艳姐说
随着8月过去，房企们的“中报季”也终于随之告一段落，而三道红线自出来以来也已然走过了一周年。
在过去的一年里，“绿黄橙红档”也成了我们用来评判房企的新标准，三道红线也成为了房企们秀肌肉的最新方式。
我们选取了50家典型上市房企，基于他们的中报数据从监管的“非受限现金短债比、净负债率、剔除预收款后的资产负债率”层面统计了他们的最新三道红线情况。
一年过去，房企们的三道红线完成情况可谓是冰火两重天。
01
房企降档速度减缓，
“剔除预收款后的资产负债率”难题
一年前三道红线刚出台时，房企们的三道红线达标情况可谓惨淡一片，那时，天风证券所统计的50家上市房企中，红档房企足有14家，而绿档房企仅有12家。
三道红线出来后的那半年里，房企们基本都在埋头平衡各项数据，终于，到去年年底，这样一份榜单已然大变了模样，绿档房企终于突破了20家，多了不少新面孔。
比如：金茂、世茂、金辉、龙光、中骏、金科、融信、宝龙……
有房企甚至是直接从原先的红档降入了绿档。
同样是半年过去，但是今年上半年绿档房企中的新面孔却只有三家：
万科、佳兆业、雅居乐。其中，万科在第一季度就已经跻身绿档了。
显然房企们转绿的速度在下降了，甚至原本在绿档的一着不慎就有跌出的可能。比如，去年年底还在绿档的迪马股份就在上半年变为了黄档房企，也是目前黄档房企中唯一一个现金短债比未达标的“异类”。
虽然迪马回归绿档只是时间问题，但房企转绿艰难的态势却已经很明了了。
甚至看20家黄档房企，有17家在去年年底就已经是黄档，而困住他们降档步伐的都是同一条线——剔除预收款后的资产负债率。
这一条线是三道红线中最没有水分，也最难调节的，最考验房企的财务安全硬实力。
即便是绿档房企们，也有18家数据在68%-70%之间，仅仅刚刚合格，而这些房企想要在将来继续保持在绿档也不会太轻松。
至于那些本就踩线了的房企们想要达标就更艰难了。
从三道红线出台以来就一直都只踩了这一条红线的碧桂园也表示：争取在2023年上半年降入绿档。
碧桂园距离转绿还差7%，而这7%却可能要花上两年的时间，这还是龙头房企的速度，放在其他房企身上更非易事。
所以之后房企们降档的速度也只会越来越慢，在黄档待个两三年也是常事。
也正因为深知房企的降档艰难，监管层面在正式实施三道红线对应的负债增速限制前，也先给到了房企们三年缓冲期。
02
优秀房企们的凡尔赛：
不剔除预收款，资产负债率也能达标！
然而，在大部分房企还在为了剔除预收款后的资产负债率而头疼时，有的房企已经开始凡尔赛了，比如中海、华润。
他们没有直接公布剔除预收款后的资产负债率，而是直接公布了资产负债率。
尤其是中海，在财报中轻描淡写地表示：
未触及三道红线中的任意一条。
转头也公布了三个数据，却并没有完全依据三道红线公布的数据维度或说法：
资产负债率60.2%
净借贷比率33.8%
流动比率2.1倍
不知道大家有没有品味到中海的高级凡尔赛。
资产负债率60.2%！这是什么概念？
这意味就就算是不剔除预收款，中海的资产负债率也能比你剔除的要低，也依旧能维持在绿档。
直接公布资产负债率而非剔除后的数据，这是中海的底气。
甚至唯一能靠剔除预收款后的资产负债率pk过中海60.2%的资产负债率的甚至只有招商一家。
而真正按剔除预收款来算，中海更是以53.4%遥遥领先。
至于华润，虽然没中海这么夸张，但是其资产负债率也仅有70.51%，而剔除预收款后的数据是60.9%，仅次于中海、招商。
不过看看中海、华润如今已经都不到4%的融资成本，这样的低负债显然是别家羡慕不来的了。
03
央企优势显著
但部分国企仍未脱离危机档
显然，目前剔除预收款后的资产负债率对于大部分房企来说是最大难关。而从这个数据维度对比来看，央企的优势显著。
目前排在前三位、远远甩开其他房企一大截的中海、招商、华润全都是大央企，保利、金茂同样也位于第一梯队。
显然，央企的三道红线达标轻松度要远高于其他房企，同时也更经得起推敲。
并且值得注意的是，这5家央企中，除了金茂，其他4家在去年三道红线初次出台时就皆已处在绿档，但金茂也是早在去年年底就快速降入绿档。
当然，别看金茂一开始踩了两条红线，最难的那条红线金茂从一开始就是达标的，降入绿档自然也就是分分钟的事。
这就是央企们的实力。
按理说，三道红线下，国企们应该和央企一样自如。但事实是，虽然已经没有红档的国企了，但依旧有不少国企在橙档苦苦挣扎，比如首开、绿地、华发。
三道红线都已经过去一年了，却还未能实现净负债率和现金短债比的双双转绿，可见这些国企们也是压力山大。
值得注意的是，7月9日，同为国企的首创因为“估值太低、融资太难”正式宣告了退市。
虽然因为首创已经退市我们并未将其统计入表中，不过，在退市前，首创也留下了最后一份业绩报，展露了其截至今年上半年的三道红线状态——同样是在橙档。
连国企都这样了，一些民企的日子可想而知。
过去的日子里，暴雷的民企比比皆是，一些房企已经完全深陷红档，原本的黄档房企蓝光也在上半年暴雷后直接跌入红档，目前还处在红档的房企们基本都是日子非常艰难的——华夏幸福、泰禾、蓝光，以及已经不怎么拿地的富力。
如今的状况下，红橙档显然也已经成为了危机档位，还处在这两档的房企们，不管是民企还是国企都需要拉响警钟了，若是迟迟无法调节好，不仅是未来在负债增速上受阻，更是会让市场逐渐失去信心。
所以，今年上半年降入橙档的绿地也明确表示：
力求一年降一档。
当然，大部分红档房企如今其实已经无暇顾及三道红线了，他们的当务之急是：先活下去。
04
“浓妆重抹”的三道红线
现金短债比之谜
那问题来了，剩下的那些黄绿档的房企，真有那么安全吗？也不尽然。
即便三道红线已经剔除了很多水分，但是依旧不能代表房企们的真实债务安全情况。
他们习惯了粉饰太平，在三道红线指标愈发被看重的当下，尽管还有两年的调节期，但是房企们还是希望能尽快展现出健康的绿色，能在这两年内多争取到一些机会。
于是，各类财技层出不穷。
除了最难调节的那一条红线，净负债率和现金短债比都是房企们秀财技的重灾区。
比如之前在业内燃起了好大一把火的商票、以及明股实债等手段，就是房企调节净负债率的常用手段。
而现金短债比虽然大部分房企都有直接披露，数据也都看着不错，但事实上，真正直接公布监管所要求的的非受限现金短债比的房企却是极少数。
更多的房企为了让数据更好看，都是披露的包含了受限现金的现金短债比。
虽然算非受限现金短债比，大部分的房企这一条线还是达标的，但是也难免出现了一种现象：
有的房企算上受限现金，现金短债比是达标的；但是一旦扣除，就踩了红线。
比如蓝光，就在半年中表示目前只踩了两条红线，现金短债比有1.06。
但是蓝光现在没钱还债是共识，那么所谓的1.06的现金短债比就完全经不起推敲了。
事实上，截至今年上半年，蓝光100.29亿的货币资金中，可自由动用的仅为3.30亿元，短债却还有94.44亿，别说覆盖了，可动用的资金相较于债务完全是杯水车薪。
事实也确实如此，截止2021年9月3日，蓝光累计到期未能偿还的债务本息金额已合计达186.64亿元。
还有些房企明确表示其现金短债比的计算中是包含了受限现金的，但是具体受限制的现金是多少，却没有在半年报中做具体的披露。
于是，这些房企真实的非受限现金短债比就成了谜，尤其一些明面上刚刚达标的房企，就很难判断其真实的踩线情况，比如某家刚刚由橙转黄的千亿房企。
当然，自去年以来，我们也能明显感知到房企们对于现金流管理的重视，相信经过接下来两年的调节，房企们的披露的现金短债比应该也会更具参考价值。
05
优等生们的财务自律
当然，基本面真正好的房企是不惧任何维度的披露和检验的。
看资产负债率，中海、华润牛气冲天，而看很多房企藏着掖着的非受限现金短债比，同样也有极牛逼的存在。
比如龙湖，堪称现金短债比王者。
龙湖的非受限现金短债比也有足足3.91，是这一条红线中，除了建发以外唯一一个超过3倍的房企，更是远超建发的3.12。
龙湖的财务自律足以让一众央、国企都叹服。
如果算上受限金额，龙湖的现金短债比就更吓人了：足足5.48！
完全一骑绝尘了！
不愧是以民企之姿在过去五年都则一直保持在“三道红线”绿档的强者。
这样的健康水准也只有央、国企们能达到了。比如身为国企的金地，同样是过去五年都在绿档。
对于这些一直都很健康的房企们来说，不仅自身不需要做出太多的变化，在当下的市场下也能从容应对，还更有机会实现逆周期生长。
再加上他们基本都有远低于行业平均水平的融资成本，这意味着即便有40%的权益拿地销售比限制，他们也能在同样的拿地金额中用更便宜的钱拿到更多的地，在未来转化出更多的销售额。
而这些房企的优势只会越来越明显。
结语：
从某种程度上，三道红线加剧了行业的分化，坐实了那句强者恒强，但又这句话加上了一个限定条件：
强者也要保持健康的基本面，才能真正恒强。
虽然当下的三道红线依旧存在有一定的水分，但是未来政策一旦正式实施，很多水分也将不再被容许存在。
还有不到两年的时间，有多少房企会因为撑不住而倒下，又有多少房企能够真正拥有代表健康的绿色？到了房企们真正展现硬实力的时刻了。
