服务”的具体标准通常由各物业企业自行制定，每家物业公司都在探寻“好服务”的定义，每个物业人对“好服务”都有不同的解读。整体看，“好服务”主要聚焦以下几个维度：一是客户需求和体验，如保利物业的好服务中安全力、便捷力、舒适力都是从客户的服务体验来阐释的；二是服务本身的竞争力，如高标准的服务、价值创造以及好的服务设计，则是强调了好服务本身必须具备的硬实力；三是多方参与、合作共赢，通过好服务构建良好的社区生态，形成美好、和谐的人文环境。
表：物业服务企业对“好服务”内涵的理解
资料来源：公开资料，中指研究院整理
为了推动“好服务”的落地，“品质提升”成为当下物业企业战略聚焦的重点方向。中海物业、滨江服务、雅生活集团等多家物业企业在年度会议上明确提及重视服务品质提升，将其作为新一年的战略基础，奠定了企业2025年的发展战略基调。
（二）经营策略：追求经营质量，创新定价机制，推动质价相符
1. 企业主动退出项目案例频发，行业有待重构质价平衡
2025年以来，物业企业主动退出管理项目的案例数量较过往有所增加，成为行业当下的争议热点。中铁建物业、滨江服务、永升服务、众安智慧生活、龙湖智创生活等物企均已经或计划退出企业在管的部分项目。
物业企业主动退出项目案例频发，是企业策略转变、业主诉求觉醒与行业持续承压等因素共同作用的结果。从企业发展策略上看，企业由追求“规模”转为追求“效益”，由追求“数量”转为追求“质量”，聚焦优质项目，退出劣质项目。结合物企退出的具体项目情况来看，物业费收缴困难导致运营亏损是物业企业选择退出的主要原因。
表：2025年部分物业企业退出或计划退出管理项目案例
资料来源：中指研究院整理
业主诉求同样是导致物企退出项目的重要因素。一方面，业主与业委会能够对物业企业的服务内容起到监督作用，主动淘汰部分服务水平过低，或者服务内容与服务价格严重不符的企业，推动实现项目的透明化监管与契约精神；另一方面，部分小区的业主将拒缴物业费作为“维权工具”，或者提出的非理性降费诉求脱离成本实际，如杭州万固珺府项目，业委会要求滨江物业把物业费从2.8元/㎡降至2.2元/㎡，严重压缩了企业的利润空间，导致物业企业与业主发生分歧难以弥合，最终物业公司选择退出项目。
物业项目退出潮也在对物业行业的参与各方产生持续的影响，呈现短期阵痛与长期重构的双重效应。短期看，物企的退出会导致行业面临经营风险与信任危机：物业企业收缩低效项目，会直接导致自身的营收下滑；而被退出的小区则会出现“服务真空”，寻找新的接盘企业需要花费更多的精力与成本，同时这些企业当下存在的问题短期并不会消失，成为困扰下一家物业企业的难题。
随着越来越多业主意识到，一味地强调压低物业服务费只会导致“劣币驱逐良币”的现象发生，单纯因为物业费价格分歧导致物企退出的现象将有所减少，“质价相符”将成为物业企业与业主共同致力于实现的目标。
2. 行业首现弹性定价机制，价格优化与价值提升并进
为破解物业行业当下“质价不符”困局，万科物业于2024年12月推出了弹性定价模式。2025年5月，重庆南岸区万科金域学府翰林小区成为重庆首个政府指导的弹性定价项目。2025年6月，万科物业开源弹性定价标准，正式发布《万科物业弹性定价白皮书》及508项服务清单。
万科物业推出的弹性定价模式，是当下物业企业探索服务公开透明、实现质价相符的重要实践。此次开源的内容主要有两大块核心内容构成：一是《万科物业弹性定价白皮书》，详细阐释万科物业对行业现状和客户需求的洞察、弹性定价模式的核心逻辑和实施思路，以及开源的整体构想和内容构成。另一版块就是详实的508项服务清单，分门别类归属到设备(EQ)、设施(FA)、清洁(CL)、客户服务(CS)、安全(SA)、绿化(LA)六大类中。每点开一个服务清单，都可以清晰地了解到该项服务的质量要求、验收标准、服务频次、操作流程和人员配置等。在清晰了解这些服务内容和标准后，业主就可以像“点菜”一样按需选择。
为了方便业主监督服务清单的落实情况，万科物业每月都会向业主提供数字服务报告，该报告每月初自动生成，通过APP向全体业主开放。数字服务报告中，会披露物业服务执行数据、呈现作业过程和结果数据，包含当月服务计划执行次数、工单处理详情、设备维护记录等全维度信息，业主可随时查阅。
（三）资本市场：物业板块表现不及市场整体，低估值与流动性问题有待破局
1. 物企估值略有回暖，但仍处于低位
2025年上半年，港股与A股物业板块走势略有企稳，受政治局会议首次提出“房地产市场止跌回稳”的目标的影响，以及两会政策利好和消费回暖预期推动，总体上呈现稳中有升的态势。截至2025年6月24日，行业共有67家上市公司，其中香港主板61家，A股6家，上市公司总市值约为2598.21亿元，PE均值为21.18倍（剔除负值及大于500倍的异常值），均较去年同期有所回暖。
图：2024年年初-2025年6月24日收盘A股与港股公司总市值及PE均值走势
数据来源：中指研究院整理
个股市值分化依然明显。截至2025年6月24日收盘，华润万象生活总市值810.49亿元，排名第一；万物云、碧桂园服务分别以219.77亿元和199.90亿元的总市值位列第二、三位。排名前十的公司市值合计为2007.09亿元，占总市值的77.25%，与2024年同期TOP10企业占比基本持平，头部效应依旧显著。
然而从中长期来看，港股上市物企估值自2021年以来总体呈下行趋势，平均值盈率由最高峰时的42.91倍一度下滑至2022年10月底的7.38倍，此后虽有所回升，但仍处于低位。截至6月24日收盘仍仅为14.61倍，远低于港股主板同期的24.60倍。相较而言，2021年以来港股主板市盈率维持在18-30倍区间内，且自2021年7月以来，港股上市物企平均市盈率持续低于港股主板平均市盈率，且已长期处于低估值区间。
图：2021年年初-2025年6月24日收盘港股物企PE均值走势
数据来源：中指研究院整理
房地产市场下行是物业企业估值较低的直接原因，导致投资者自2021年下半年以来，对物业行业的长期发展信心不足。此外，物业企业与房地产关联方之间存在关联风险，资金挪用、财务侵占的现象时有发生，即便是合规的借款行为，也会影响投资者对物业企业的信心，进而导致估值下挫。例如，金科服务曾发布公告向母公司借款15亿元，直接导致公告次日股价暴跌37%。
然而，相较于房地产行业而言，物业行业具备轻资产、现金流稳定、抗周期性强等特点，具备摆脱房地产市场影响，重振行业估值的潜力。因此，物业企业一方面要强化自身的独立属性，增强市场拓展能力，摆脱对于地产关联方的依赖，走上独立发展的道路；另一方面，物业企业也要通过提供优质服务、推动科技赋能、体现社会价值、提升股东回报等多种途径提升自身的企业形象，展现行业亮点，重塑资本市场对物业行业与物业企业的认知，以获得投资者的认可。其中，分红是当下物业企业吸引投资者、提振市场信心的重要举措之一。截至2025年6月25日，共有35家物业服务上市公司宣布发放2024年年度现金分红，共计144.60亿元，创历史新高，同比增速为28.05%。
图：2020-2024年物业服务上市公司分红总金额及增长情况
数据来源：上市公司年报或公告，中指研究院整理
2. IPO热度低迷退市物企再现，流动性问题引发关注
目前资本市场物业板块IPO热度仍然处在低位。截至2025年6月24日，年内尚无物业企业登陆资本市场。作为其中具有代表性的案例，深业运营最新一期招股书已经于2025年4月失效，自2023年2月首次递表以来累计经历四次交表，均宣告失败。2024年至今，仅有泓盈城市服务与经发物业两家国资物企成功登陆港交所主板市场。
值得注意的是，资本市场也出现了已上市的物业公司基于自身战略选择，主动退出资本市场的现象。2025年2月17日，融信服务控股股东融心一品有限公司提出的私有化建议，获法院会议及股东特别大会批准。2025年3月18日，融信服务正式完成了私有化流程，退出资本市场，成为第二家主动从港股主板退市的物业企业。
融信服务的退市并非孤例，在2024年9月，华发股份也完成对华发物业服务的私有化，完成摘牌。融信服务与华发物业服务退市的核心原因均指向资本市场流动性枯竭、股价长期低迷导致的企业融资功能下降。
表：2025年物业服务企业IPO进展及退市情况
数据来源：公开资料，中指研究院整理
流动性枯竭的现状也是物业企业不可忽视的问题，在港股上市的物企面临的流动性问题尤甚，不但换手率与成交额远低于A股的上市物企水平，同时也低于港股主板以及消费、金融、科技等主要板块，甚至还低于所在的地产建筑业板块。尤其是部分在港股上市的中小物企流动性持续不佳，经常会出现全天甚至在更长的周期内出现0成交额的情况，例如，东原仁知服务2025年4月至5月在未停牌的情况下，连续两个月成交量为0，这种过低的流动性严重损害了物业企业在资本市场的融资功能。
表：2025年港股上市物企与其他市场或板块流动性指标对比（截至6月24日）
数据来源：wind，中指研究院整理
究其原因，一方面港股上市物企绝大多数拥有房地产关联方，这种股权结构导致一旦关联方出现问题，投资者对物业企业的信心也会下降，甚至部分房地产关联方会选择以物业企业的股权进行质押以缓解自身的资金压力，进一步放大了物业企业的风险，导致投资者往往不会青睐这类物业企业；另一方面，物业企业普遍依赖于长期物业费收入，导致其现金流稳定但增长预期透明，缺乏爆发性的增长热点，因此即便投资者买下物业企业的股票，也通常采取长期持有的方式，从而导致物业板块总体处在低流动性的状态。
（四）技术应用：新媒体拓宽品牌传播路径，AI助力企业高效投拓
1. 新媒体平台赋能品牌传播，物企视频号流量池扩容
随着互联网时代的快速发展，信息传播渠道加速拓宽，物业企业灵活运用传统媒体和新媒体平台进行全方位、多触角链接，构建传播矩阵，实现信息传播的无边界、全覆盖，提升品牌传播的触达率与传播广度。2025年上半年，物业企业在微信视频号与抖音视频号等新媒体平台的流量均实现了大幅提升，成为当下物业企业品牌传播的最新亮点。
2025年1-5月，微信视频号排名前30的企业视频号观看总量为333.85万次，抖音视频号排名前5的企业点赞+转发量总计81.36万次，均已大幅超越2024年上半年的数据，展现了充分的发展潜力。视频号作为全新的媒体流量平台，具备内容形象化、可视化、通俗化的传播特点，这是传统媒体平台所不具备的传播优势，因而在物业企业的品牌传播中有望发挥更加举足轻重的作用，是物业企业未来可以重点开拓的宣传阵地。
图：2024年上半年与2025年1-5月物业企业微信视频号与抖音视频号流量变化对比
数据来源：中指研究院
微信公众号作为物业企业传统的品牌宣传阵地，同样具备举足轻重的作用。2025年1-5月，微信公众号阅读量排名前50的企业阅读总量为1336.04万次，和2024年上半年相比，微信公众号的阅读量基本保持稳定，仍是绝大多数物业企业开展宣传的主要阵地，绿城服务、彩生活服务、长城物业均有多篇阅读量超过2万次的爆款文章，能够让受众群体更好地了解企业的业务动态与品牌理念，进一步提升了品牌的知名度。
在品牌传播媒介上面，物业企业进一步优化了宣传展现形式，强化了图片与文字的结合，采用“一图读懂”等形式，对企业年报、ESG报告等内容进行解读，将专业化、复杂化的业绩数字展现为更加生动、形象的图表，方便业主与投资者进行理解，从而进一步提升了企业的宣传效率。
2. AI赋能行业发展，中指研究院推出AI招投标Agent
2025年4月18日，秉持着“用大数据与创新科技赋能中国地产行业”的企业使命，中指研究院联合小冰公司和指尖科技推出了“AI物业服务场景大模型”及首款落地产品“AI招投标Agent”，该产品为行业首款大模型多智能体招投标解决方案。
图：AI招投标Agent产品核心功能
资料来源：中指研究院
该产品核心突破在于打造具备专业认知能力的AI招投标智能体。通过吸收数十年行业专家沉淀的标书编制经验，从市场中高效匹配海量投标信息，实时匹配优势项目源，AI协助3分钟完成撰写，并覆盖所有评分要点，能够像资深投标顾问般理解并完成70%招标文件撰写，更多的解放人工冗余工作，投入30%即可完美满足招标要求。AI招投标Agent在商机挖掘环节，智能引擎可实时追踪各地招标动态，自动筛选高契合度商机并生成定制化投标建议。帮助企业5倍提升投标数量，3倍提升中标率，企业得以在投标效率、方案质量、成本控制等方面形成复合竞争优势，在存量市场竞争中建立差异化的服务能力壁垒。
2025年以来，AI大模型的引入进一步丰富与完善了物业行业科技赋能的模式。以DeepSeek为代表的AI大模型，赋予了物业企业创新业务实践和管理决策的能力，让物业企业能够更加高效、准确地处理企业日常运营中遇到的各类具体问题。例如，中海物业推出“海宝AI助手”，通过多场景嵌入和多流程覆盖，精妙地融合了DeepSeek大模型的强大功能，为一线员工提供了便捷的业务指引。中海物业的员工可以通过集团的门户网站进入这一智能交互界面，随时咨询业务相关的问题，并立刻获得相应的解决方案。该应用不仅能够为员工节省工作时间，还提升了物业问题解决的效率。
