2026年上半年，物业管理行业仍处在由“增量扩张”向“存量提质”的转型阶段，价格竞争与项目出清成为常态。作为行业头部央企，中海物业以“稳增长、提品质、促创新、强队伍、守底线”为主线，在充分保障服务质量与经营基本盘的同时，交出一份规模稳健扩张、外拓结构持续优化、盈利质量保持领先、城市运营快速放量的中期成绩单。本期解读聚焦五大亮点，还原中海物业高质量发展的内在逻辑。
稳增长：收入同比增长4.5%，主业“压舱石”作用凸显
报告期内，中海物业实现营业收入74.85亿元，较去年同期的71.61亿元（经重述）增长4.5%。在行业存量市场竞争加剧、增值服务承压的背景下，收入增长主要由物业管理服务在管面积的持续扩大驱动，核心主业“压舱石”作用愈发凸显。
图：2025H1-2026H1中海物业营业收入与归母净利润规模
分业务看，物业管理服务收入62.02亿元，同比增长9.4%，占总收入比重由79.1%提升至82.9%，主业确定性进一步增强，其中，城市运营类物管收入达13.76亿元，同比增长18.6%；非住户增值服务受地产下行及工程业务量减少影响，收入同比下降14.6%至7.33亿元；住户增值服务受内需消费趋谨慎影响下降13.7%，但收入结构向更具韧性的基础物管倾斜，整体更趋健康。停车位买卖业务收入为2539万元，出售车位352个，收入占比仅0.3%。
图：2026H1中海物业物业管理服务收入分项（包干制）增速
城市运营是中海物业“城市空间综合运营服务商”战略定位的核心载体，上半年呈现收入放量、占比提升、签约充足的良性态势。第一，城市运营收入高增。城市运营类物管收入13.76亿元，同比增长18.6%，增速显著高于物管整体，是核心增长引擎。第二，营收占比提升，业务板块贡献增加。期末城市运营在管面积占比升至22.3%（2025年末为20.7%），半年提升1.6个百分点。第三，新签项目数量较多，业务增长潜力大。新增订单中城市运营类占61.1%，为后续收入增长蓄能。
强外拓：外拓高质量增长，总量、结构、能级全面跃升
2026上半年，中海物业新增在管面积3700万平方米，新签合约总额约24.97亿元，外拓质量实现结构性优化，主要体现在以下三个方面。
第一，独立第三方项目占比创新高。新增订单中85.9%来自独立第三方，对股东方依赖持续降低。截至2026年6月底，在管面积中来自独立第三方的比例已达43.3%，较去年底的42.7%进一步提升。
图：2026H1中海物业新增管理面积占比情况
第二，非住宅业态主导增量，聚焦商业、公建、城市服务等重点业态。新增项目中非住宅项目面积占比高达76.8%，其中城市运营类占61.1%，商写园区类占15.7%。新增面积由“住宅主导”转向“非住主导、城市运营挑大梁”，充分体现公司向高附加值、弱周期业态的战略迁徙。新签合约金额中，非住宅项目约16.22亿元，住宅项目约8.75亿元。
图：中海物业2026H1新增在管面积业态结构
第三，高能级项目与核心区域标杆案例频出。2026上半年，中海物业在一线城市及核心区域斩获一批标志性项目：商业业态新签北京丰台创新中心、中国移动北京公司、农业银行深圳分行等；公建业态新签重庆大学沙坪坝校区、中山文化艺术中心等；城市服务业态新签银川市西夏区城乡环卫一体化等。在港澳市场，获批香港房屋局屯门青发街简约公屋，中标香港古洞北新发展区首个公营房屋古隽邨、澳门暂住房乐居及悦居等，新签香港高铁西九龙站、中国客运码头、港澳客轮码头及港珠澳大桥港方口岸等项目。
截至2026年6月底，集团已进驻171座城市（含港澳），在管项目2424个，服务面积超4.95亿平方米，持续服务超100家世界500强企业客户。集团稳居香港最大物业管理服务商及港澳地区最大中资物业服务企业，香港市场份额连续五年排名第一。
高效益：归母净利润率达9.37%，费效比持续优化
在行业普遍面临成本刚性上升、利润承压的环境下，中海物业凭借精益管理、强成本管控与高附加值业态占比提升，维持了较优的盈利质量。报告期内，公司归母净利润7.01亿元，归母净利润率约9.37%，显著优于行业平均水平，股东权益平均回报率为23.2%。
盈利质量的稳固得益于三重支撑：第一，收入结构加速向高确定性的基础物管集中，物业管理服务收入占比由79.1%提升至82.9%，筑牢盈利基本盘；第二，住户增值服务毛利率进一步提升至39.2%，内部结构持续优化，毛利率较高的社区资产经营业务占比提升，有效对冲了消费疲弱带来的量价压力；第三，资产质量保持稳健，贸易应收款拨备水平由去年年底的11.1%下降至期末的9.6%，贸易应收款减值同比回落，现金流管理成效显著。三重支撑协同发力，共同构筑了公司在行业调整期仍能保持高效益增长的基础。
同时，企业运营效率持续精益，销管费率维持低位。报告期内销售及行政费用1.83亿元，对应销管费用率约2.45%。在管面积近5亿平方米的庞大规模下，费用率仍维持在低位。尽管上半年公司主动加大研发与数字化平台投入、归集前线后勤至共享中心以提升效能，但费用率仅小幅波动，体现出较强的规模效应与组织效能。
低费效比与高利润率共同构成中海物业“高质量、高效益”的财务画像——这也是其能在行业出清期持续外延扩张的底气所在。在利润阶段性承压之年，公司仍上调中期股息至每股港币10.0仙，同比提升11.1%，彰显现金流底气与股东回报诚意。
优运营：数智科技融入物业管理，AI应用场景多元覆盖
智慧运营平台赋能，以科技硬实力夯实业务护城河。集团旗下高新技术科创子公司兴海物联承担数字化转型核心任务，持续迭代星启数字化平台，打造支持多业态的“云‑边‑端”软硬一体化智慧空间产品体系，可适配城市服务、院校、商写园区、康养、景区等十余类业态，打破多项目信息孤岛，实现空间运营集中管控中海物业管理项目。
项目运营管理平台标准化工单体系已在逾700个项目落地，覆盖住宅、商写、城市服务全域业态，把现场巡检、任务派单、问题闭环全部线上化，推动现场管理由经验驱动转向标准化、体系化管理，有效提升人效、压降管理成本。依托乌鲁木齐城市服务项目落地城服IOC智慧大屏，将智慧环卫、城市绿化、公共设施运维、基层治理纳入统一调度，实现城市空间精细化智能管控，作业管理效能明显提升。
围绕《AI应用场景全景图》五大类80个重点场景，积极探索人工智能在经营管理和客户服务的创新应用，落地20余个服务场景；“海宝AI”使用人数近2万，使用频次近120万；“AI智能体开发中心”使用人数1600+，累计产出智能体610+个，使用次数近5万。
固根基：财务稳健筑底，品牌强势赋能
行业进入风险出清周期，稳健的财务底盘、强大的央企品牌成为中海物业穿越周期、持续对外拓展的底层保障。财务层面，公司坚持审慎稳健的财务管理策略，严控有息负债规模，优化债务结构，筑牢经营安全垫。截至2026年6月底，集团现金及银行结余达57.33亿元，现金流储备充沛，期内已全额清偿全部银行借款，实现银行层面零有息负债，仅留存少量低成本关联方借款，债务成本处于低位，整体资产负债表干净健康。期末资产净值63.12亿元，流动资产净值55.75亿元，流动资产对短期经营的保护缓冲充足。
品牌荣誉方面，荣获“2026中国物业服务百强企业TOP3”“2026中国国有物业服务企业综合实力100强第2名”等多项嘉奖。同时，在ESG领域多点开花，斩获多项可持续发展权威奖项，综合实力得到第三方机构充分验证。
结语
2026年是中海物业“十五五”战略规划的开局之年。上半年，公司用一组扎实的数据验证了“中海式物业管理现代化”的成色：收入稳健增长、外拓质量跃升、销管费率低位、城市运营加速放量。在行业从规模竞赛转向价值竞争的拐点，中海物业依托央企品牌、港澳独特壁垒、数字化投入与精益管理，正将“规模优势”转化为“质量优势”。
展望下半年，公司将继续优选高效益项目、挖掘存量价值、推进AI数字化与组织效能提升。站在成立40周年的节点，中海物业有望以更高质量的发展答卷，为“十五五”开好局、起好步。
