今天，艳姐想跟大家聊一聊华发股份这家企业。
为什么想聊华发？因为艳姐觉得这是家典型的现象级房企：
2023年销售额增长至1259.9亿，连续4年跻身千亿阵营，行业排名上升4个名次至第14位；
特别是在竞争激烈的上海，去年销售超301亿创历史新高，排名第4。
特别是在看了华发刚刚发布的年报后，艳姐觉得华发身上的很多特质确实有很强的示范意义。
尤其是产品。
最近，华发开了一场很酷炫的产品发布会，发布了新一代好房子华发科技+产品体系技术标准，华发也再次在朋友圈刷屏。
如果仔细看，会发现这套产品体系似乎不是简单的迭代升级，更具有前瞻性和颠覆性，特别是在未来生活场景营造方面，华发正在重新定义什么是未来人居。
艳姐在这里也想跟大家解读一下为什么这次上热搜的又是华发，也欢迎大家在评论区留言，谈谈您的看法。
01“爆款制造机”的又一次内卷
这次产品发布会上，华发发布了“新一代好房子华发科技+”产品体系，艳姐觉得可以从5个维度来拆解华发的这套产品体系。
在这套产品体系中，艳姐觉得最吸睛的是：华发不仅把别墅搬上天空，还配置了私家无人机停机坪。
把别墅搬上天空还好理解，但给每户配置私家无人机停机坪怎么实现？
创新错层露台效果图华发研发团队的做法是：通过创新设计环绕式、无干扰三层错层超大露台，为每户配备了一个30㎡的超大露台，实现空中院墅。
270°环幕客厅效果图这个空中院墅设计，不仅能确保露台之间“同层不可见，上下不可视”，确保私密性；实现三面采光的270°环幕客厅，精准拿捏空间舒适度、视野开阔性；露台还能作为无人机停机坪，依托无人机厘米级精准定位技术，实现最后100米的物流配送。
全国首个无人机配送社区效果图这个画面感，不禁让艳姐想到斯皮尔伯格的《头号玩家》里的画面，非常有未来感。其实苹果、亚马逊这些大牛也在试图将这些科幻场景现实化，但都还没有真正落地。
不夸张的说，在这一点华发是可以比肩苹果、亚马逊的。
这是华发“华发科技+新一代好房子”的第一个维度。
第二个维度是，通过科技+数字化智慧社区，引领行业全屋智能家居。
这次华发选择了联手华为，通过人工智能、云计算、大数据、数字孪生、IOC等前沿技术构建强大的数字智能家居体系，建设全国领先的数字化智慧社区。华为无疑是目前智能化领域最合适的合作伙伴。
通过这套全屋智能家居体系，家的每一个功能区可以相互联动：玄关、客餐厅、卧室、厨房等11个功能空间的9大类102个智能设备，覆盖回家、离家、工作、学习、娱乐、烹饪、睡眠、起床等36个智慧生活场景。
举个例子，在归家前，就可以通过App进行一键调节，空调会提前开启制冷或预热，家中其它设备也都会按照场景需求提前调至到对应状态，一进屋即感受回家的快乐……只要你想，就能切换到你需要的模式。
第三个维度是，创新推出社区养老配套，实现业主专属社区养老。
如何理解专属？
华发会按住宅小区户数10:1比例，就近建设业主专属的养老公寓，应用40项适老设计，并提供专业的照看服务。
想象一下，如果能在“一碗汤的距离”里解决长者与家人就近探访、照顾的痛点，实现儿童游玩、学习空间与适老活动空间紧密结合，这或许是当下中年人最想要的“一头老一头小”解决方案。
第四个维度是，科技+绿色低碳健康生活。
华发的这套体系中，应用了38项亮点技术，通过科技+绿色技术，聚焦绿色材料、绿色节能设计及施工、光储充、绿色健康系统、碳中和及碳排放管理五大类应用，使华发业主生活更加绿色健康。
第五个维度是，科技+舒适迭代设计住宅产品体系。
通过科技与住宅研发结合，导入模块化设计，让户型更加舒适、室内空间更加人性化、社区功能更加丰富且有品质感、建筑立面更加精工……
如何实现“新一代好房子”？
也就是“四化十二优”。
华发的这套产品体系，以“数字化、智慧化、绿色化、产业化”四化为技术支撑。
通过“数字智慧社区、智慧无人机服务、智慧社区养老、智能家居、绿色低碳、质美生态规划、科技精工建筑、健康可变户型、高定品质精装、智慧绿色园林、优+生活配套、优质物业管理”12个方面，构建华发科技+新一代好房子。
所以看完你会发现，在华发这套产品体系中，科技，占据着非常重要的位置。
是的，华发真正将科技融入住宅、融入生活，并通过科技+来启发或者引导客户的场景需求，这无疑是开发商中最具有开创性和引领性的。这一点，艳姐还是非常佩服华发的。
如果你觉得这些场景大概率只是虚幻式的设想，那就太小瞧华发了。
艳姐了解到，华发的新一代住宅很快会在珠海有落地项目，特别是前面提到的酷炫的“私人停机坪”。真的很羡慕珠海的朋友，每次都能最先接触和体验到行业的潮流。
02爆红秘籍
艳姐在前面提到，华发是一家现象级房企。
它起步于珠海，是珠海国资龙头，但早已风靡全国，在上海、武汉、西安等这些竞争激烈的城市，华发的销售额都能位居前列。
行业不断筑底，华发却能逆势突围，是如何做到的？
艳姐觉得，是华发对产品的执念。
华发珠海湾·云玺效果图如果细看地产行业过去二十多年的发展，你会发现在产品端，大致经历三个阶段的迭代：
第一个阶段是“颜值需求”，刚需客户是主流，关注项目颜值，各家只要把立面、景观做的漂亮，标准化复制就行；
第二个阶段是“功能需求”，主流客户从刚需转为改善，更加关注空间的功能，像社交、收纳等功能，各家对普适性功能进行模块化、标准化研发，再根据在地市场进行组合即可；
第三个阶段是“场景需求”，地产进入C端时代，客户开始注重空间的场景功能，各家需要通过场景营造来启发客户需求，满足甚至引领客户对未来美好生活场景的憧憬。
在这个逻辑下，各家房企定期也会发布自己的产品系或白皮书，但你会发现一个共同点：它们是在基于当下的思考进行普适性的研发创新。
而华发是基于未来的思考在做产品研发，也就是在启发客户未来的场景需求。
所以我们看到，华发在2015年率先提出“优+生活”人居产品概念，“优+产品体系”从1.0一直更新迭代到5.0，再到这次“科技+”。华发这一颠覆性的人居理念，正在重新定义房地产行业的产品标准。
为什么华发总能领先同行？
艳姐觉得，首先是华发的政策敏感性。
年初的两会上，住建部部长倪虹喊话房地产企业：谁能为群众建设好房子，谁就有未来。
前不久，珠海市发布了一个政策：加快构建房地产发展新模式，推动“数字化、智慧化、绿色化、产业化”新型住宅产品体系建设，不断满足人民群众对美好居住生活的向往。加速实现“打造房地产新模式下的珠海范本”。
智者的智慧，在先见之明，更在高瞻远瞩。市场也总是会奖励那些能有前瞻性，把握住政策的企业。
第二，是华发专业的产品设计研发团队。
像华发股份首席产品官王瑜，毕业于“建筑老八校”东南大学建筑系，一级建筑师，有近30年的建筑设计经验；
华发股份首席设计官、设计管理中心总经理黄凤彬，东北大学毕业，曾服务世茂、华润置地，在加入华发前，曾做到融创集团设计中心总经理，融创虽然暴雷，但它的高端豪宅在行业内还是很有市场地位的；
华发股份设计管理中心副总经理胡齐，浙江大学建筑系毕业，在商业综合体领域有非常丰富的设计实操经验；
华发股份设计管理中心总经理助理孟广超，“建筑老八校”西安建筑科技大学毕业，曾在中建西北设计院做建筑设计师，服务过万科，前几年也是从旭辉建管首席产品官加入华发。
第三，是华发高能级的营销团队。
华发股份董事局副主席、总裁陈茵华发股份董事局副主席、总裁陈茵，湖南大学建筑学毕业，进入华发后从销售部副经理做起，“首战”就取得珠海首届“住宅（建材、家居）产业交易博览会”单日最高成交记录，后面又组建华发自己的销售队伍、主导华发营销体系变革。工程师出身，又分管营销，她对华发的产品自然有极高的要求，对营销又有超常的前瞻眼光，总能推动华发行稳致远。
华发股份执行副总裁、首席运营官、首席营销官戴戈缨，曾是华发上海开疆拓土的核心班子成员，也曾任武汉公司负责人，上海和武汉又是华发最出业绩的两个城市，华发创新的数字营销策略，多元化获客打法在业内就有很强的示范性。
横琴华发金融城效果图所以，在华发高能级的研发和营销队伍的带领下，去年平均开盘周期6个月，并一次次“爆红”：
横琴华发金融城销售78亿，当地第1；
深圳前海·华发冰雪世界销售72.5亿，人才房套数金额面积3个第1；
上海华发半岛华庭销售71.1亿，首开认筹率500%，创上海新高；
上海华发四季河滨销售66亿，两开两罄，三开当天去化80%；
成都锦江上院销售超50亿，套数、金额、面积3个第1；
上海华发蟠龙四季销售超30亿，开盘当日清盘，拿地到清盘仅用161天；
……
03穿越周期的底气
过去一年，对很多房企来说并不容易，债务违约的房企还在增加，“活下去”成为房企不得不面对的现实。
4月26日，华发股份发布了2023年报，艳姐注意到几组数据：
合约销售1259.9亿，创新高；
营收721.45亿，创新高；
归母净利18.38亿，持续保持盈利；
经营性现金流505.44亿，创新高；
每股派息0.37元，连续第20次现金分红。
在如此艰难的市场环境下，华发能取得这样的成绩，艳姐觉得还是非常不容易的。
想活下去，财务稳健是核心，也衡量一家企业抗风险能力和发展潜力的重要指标，特别是在当下的行业调整期，财务稳健性对于企业的长期健康发展至关重要。
2023年，华发的回款846.89亿，负债率下降至70.8%，一年内到期的非流动负债大约248亿，不过手握现金及等价物有454.7亿，仅随时可以用于支付的银行存款就超过454亿，还是非常稳健的。
另外，去年华发的定增方案获批，并于今年初顺利完成，这也让华发长期稳健经营更具韧性。
想活得好，战略聚焦是关键，需要集中优质资源，布局优质城市。
大家知道，在市场下行期，一线及强二线城市有很大的业绩确定性，流速、利润也都还是有保证的。近两年我们也看到之前全国化布局的不少民营房企，受三四线市场拖累，经营上就遇到不少问题，此时再聚焦一二线进行土储换仓，已经错过了最佳时间窗口。
而华发在布局上十分克制，深度聚焦一线和强二线城市。
去年，长三角和大湾区依然是华发销售的最大票仓，这也是中国经济最发达的2个区域。特别是在华东大区和珠海大区保持稳定的同时，华南大区业绩实现了快速增长。
在珠海，合约销售226.88亿，领先第2名近200亿，稳居市场第1；
在上海，合约销售301.29亿，创历史新高，位列市场第4；
在南京，合约销售118.01亿，创历史新高，位列市场第5；
在杭州，合约销售80.56亿，创历史新高，位列市场第13。
土储方面，去年华发一共获得23块土地，计容建筑面积496.8万㎡，全部位于上海、广州、深圳、成都、杭州等一线、强二线城市以及大本营珠海。在上海新增土地价值196亿，连续两年位居第2。
2023年，华发还深度参与上海城市更新之中，仅在城市核心板块就获得至少2个项目，这些都是土地质量非常高、去化速度有保障的项目。
华发聚焦深耕高能级城市，无疑构筑了高质量发展的护城河，也将激发华发的业绩潜能。
多元业务方面，华发在商业管理、物业服务及上下游产业链业务板块的表现也都可圈可点。集中式商业面积近400万㎡，都分布在北京、上海、广州、深圳等高能级城市；物业管理面积超3100万㎡，创新高；装配式建筑业务在澳门市占率超30%、长租公寓总房量近1.4万间，创新高。
行业还在下行筑底，但一些高能级城市已经出现点状复苏，而这些也多是华发重点布局的城市，艳姐蛮佩服华发的战略眼光和定力的。
或许，这就是华发穿越周期的底气吧！
结语：
艳姐最近跑了不少新盘，跟很多设计总沟通下来，最大的感受是：
没完没了的卷！
卷完售楼处卷公区、卷完公区卷景观、卷完景观卷立面、卷完立面卷精装、卷完精装卷会所、卷完会所卷地库……
大家似乎都不想当卷王，但又不得不当卷王。
看完“新一代好房子华发科技+”，艳姐觉得华发就是妥妥的“卷王之王”。
人见其近，曰精明；吾见其远,是高明。
行业向下，有“新一代好房子华发科技+”的加持，艳姐相信华发未来依然会于逆势中穿越周期、稳健前行。
艳姐也希望，华发能将“新一代好房子”带到更多的城市，能让更多的未来人居场景，从科幻走向现实！
主编：张艳
责编：Eric
