重磅发布丨2025河北省物业服务优秀企业

随着房地产市场进入存量时代，以及业主需求从基础服务向品质、情感、体验等多维度升级，物业管理行业正迎来高质量发展的关键阶段。国家“十五五”规划明确提出推进高质量物业服务建设，住建部多次强调需加快完善物业服务标准体系，鼓励服务模式创新与服务品质提升。

在此背景下，河北省物业服务行业也迎来了高质量发展的转型关键期，企业在精细化管理、数智化转型、人才建设体系等方面也取得了诸多亮眼成果，同时也涌现出一批行业标杆企业，为系统梳理发展成果，树立行业典范，中指研究院秉承公正、客观全面的原则，基于科学的方法体系对河北省优秀物业服务企业进行综合研究，隆重发布【2025年度河北省物业服务优秀企业】、【2025年度河北省主要城市物业服务优秀企业】。

物业管理行业市场总结

· 聚焦质量提升与国家战略融合

物业管理行业经历了多元探索和高速发展，现已逐步转向注重服务品质、理性务实的发展阶段。中共中央"十五五"规划建议中明确提出“实施物业服务质量提升行动”、“建立房屋全生命周期安全管理制度”、“完善社会治理体系”、“加快形成绿色生产生活方式”及“积极应对人口老龄化”等战略方向，为物业管理行业融入国家发展大局提供了清晰指引。

在政策引导与市场驱动的双重作用下，物业服务已不再局限于传统的“四保一服”，而是逐步迈向以居民需求为核心、以专业价值为导向的新阶段，成为构建宜居社区、提升居民幸福感、参与基层社会治理的重要力量。

2025年，中央政府出台的相关政策以及部分重要会议均提到“物业服务质量提升”，明确了“十五五”期间物业管理行业的发展主线。同时，物业管理行业将更多参与到城市更新、基层治理和民生保障等国家战略中，兼顾经济属性和民生属性。

2025年7月，中共中央政治局中央城市工作会议中提出：我国城镇化已进入稳定发展期，城市发展阶段根本性转变，要求工作重心从大规模增量建设转向存量提质增效，部署“一个优化、六个建设”重点任务。物业行业被赋予落实“城市三分建七分管”的核心职责，深度绑定城市更新、基层治理、民生保障等国家战略。

2025年8月，中共中央国务院发布的《关于推动城市高质量发展的意见》将物业管理视为提升城市人居品质、完善基层治理、建设“好房子”和完整社区的核心环节，主要包含以下内容：全链条提升住房设计、建造、维护、服务水平，大力推进安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”建设，实施物业服务质量提升行动。

2025年10月，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》首次明确提出“推动房地产高质量发展，建设安全舒适绿色智慧的‘好房子’，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动，建立房屋全生命周期安全管理制度”。

· 推进“好物业”建设，公积金可缴物业费，促进行业提质与良性循环

2025年9月，河北省住房和城乡建设厅发布的《关于加快推动全省“好房子”建设的若干措施》将“好物业”作为“好房子”建设的重要支撑，视为提升小区服务水平、满足群众高品质居住需求的关键环节，主要包含以下内容：健全新型物业服务体系，完善适配高品质住宅的服务标准与收费机制；拓展“物业服务+生活服务”模式，延伸养老托育、家政服务等多元领域，提供定制化、个性化服务。

2025年12月15日起，石家庄缴存职工可每年提取公积金支付自住住房物业费（每人年提取不超2000元，未提金额可结转累计），提升物业费收缴率，缓解资金压力。公积金为业主提供专属支付渠道，降低缴费经济压力，减少拖欠情况，累计提取规则进一步保障缴费连续性，助力物业稳定现金流。倒逼物业提升服务质量。业主付费后更关注“性价比”，会强化对服务响应、设施维护等的监督，物业需规范流程、公开收费与服务明细，匹配业主期待。推动行业规范化运营。资金回笼稳定后，物业可减少催收精力，聚焦电梯维护、绿化养护等核心服务，同时需规范收支公示，促进行业向合规化、标准化转型，最终形成“业主缴费便捷、物业服务提质”的良性循环。

· 物业费承压与满意度下滑，“质价相符”成为行业共识

“十四五”中后期，物业管理行业的竞争重心从规模扩张转向存量运营，此过程不仅加剧了市场竞争，更伴随着客户服务预期的显著提升，导致物业服务客户满意度得分普遍承压下行。2021-2025年，全国物业服务客户满意度得分整体呈现波动下行态势，2025年全国物业服务满意度降至72.9分。

数据来源：中指研究院

最新调查数据显示，2021至2025年间，物业服务满意度行业均值呈现波动下行态势，至2025年已降至72.9分。这一趋势折射出物业行业整体在服务质量提升路径、成本管控效能及市场适应性方面面临系统性瓶颈。部分企业受低价竞争策略掣肘及成本管控压力影响，出现服务标准下调现象，客观上导致行业整体评价水平走低。反观行业内标杆企业，其满意度始终维持高位运行，2025年虽略有下滑，但幅度不大。可以看出，标杆企业依托智能化技术赋能（如人工智能设备管理系统、智能客服平台等），并通过多元化增值服务体系构建（涵盖社区养老、智慧社区建设等创新领域），在持续优化服务体验的同时，巩固了市场竞争优势，堪称行业高质量发展的典范性样本。

数据来源：中指研究院

行业趋势展望与发展策略

· 超万亿规模持续扩容，高潜力赛道具备深挖空间

随着房地产进入存量时代，物业管理作为产业链后端的价值枢纽，其运营与保障功能日益凸显，行业发展前景广阔。从管理规模看，截至2025年底，全国物业管理行业总管理面积预计将达到330亿平方米，到2030年将进一步增长至近400亿平方米，市场空间巨大。

图：2018-2030年全国物业管理行业总管理面积

数据来源：中指研究院测算

从行业营收规模看，物业管理行业作为劳动密集型服务业，其营收规模已超越餐饮业、住宿业、邮政业、居民服务业等传统服务业，凸显出强劲的市场需求韧性及业务挖掘潜力。据第五次全国经济普查公告，2023年，物业管理企业法人单位全年实现营业总收入16960.5亿元，高于第三产业中其他几个相似的劳动密集型服务业。未来，在政策支持、消费升级、技术赋能、业务优化等多重力量驱动下，物业管理行业的营收规模将保持增长。

· 改善非住宅领域低浓度服务现状，开辟高质量增长新蓝海

当前，行业正在突破以住宅为核心的传统增长模式，具备专业能力的物业服务企业纷纷将战略重心，从高度内卷的住宅市场转向潜力更大的非住宅领域。除写字楼、商业体外，学校与医院已成为近年来物企重点布局的赛道，也是未来具备高增长潜力的关键细分业态。

2025年已公布的物业管理行业相关招标信息已超过28万条，其中非住宅领域招标占比达96%。2025年河北省已公布的物业管理行业相关招标信息已达6402条。办公物业在招标项目中占比高达50%，是公开招标市场的绝对主力，反映出河北地区办公类物业对公开选聘物业服务的需求最为旺盛。办公物业加学校物业合计占比超七成，是当前河北物业公开招标市场的核心板块，这两类业态对物业服务的市场化采购需求更为突出。

数据来源：中指研究院

虽然公开招标中商业物业项目数量占比常被关注，但从存量到期市场来看，住宅物业是合约到期项目的最主要类型。根据中指数据库・物业版的监测，2025年河北省合约到期项目中，住宅物业占比最高，达到29%；其次为办公物业（23%）与商业物业（21%），三者合计占比超七成，反映出住宅与商办类物业是当前河北物业市场合约到期的核心板块。与此同时，公众物业（10%）、其他物业（8%）、产业园区物业（5%）、学校物业（3%）及医院物业（4%）等细分领域占比相对较小，也体现出存量到期市场的结构分化。

数据来源：中指研究院

· 牢筑服务根基，提升运营效率，增强品牌势能

“十四五”期间，物业管理行业经历了深刻变革，从“规模为王”到“绩效优先”，从“市值巅峰”到“理性回归”，从“增量扩张”到“存量深耕”，从“粗放增长”到“精细运营”，从“地产赋能”到“独立发展”。面对市场巨变，物业企业走向理性、务实，审慎制定发展策略。未来，存量市场竞争的加剧将加速优胜劣汰，推动行业格局分化。

全国性龙头企业依托综合优势，其发展路径从单一的“规模驱动”，转向聚焦内生价值的“价值驱动”与“生态驱动”。区域性中型物企的战略关键在于“深度聚焦”：依托本土的深度耕耘，将区域优势转化为难以复制的服务壁垒，从而在细分市场或专业领域中建立不可替代性。地方小型物企在行业生态中占据独特的利基市场，其核心战略在于发挥口碑好和灵活性强的优势，通过高度差异化的服务实现韧性生存。

表：未来不同类型物业企业的发展战略

资料来源：中指研究院

· 主动突破物业服务收费桎梏，以适配模式提升服务透明度

“十四五”期间，国内物业管理行业积极推动收费模式的创新实践，但目前主流的收费模式仍是“包干制”，这与国内制度基础、市场机制与治理结构等多元因素有关。

“十五五”时期，物业企业应化被动为主动，将收费模式转型视为提升核心竞争力、开辟价值增长新路径的战略机遇。企业策略应聚焦于：一、精炼内功，构建标准化、模块化的服务产品体系与高效透明的成本核算机制，以“阳光账本”赢得业主信任，为推行“酬金制”“信托制”等多种物业收费模式奠定管理基础；二、精准切入，优先在业主组织健全、付费意愿高的高端住宅、商业综合体或产业园区等项目进行试点，打造转型样板，实现从“物业管理者”向“资产托管者”的角色升级；三、价值共创，通过引入数字化平台实时公示收支、共享服务成果，将收费模式转型与提升服务品质深度绑定，从而构建“优质优价”的正向循环，在行业变革中抢占品牌制高点。

· 深刻洞察“品牌三度”变化，品牌建设转向务实聚焦

“十五五”期间，各行各业普遍面临产业升级和消费变革的机遇与挑战，需要通过清晰的品牌战略，把握新消费趋势，更好地融入国家战略。

2025年，行业品牌三度得分首次出现下降。物业企业应深刻洞察品牌三度变化背后的原因和逻辑，针对性制定未来的品牌发展方针。首先，品牌认知度逐步提升，但出现认知分化。其次，客户服务预期提高，行业信任危机加剧，品牌美誉度有所降低。最后，品牌忠诚度提升较困难，未来品牌建设的重点应更侧重于提升品牌认知度和美誉度。由于物业服务的特殊性，尤其住宅物业个体业主对物业企业的忠诚度难以实现有效转化，物业企业提升客户忠诚度的难度较大。

图：物业管理行业品牌三度的特征

资料来源：中指研究院

在外部环境承压及企业经营面临诸多困境的当下，物业服务企业的品牌建设应转向务实战略，夯实服务内核，表现为基础服务品质的持续打磨。同时，梳理及明确品牌的长期发展路径，聚焦专业优势领域，专注建设主品牌和强化重点子品牌。

总结展望

· 战略赋能转型，规范与增值双向发力

2025年物业市场处于战略赋能与转型深化的关键期，政策引领、科技驱动、民生导向成为行业发展核心逻辑。监管层面，党建引领机制全面落地，信用评价体系逐步完善，多部门联合强化合同规范、信息化管理等维度管控，推动行业向合规化、透明化转型。市场层面，国资物企主导地位持续强化，成本上涨与质价矛盾倒逼企业创新破局，竞争焦点从规模比拼转向服务力、科技力、资源整合力的综合较量。

· 锚定区域机遇，开启高质量发展新篇

展望未来，河北物业行业将进入“战略适配+生态共建”的高质量发展阶段。政策端，京津冀协同发展、城市更新等战略叠加，为物业企业带来增量市场机遇，尤其是非住宅领域的专业化服务需求将持续释放。企业端，科技赋能与跨界协同成为主流，“红色物业+智慧服务+民生保障”的融合模式将成为核心竞争力。

同时，行业仍需应对成本管控、人才短缺、区域发展不均衡等挑战，资源将加速向头部企业与核心区域集中。随着河北新型城镇化进程加快与城市治理能力提升，物业行业将从社区服务向城市公共空间、县域市场全面延伸，成为支撑区域高质量发展的“软基建”重要力量，为建设现代化经济强省、美丽河北注入持久动能。