业绩解读 | 滨江服务2025中期报告：多维透视高质量发展路径__财经头条_

2025年8月21日，滨江服务(03316.HK)发布2025年中期业绩公告。公告显示，公司营收突破20亿元，利润超3亿元，在管面积达7508万平方米，杭州区域贡献超六成收入，第三方业务增速领跑，管理规模扩张与经营效益同步提升。

财务质量：稳健增长与结构性挑战并存

报告期内，集团营收与利润均实现双位数增长，营收同比增长22.7%至20.25亿元，净利润同比提升12.2%至3.06亿元。这一增长主要由物管服务与5S增值服务双轮驱动，其中物管服务收入增长27.9%，5S增值服务收入增长32.0%。现金流质量显著提升，经营活动现金流净额同比激增133.2%至3.99亿元，流动性储备（存款及理财）达36.27亿元，为业务扩张提供充足弹药。

图：滨江服务核心经营数据变化情况

数据来源：中指数据CREIS物业版

毛利润增加，但毛利率有所下降，结构性压力亦需关注。毛利率同比下降3.1个百分点至22.5%。由于本集团注重服务品质，加强管理投入，物业管理服务毛利率由19.7%下降至18.2%；非业主增值服务受到上游房地产开发行业整体影响，毛利率由43.0%下降至34.7%；由于毛利率相对较低的优居服务中硬装服务占比持续提升5S增值服务毛利率由27.4%下降至26.1%。

图：滨江服务各业务类型毛利情况

战略落地：区域深耕与市场化能力双向突破

“聚焦杭州、深耕长三角”战略取得实质性进展。杭州区域在管面积约4780万平方米，占总量63.6%，贡献物管收入的70.6%，区域龙头地位持续巩固。在管面积前五大城市占比88.9%，管理密度显著提升。市场化拓展能力成为新亮点：第三方在管面积占比达55.5%，第三方收入同比增长26.8%，成功溢价中标悦府、和光尘樾轩等千万级项目，印证品牌外拓成效。合约面积储备达9635万平方米，覆盖比1.28:1，为后续增长奠定基础。金华等新兴区域初步形成“一年扎根、三年成林”的拓展成果，验证战略复制能力。

图：滨江服务规模变化情况

数据来源：中指数据CREIS物业版

图：滨江服务各地区项目及收入情况

竞争位势：高端服务壁垒持续强化

品牌溢价能力显著提升：核心项目续约率维持100%，并通过服务升级推动10个项目平均物业费上调14.1%，体现高端市场定价权。第三方收入占比提升至49.6%，反映独立市场化能力增强。5S增值服务生态成为差异化核心：优家经纪二手房签约套数同比激增102.0%，优居软装定制收入增长502.8%，显示业务创新成效。服务品质获"国家级智慧园区试点"、"浙江省高标准生活垃圾分类示范小区"等权威认证，巩固区域标杆地位。组织效能优化亦支撑竞争力，管理费用率下降0.7个百分点至2.3%，体现扁平化管理改革成效。

业务创新：5S生态构建第二增长曲线

增值服务创新成为增长引擎。5S业务收入占比提升至32.2%，其中优享生活服务增速达41.8%，首次超越物管面积增速，标志服务模式转型成功。业务创新聚焦三大方向：

场景深化：优居服务延伸至高端低密住宅设计、小区装修升级等专项领域，软装定制实现爆发式增长；

资源整合：优家经纪整合一手房、二手房及物业服务团队，打造交易服务闭环；

黏性提升：优享生活围绕业主需求配置高端资源，通过居家服务增强客户依存度。创新模式推动增值服务从单点突破向生态协同演进，形成收入增长与客户价值提升的正循环。

服务品质：标准化体系与人文关怀双轨并进

品质管控机制持续升级：进一步健全“品质、安全、满意度”三维监管体系，通过督导、整改、满意度调研实现管理闭环，夯实服务一致性。组织变革赋能一线：推行扁平化管理压缩决策层级，增强基层团队自主性，提升服务响应效率。人才体系深度构建：完善岗位能力模型与职业发展路径，强化专业人才储备。社区人文价值凸显：“银杏服务”精准满足老年群体需求，“滨江潮动嘉年华”等全龄活动增强社区凝聚力，将标准化服务延伸至情感连接维度，形成“技术+温度”的差异化标签。

总结与未来展望

滨江服务2025上半年展现出高质量增长韧性：区域深耕战略筑牢基本盘，市场化拓展打开增量空间，5S创新业务贡献显著弹性。尽管面临毛利率承压、第三方信用风险等挑战，充裕的现金流储备（36.27亿元）、高端品牌溢价及精细化运营能力构成核心护城河。

未来三大方向值得关注：

盈利结构优化：平衡非业主增值服务周期波动，提升优居业务毛利率；

科技效能释放：分阶段推进AI智能巡检、公共区域自动化升级，通过数字化提升人效比；

跨区域模型复制：将长三角验证成功的高端服务范式向大湾区、中西部延伸。

滨江服务凭借强大的服务能力与深耕战略，有望在行业分化周期中进一步强化头部企业竞争优势，为长期价值增长提供可持续动能。

更多物业数据及报告，登录中指研究院官网“中指云”查看「链接」