3月22日，龙湖集团发布了2023年年报。
过去一年，对民营房企来说并不容易。行业持续筑底，陷入债务违约的房企还在持续增加，如何“活下去”，成为房企们不得不真正直视的话题。
在龙湖的这份年度成绩单，艳姐注意到三组数据：
股东应占溢利为128.5亿元；
运营及服务业务贡献了249亿元，同比增长5.7%。
经营性现金流净流入35亿元。
在如此艰难的市场环境下，龙湖能取得这样的成绩，非常不容易。过去不管市场如何调整，龙湖像是掌握了穿越周期、持续进阶的密码一样，总能稳健前行。
看完龙湖的这份年报，艳姐最大的感受是：底气！
艳姐觉得，龙湖的底气，源自于它的财务铁律、战略定力、战略远见。
01
低杠杆、现金流
龙湖的财务铁律
财务稳健是衡量一家企业抗风险能力和发展潜力的重要指标，特别是在当下的行业调整期，财务稳健性对于企业的长期健康发展至关重要。
艳姐知道，在龙湖内部一直有一个铁律：时刻保持低杠杆、安全现金流。
艳姐看了下龙湖的负债情况：
净负债率55.9%，下降2.2个百分点；
有息负债1926.5亿元，减少154亿元；
在手现金604.2亿元，现金短债比2.25倍。
龙湖持续压降债务规模、优化债务结构。这也正应了那句老话：
自律者得自由。
艳姐觉得，这也是龙湖穿越周期最大的底气。
此外，龙湖的平均借贷成本为4.24%、平均贷款年限7.85年，这几个指标在行业内也属于较高的水准。
在债券市场，龙湖也一直保持高水准的信誉，经常提前偿还债务，在半个月前，刚刚提前偿还了一笔于今年底到期的46.1亿元的CMBS。
截止目前，龙湖2026年底前都无境外到期公开债务需要偿还。
资本市场很残酷，可以说只爱锦上添花不爱雪中送炭。一家企业在资本市场的信誉，就显得弥足珍贵。
也正是基于债务结构的持续优化，以及高水准的信誉，龙湖在资本市场依然保持较高的融资能力。
2023年，龙湖经营性物业贷净增174亿元，以更优的成本，进一步拉长借款账期。
在借款结构上，龙湖总借贷内的银行融资占比达77%；外币借贷额占比降至17.7%，且100%掉期。
应该说，在暴雷、躺平一大片的房地产行业，还能通过公开市场进行融资的房企非常罕见，民企更是一双手就能数得过来。
坚持铁律、爱惜羽毛的龙湖，还能保持畅通的融资渠道，算的上是一支最优秀的标的。
这样的龙湖，自然也获得了回馈：
惠誉、穆迪、标普给与龙湖的评级分别为BBB-、Ba1、BBB-，中诚信、新世纪均为AAA级，保持中国民营房企最高信用评级。
凭借稳健的经营表现，龙湖连续3年入选《财富》世界500强，最新排名为第402位；连续13年荣登“福布斯全球上市公司2000强”，位列最新榜单第306位。
02
聚焦高能级城市
龙湖的战略定力
艳姐在上面分析到，龙湖能取得这样的稳健的财务表现非常不容易，如果再仔细观察的话，这或许跟龙湖过去一直以来执行的的战略有很大关系：
聚焦一、二线高能级城市。
大家知道，一、二线城市是人口流入的主要区域，也是房地产市场潜力最大的区域。各家房企虽然都很说聚焦深耕一、二线，进行货值换仓，但真正做到坚定布局一、二线的房企依然是少数。
去年，龙湖实现合同销售1734.9亿元，虽然小幅下降，但相比于百强房企17%的降幅，依然跑赢大势。
从区域贡献来看，长三角、环渤海、西部、华南及华中区域销售金额在龙湖销售额占比分别为28.9%、21.8%、28.4%、11.8%及9.1%。
其中，一、二线城市销售占比达95%。
2023年首开35个项目，当年平均去化率近70%。
这样的首开成绩，确实厉害。
再看龙湖的土储。
2023年，龙湖全年拿地31幅，新增规划建筑面积368万㎡、权益建面266万㎡、平均土地成本9730元/㎡。
结构上看，长三角、西部、华南、环渤海及华中区域新增面积分别占比26.3%、41.8%、9.5%、11.4%及11%。
苏州龙湖·启元艳姐看了下，龙湖的新增土储主要在深圳、上海、广州、西安、成都、杭州、苏州等几个一、二线城市。
从这点来看，聚焦一、二线高能级城市，龙湖说到了，也做到了。
艳姐认为，虽然行业利润率维持下滑的趋势，但一、二线城市的流速和利润还是有足够的保证。
也正是基于龙湖的战略聚焦，去年销售回款率超100%，实现毛利305.8亿元，毛利率为16.9%；核心税后利润率为8.7%，核心权益后利润率为6.3%。
这个利润率表现，在行业内依然位居前列。
西安龙湖·上城2023年，龙湖共交付了14万套房源，20%实现提前一个月以上交付，全年交付满意度超过90%。
是的，你没看错，在如期交付都很奢侈的当下，龙湖不仅如期实现交付，还有近3万套房源是提前一个月以上交付。
此外，龙湖还累计建设了符合绿建标准的项目超1.3亿㎡。
这样的龙湖，艳姐还是相当佩服的。
03
多航道业务发力
龙湖的战略远见
艳姐还记得，龙湖集团管理层曾说过：多航道业务发展被龙湖视为利润增长的保证。
龙湖在多航道业务上确实可圈可点，小有成绩。
2023年，龙湖运营及服务业务等多航道业务合计实现经营性收入248.8亿元，同比增长5.7%，覆盖股息及利息倍数增至1.55倍。运营及服务业务在核心权益净利中的贡献占比达到60%以上。
就是说，运营、服务两大业务，贡献了龙湖超6成的利润，未来也将是龙湖利润企稳、重回增长的重要引擎。
先来看商业投资航道，至2023年底，龙湖在全国20个城市，累计开业运营商场88个，运营总建面为797万㎡，合作品牌超6600家，战略合作品牌超400家。
88个商场，去年实现租金收入102.8亿元，同比增长9%；销售额同店同比增长30%，日均客流量同比增长28%，出租率较年初提升3个百分点至96%。
这个成绩还是挺让艳姐意外的。
再看长租公寓航道。龙湖冠寓累计已开业12.3万间房源，开业6个月及以上房源的出租率提升至96.4%，租金收入同比增长6%至25.5亿元，盈利能力行业领先。
物业管理航道，龙湖也取得了不错的成绩。
2023年，龙湖物业管理服务实现收入102.8亿元，在管面积达3.6亿㎡，客户满意度连续15年保持90%以上。
智慧营造航道，也就是龙湖龙智造，去年实现收入19.7亿元。品牌发布一年以来，综合实力就已跻身代建行业前列。
住宅地产曾经非常火爆，但龙湖却能很克制地深耕商业、长租公寓、物业等航道。在住宅地产受到挑战的当下，龙湖的多航道业务竟然能贡献超过60%的核心净利润。
艳姐觉得，或许这就是龙湖的战略远见吧。
结语：
龙湖的这份年报，艳姐看下来还是蛮有感触的，行业还在下行筑底，民营房企的生存或许越发艰难，但龙湖：
在顺境中坚守克制，在逆境中坚韧前行。
这一气质，还是蛮值得尊敬，也值得行业学习的。
艳姐也相信，眼里有光，目光所及皆是星辰大海。
