业绩解读 | 绿城服务2025年中期业绩解读：韧性生长与战略升维

绿城服务集团（02869.HK）公布的2025年中期业绩公告，展现了其在复杂市场环境下的经营韧性与战略定力。通过多维度拆解核心数据与战略动向，可窥见企业高质量发展的底层逻辑。

财务基本面：盈利质量提升与现金流稳健

绿城服务2025年上半年实现营业收入人民币92.89亿元，同比增长6.1%，在物业服务行业整体承压的背景下展现经营韧性。值得注意的是，公司盈利能力的提升幅度显著超越规模增长：毛利同比增长8.9%至18.08亿元，毛利率提升0.5个百分点至19.5%，这一改善主要源于高附加值业务占比提升及精细化成本管控措施的实施。权益股东应占溢利同比大幅增长22.6%至6.13亿元，净利率提升0.9个百分点至6.8%，反映经营效率的实质性优化。核心经营利润（非香港财务报告准则指标）同比增长25.3%至10.74亿元，凸显主营业务盈利能力的增强。在现金流管理方面，虽然现金及等价物余额减少16.6%至40.48亿元，但主要源于定期存款增加25.3%至14.01亿元，经营性现金流保持健康水平，资产负债率54.0%处于可控区间，体现财务结构的稳定性。

图：绿城服务核心经营指标变化情况

数据来源：中指数据CREIS物业版

业务结构转型：基本盘巩固与新兴动能培育

公司业务结构呈现战略级调整特征。物业服务作为核心支柱业务表现突出，收入同比增长10.2%至66.33亿元，占总收入71.4%。

图：绿城服务细分业务营收变化情况

数据来源：中指数据CREIS物业版

在管面积达5.36亿平方米（同比增长11.3%），其中长三角核心区域贡献69.7%收入，区域深耕成效显著。园区服务虽整体收入下降6.0%至13.57亿元，但结构性优化特征明显：园区产品和服务、园区空间服务收入提升，文化教育服务首次实现盈利，而居家生活服务因合营公司架构调整导致收入下降53.8%。咨询服务板块通过战略重组，将科技服务并入管理咨询业务，形成更完整的“地产全生命周期”服务能力，收入微增0.6%至12.99亿元，33.1%的毛利率保持行业领先水平。这种“核心业务强化+新兴服务培育”的协同发展模式，契合现代服务业转型升级的内在规律。

图：绿城服务规模变化情况

数据来源：中指数据CREIS物业版

区域战略演进：核心深耕与风险管控平衡

公司在区域布局上呈现深度聚焦与主动收缩的双向调整。核心经济圈的战略聚焦进一步强化：杭州、宁波及长三角（除杭甬外）区域合计贡献69.7%收入，在管面积占比达58.81%，验证“高能级区域高密度覆盖”策略的有效性。值得关注的是储备面积同比下降2.9%至3.47亿平方米，管理层在报告中明确解释此为主动优化策略——退出非核心城市及存在交付风险的项目，以控制长期经营风险。现有储备面积仍可支撑未来发展需求，体现风险管控与发展可持续性的动态平衡。

运营精细化升级：技术赋能与人才体系构建

运营效率提升构成公司核心竞争力的关键支柱。通过管理机制创新实现显著降本增效：行政开支同比下降8.0%，管理费用率优化至6.4%；销售费用率降至1.5%。技术赋能维度，“园区智能机器人控制系统”的发布标志着服务数字化进入新阶段，有效支撑“安保-维保-环保-绿保”基础服务体系的标准化升级。人才体系建设更具战略深度：新增8000余名专业持证人才，项目经理持证率达97.8%；创新实施的“全员管家赋能机制”覆盖12568人次，培养具备多角色服务能力的复合型团队，该举措与现代人力资源管理的胜任力模型理论深度契合。尽管员工成本因行业因素上升5.0%，但人均效能的提升有效缓解了其对利润空间的挤压。

资产质量透视：审慎经营与轻资产转型

资产配置策略体现审慎经营哲学。投资活动现金流净流出2.23亿元，较2024年同期9.70亿元大幅收窄，显示战略重心从规模扩张转向存量深度运营。定期存款增长25.3%印证保守理财策略的实施。值得注意的是贸易应收款项增至70.30亿元（同比上涨26.1%），但账龄结构显示72.5%集中于一年内，且预期信贷损失同比增加34.2%至1.95亿元，反映公司采取严格的信用风险管理政策。轻资产转型初见成效：物业资产管理服务通过经纪人合伙制、车位代理等创新模式，实现收入3.33亿元（同比上涨1.3%），租赁负债总额减少11.6%至6.31亿元，符合服务业轻资产化转型趋势。

可持续发展框架：ESG融入战略内核

公司构建了系统化的社会责任履行机制。环境维度联合国际机构建立ESG体系，持续参与阿拉善SEE生态保护项目；社会维度通过“幸福里基金会”建成近百个幸福小屋，居家养老运营站点数量同比增长超40%，形成“物业+养老”的创新服务网络。这种将ESG要素深度融入核心业务的发展模式，正在形成区别于同业的社会价值竞争力。

未来展望：挑战应对与成长动能

当前发展面临三个挑战：地产关联业务承压（咨询业务增速放缓至0.6%）、海外汇率波动带来汇兑损失8657万元、人力成本刚性上升持续影响利润率。但长期增长动能依然明确：在政策维度，“一老一小”国家战略为康养教育服务创造发展空间；业务创新维度，城市服务从园区空间向公共领域延伸，管理咨询业务通过科技赋能提升标准化输出能力；技术维度，智能系统的深化应用将持续优化人效比。公司“走正道，得正果”的价值观实践，为行业提供了可持续发展的重要参照。

总结

绿城服务2025年中期业绩折射出中国物业服务企业转型期的典型发展路径——通过物管基本盘的规模效应、新兴服务的结构性优化、核心区域的战略深耕构建业务韧性；依托运营精细化、科技赋能与人才体系建设提升资产效能；将ESG要素融入价值链则彰显其超越短期财务指标的战略视野。绿城服务在复杂经济环境中的平衡发展实践，为研究中国物业服务企业可持续增长提供了有价值的观察样本。

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