刚刚，中海又创造了两个纪录：
先是在上海的首个风貌别墅项目中海·顺昌玖里&中海·恒昌玖里首开，49套别墅日光。
这2个风貌别墅总价7000万-15000万，套均总价超1个小目标。
仅仅在3个月前，中海·顺昌玖里高层住宅首开日光，197亿销售额也成为今年单盘冠军。
风貌别墅被抢光的热度还未消退，就在今天，中海在上海的重磅项目中海领邸·玖序首开，232套房源不出意外的被抢光，劲销超66亿。
上海顶级圈层的购买力天花板，不断被中海刷新。
当然，毕竟只有一个中海，也不是所有房企都能成为中海。
中海们在上海城央板块大块吃肉，远郊的开发商们连口汤都很难喝到：
认购就送15万的金条、送车位，但还是卖不动；
首开失败营销躺平，直接上分销慢慢卖。
总结就是：旱的旱死，涝的涝死。
卖的好，功劳是大家的；卖不好，操盘手大概率要被拉出来祭旗了！
上半年，上海首开新盘40个，供应套数近14000套，艳姐也根据它们的认筹情况做了一个“新盘销售红/冷盘”，以个人视角，去解读这些新盘为什么会被买爆？又为什么会滞销？热销盘又有哪些操盘策略可以借鉴。
也欢迎大家在文末留言，发表您的观点，和艳姐进行互动。
销售红盘
TOP10
中建壹品·浦江之星
王炸级装标的滨江红盘
认筹率121%
销售49亿
浦江之星是中建壹品在上海的首个项目，也拿出了板块天花板级的配置。5月首开428套房源，认筹超520组，最终去化90%销售额超49亿。
中建壹品·浦江之星效果图中建壹品·浦江之星的一炮而红，跟操盘手对项目地段、价格、产品的深度挖掘和优势放大有很大关系：
地段潜力可期，杨浦滨江板块，紧靠内环，直线滨江600米左右，这里聚集了美团、B站等互联网新贵，高知群体不会少的；价格有一定优势，10.99万/平方米的联动价在上海整个内环周边算是价格洼地，未来随着滨江板块的规划逐步落位，成长空间还是有的；产品配置不低，约8成房源是建面约99㎡的三房两厅两卫，户型非常稀缺，上车门槛很低，另外全屋华为智能系统，厨房用了美诺厨房三件套或德国嘉格纳五件套，全是高端品牌。
中建壹品·浦江之星效果图不过项目也有一些劣势，目前周边还在城市更新中，城市界面较差，距离最近的地铁站距离1.2公里，地铁出行不便。或许在价格面前，这些劣势几乎可以忽略。
TOP9
华润华发时代之城
南翔绝对的“人气担当”
认筹率125%
销售18亿
华润置地今年在上海产品力爆发，每一个项目都能成为板块天花板，嘉定南翔的时代之城也是这样一个作品。前几天首开304套房源，认筹380组，认筹率125%，首开去化95%，在南翔板块热度降温的情况下，凭一己之力将板块人气拉了起来。
华润华发时代之城效果图
能成为人气担当，华润华发时代之城还是有很强的硬核实力：
地段能级不低，整个嘉定开发时间很早的南翔板块，居住氛围浓厚，商业、教育配套能级也都不错，是刚需客群首选的置业板块；价格很有诚意，58000元/㎡的联动价优势或许不明显，但首开房源近70%低于联动价，最低甚至只有约42000元/㎡，很有诚意；产品非常能打，铝板+low-e玻璃+釉面陶板的立面，刷新板块颜值天花板，89㎡-135㎡的高层/小高层，132㎡-170㎡的叠墅，产品非常丰富，还都做了精装交付，装标也是华润一贯的超配，是南翔绝对的人气担当。
看来，操盘手低价抢跑策略效果还是很不错的。
TOP8
招商时代潮派
9号线“最强”刚需盘
认筹率132%
招商时代潮派应该是今年刚需客群关注度最高的一个楼盘。今年1月拿地，6月首开，234套房源认筹超310组，认筹率132%并触发积分，是上海楼市新政后首个触发积分的新盘。作为一个远郊盘，在目前的市场行情下能有这样的表现非常不易。
招商时代潮派效果图艳姐觉得，招商时代潮派几乎没有缺点。交通优势明显：地铁9号线泗泾站TOD，6站漕河泾、9站徐家汇；价格很接地气：最低单价约42000元/㎡，大概70%首开房源低于51100元/㎡的联动价，有一定倒挂，算是低价抢跑；配套比较完善：板块比较成熟，以及未来招商花园城的较高能级的商业配套。
如果非要说缺点的话，艳姐觉得，9号线的魔鬼人流，早晚高峰非常拥挤；泗泾站北侧大片待开发区域，未来规划还有待落地。
TOP7
中环金茂府
金茂府3.0的诚意首作
认筹率159%
销售25亿
金茂府大家都知道，是科技豪宅的标杆，有着“二手房之王”的称呼，是保值增值的抢手货。从金茂府1.0“会呼吸的房子”到3.0“自然生长的社区”，不断迭代的金茂府总能靠实力圈粉无数。
中环金茂府效果图中环金茂府是金茂府3.0在上海的首作，首开260套房源认筹330组，二期加推164套房源认筹超260组，认筹率逐渐走高，并再次日光。在宝山南大板块，金茂府的号召力非常强悍。
艳姐觉得，操盘手对项目优势放大和价值深度挖掘有很大关系。金茂从没有过的产品，玻璃+铝板的立面颜值非常在线，1500㎡的高定专属艺术会所在整个上海都很罕见，大面宽大横厅设计非常舒适宜居；很有诚意的价格，过会均价约68600元/㎡，不过有近70%房源价格低于过会价，也就是600万+就可以拥有千万豪宅都不一定有的12大科技系统，诚意十足。
TOP6
华润中环置地中心润府
三开三罄的高品质红盘
认筹率192%
销售约50亿
华润中环置地中心润府今年推盘节奏非常快，拿地当天出规划公示、5个月首开，3个月推盘三次，总认筹近1500组，圈粉无数。华润置地在下行期提前抢跑锁定客户的策略目前非常成功，三开三罄，去化超过780套房源，应该是上半年去化套数最多的新盘。操盘手抢跑锁定客户的策略非常成功。
华润中环置地中心润府效果图艳姐觉得，操盘手对跟项目地段、价格、产品优势做了充分挖掘和放大：
地段想象空间大，宝山南大板块，目前规划在逐步落地；15号线TOD，商业商务配套能级非常高；价格有倒挂空间，6.9万/㎡的联动价，与前一站普陀桃浦的价差在1万/㎡以上；产品力非常顶，整盘规划、立面、景观，延续了华润外滩九里的基因，并做了创新升级， 600万级的产品实现千万级豪宅的品质效果。
TOP5
昌平云岸
老静安绝版地段的MVP
认筹率192%
销售90亿
昌平云岸是老静安近2年来唯一入市的新盘。紧邻苏州河、南京西路直线距离1公里，绝版的地段让昌平云岸自带光环和流量，样板间开放后接待超过2000组客户。前几天项目开盘，481套房源认筹924组，认筹率192%，最终销售90亿、去化80%，成绩也算不错。
昌平云岸效果图艳姐觉得，昌平云岸的优势很明显：地段、价格、产品。地段很顶，直线距离苏州河不足50米，离南京西路商圈也很近，恒隆、太古汇这些都是顶级的配套；门槛很低，14.5万/㎡的均价，与周边老破小相当，不过小户型11万-12.5万/㎡，900多万就能上车，门槛非常低；产品丰富，87㎡-326㎡的 1-6房，36个户型，产品非常丰富。
昌平云岸的定价策略比较成功，小面积段的单价相对较低，大面积段的反而更贵。用小户型做流量支撑现金流，大户型做利润。所以这次开盘，小面积段的房源基本卖光。
不过纵使硬伤明显，但艳姐觉得老静安就这么点地方，卖一块少一块，对地段有极致追求的还是可以考虑出手的。
TOP4
浦发新杨思·上园
触发积分的热销红盘
认筹率201%
浦发新杨思·上园也是今年比较受关注的红盘。4月份首开时，266套房源获得了363组认筹，认筹率136%，最终网签214套，去化超过80%；这次加推116套房源获得了233组认筹，认筹率201%并触发积分，是新政后浦东首个触发积分的新盘。
浦发新杨思·上园实景图浦发新杨思·上园能走红，艳姐觉得还是地段、价格和产品：双轨交双高架，3公里到前滩、6站到世纪大道；浦东内中环新杨思板块，商业商务居住总规划面积超100万㎡，想象空间还是有的；9.9万/㎡的联动价，跟周边同品质楼盘有1-2万/㎡的倒挂；铝板搭配金属线条的外立面，颜值在线；2梯2户无连廊设计，大横厅、大面宽，户型在整个区域都是王者般的存在。
不过未来整个杨思板块的规划能落地到什么程度，还有待观察。
TOP3
宸嘉100·嘉佰道
高手过招，只出爆款
认筹率237%
销售62亿
宸嘉100·嘉佰道应该是今年上海最火的一个新盘。上个月开盘，全部422套房源超1000组客户摇号，2个小时售罄，平均每17秒卖1套。
艳姐觉得，宸嘉100·嘉佰道能“千人摇+日光”，整个项目优势被操盘手得到了最大价值的释放：一是地段：普陀长风豪宅区的地段，商务、商业、居住能级较高；二是价格倒挂：与周边二手豪宅价格倒挂近1万元/㎡；三是过硬的产品力：惊艳整个上海的艺术豪宅。
没抢到的朋友先不要着急，艳姐了解到，后续宸嘉发展在上海还会有新项目，闭着眼睛买就可以了。
TOP2
中海领邸·玖序
价格倒挂，日光无疑
认筹率267%
销售超66亿
中海领邸·玖序刚刚首开，从之前的认筹情况看，232套房源认筹620组，认筹率267%。虽然触发积分，但入围分只有50分，门槛还是比较低的。这次中海领邸·玖序的推盘策略要谨慎很多，前期花了不小的推广力度来蓄客。
中海领邸·玖序开盘现场艳姐在开盘现场看到，选房的人非常多，现场气氛非常炸裂，最终在叫到360号时告罄，首开日光，劲销超66亿。
能获得市场的认可，艳姐觉得中海领邸·玖序的优势比较明显：徐汇滨江顶级地段；与周边豪宅价格倒挂在2万/㎡左右；产品也是中海最顶级的产品，户型从建面约102㎡的三房到约210㎡的四房，产品比较丰富。
不过中海领邸·玖序还不算是真正的滨江一线，后面能不能得到豪宅圈层的认可还需要时间验证，但14.2万/㎡的联动价，真香！
TOP1
中海·顺昌玖里&
中海·恒昌玖里风貌别墅
新房单价纪录，不可思议的日光
去化率100%
销售约50亿
中海·顺昌玖里是今年全国最具现象级的红盘，3月首开时，512套高层住宅4小时售罄，平均每28秒卖1套，197亿销售额也成为今年单盘冠军。
然而更让艳姐惊讶的是，中海·顺昌玖里&中海·恒昌玖里6月份首开49套风貌别墅，过会均价29.8万/㎡，不仅创下今年上海新盘价格纪录，更是首开售罄。
要知道风貌别墅的总价7000万-15000万，套均超1亿。上海富豪们的购买力的天花板，一次次被中海刷新。
中海·顺昌玖里&中海·恒昌玖里风貌别墅效果图套均1亿的风貌别墅都能不可思议的日光，艳姐认为，一是地段：新天地板块的烫金地段，有上海最顶级的配套资源，自然是最稀缺的资产；二是产品：中海最顶级的产品。总结起来，中海·顺昌玖里&中海·恒昌玖里是保值增值的首选。
整个项目没做太多推广，看来操盘手对高端圈层的私域营销非常成功。
销售冷盘
TOP7
静安玺樾
被老破小和高架围合的“豪宅”
认筹率57%
其实静安玺樾的位置还是蛮不错的，位于静安区中兴路板块，西侧紧邻南北高架。位置不错，但市场反馈不理想。项目5月份首开，307套房源仅收获175组认筹，认筹率仅57%。要知道仅仅4个月前，同板块的越秀·静安悦首开就实现售罄。
静安玺樾效果图艳姐觉得，静安玺樾的劣势比较明显：被老破小和高架围合，城市界面比较差，西侧南北高架的车流量非常大，噪音无法避免。在这个基础上再来看12.5万/㎡的均价，最小约94㎡户型的上车门槛差不多1100万，并没有明显的价格优势。
后续随着板块内万科、越秀等多个新盘上市，静安玺樾的去化压力应该不会轻的。
TOP6
永泰三里城
“非主流”的产品力
认筹率35%
永泰三里城的滞销也蛮让艳姐意外的。3月份首开292套，认筹252组，86%的认筹率还行，但到了6月，加推320套房源，认筹只有113组，认筹率直线下降到35%。
永泰三里城效果图其实项目的位置还算不错，中外环三林板块、距离11号线三林站约500米、两站前滩，应该讲不愁卖的。
但艳姐看下来，项目滞销最大的原因是产品力不足。备案均价82000元/㎡，做了一个非人车分流小区；周边一河之隔城市界面较差；装标不够诚意，没有配备智能马桶，灶具油烟机也都是基本款，卫生间甚至没有安装玻璃移门。
不过艳姐听说，项目二期升级了装标，物业可能会引进仁恒物业，或许后续认筹率会有所起色吧。
TOP5
同济蟠龙里
口碑拉胯、营销躺平
认筹率33%
青浦徐泾板块过去几年一直在大虹桥的顶流，之前也出现了诸多爆款楼盘。不过同济蟠龙里可能是个例外。前一阵子项目首开推出282套房源，最终只有92组客户认筹，认筹率约33%，蛮让艳姐意外的。
同济蟠龙里效果图不过艳姐看下来，同济蟠龙里几乎没什么优势。价格上，6.5万/㎡的联动价与周边同品质二手房几乎没有倒挂；产品上，项目非常秀珍，只有4栋楼，只在架空层做了泛会所，样板间墙面统一白色涂料，没做任何软装，没有玄关柜，电表箱直接裸露。
在各家都在卷产品力的当下，同济蟠龙里几乎很难征服购房者。
TOP4
金鼎睿府
曹路板块的“价格刺客”
认筹率26%
位于浦东曹路的金鼎睿府能卖到8.25万/㎡还是挺让艳姐意外的，毕竟在市场的认知中，曹路板块不足以撑得起8万+的均价。虽然前几年因为靠着华为和上汽通用，板块内新盘也出现过热销，但今年市场行情下新盘集中上市，8万多的均价可选择性实在太大。
金鼎睿府效果图整体看下来，金鼎睿府干挂石材立面、自带会所，在板块内的产品力很能打，但今年1月首开580套房源，认筹率51%，目前累计网签去化约35%；3月加推636套房源，仅收获20组认筹，认筹率下降至3%。
随着华为青浦研发中心启用，以及上汽通用的遇冷，缺少高收入客群支撑的金鼎睿府，前景似乎不太明朗。
TOP3
众禾嘉苑
价格反倒挂的远郊大户型
认筹率24%
如果是一家不知名甚至没听说过的房企的项目，估计很多购房者在买房时都会犯难。众禾嘉苑就是这样一个项目，它的开发商大众房产，是上海大众交通旗下的一家企业。虽然也有30多年的历史，但开发的项目并不多。
众禾嘉苑效果图众禾嘉苑今年1月首开，312套房源只有74组意向客户，认筹率24%；6月加推216套房源，官方干脆不公布认筹数字，应该是不理想吧。
艳姐看了下这个项目，紧靠嘉闵线，2站南翔、6站虹桥，交通优势明显，但劣势也非常突出：价格反倒挂。项目均价约43700元/㎡，比北侧保利的二手房高5000-11000元/㎡，比西边更靠近嘉定城区的上坤的二手次新房高4000元/㎡左右；起步户型94㎡，门槛近400万，这样的总价很难说有优势。
而且嘉闵线要等到2027年才通车，整个项目交房要到2026年，2年后市场又会发生哪些变化？恐怕购房者不会为这些不确定性买单。
TOP2
东来壹号
配套不足的远郊滞销盘
认筹率0.8%
东来壹号位于浦东万祥镇板块，产品其实还不错，叠墅、洋房、小高层，在竞品中还算稀缺。不过在今年5月的首开中，260套房源仅仅收获了2组认筹，认筹率只有0.8%，还是蛮让艳姐吃惊的。
东来壹号效果图艳姐觉得，地段和价格是项目滞销的两个主要原因。项目所在的万祥镇本身缺乏产业和人口导入基础，客群主要靠临港片区外溢，近两年临港冷清，外溢客群少了很多；距离最近的地铁站16号线书院镇在5公里外，公共交通不便。2.8万元/㎡的均价，比周边二手房高5000-10000元/㎡，出现反倒挂。
不过艳姐看到操盘手采取了低价抢跑策略：以比联动价低约1500元/㎡的价格抢跑开盘。整盘900多套的房源，如果没有超常规的营销打法，恐怕去化是个很大的难题。
TOP1
新华星耀东方
地段拉胯去化遥遥无期
认筹率未知
金山区的楼市相对比较封闭，基本以本地客群为主，是上海去化比较慢的一个区域。在看到新华星耀东方拉胯的地段后，艳姐还是蛮惊讶的。
新华星耀东方效果图这是个位于金山区亭林镇的新盘，直线距离金山城区约20公里，外部交通基本靠沈海高速和金山铁路。不过项目距离沈海高速进站口7公里左右，反倒是2公里外的金山铁路亭林站更便捷，每天也有近40趟车次往返上海南站与金山卫站之间，50分钟可以到上海南站。
艳姐觉得，整个项目的客群更多的以亭林镇本地改善型村民为主，兼顾一部分市区外溢客群。4月份项目首开318套房源，认筹数字项目未公开，或许是认筹不理想吧。项目虽然说热销2.6亿，不过网签只有12套左右。
项目均价约24500元/㎡，最低单价约19000元/㎡，虽然操盘手也采用了小面积户型低单价跑流量，大面积户型高单价做利润，甚至还与链家合作推“置换无忧”策略，但未来去化并不容易。
结语：
上半年的上海楼市，挺让艳姐意外的：
艳姐没想到，会有那么多豪宅供不应求，也会有那么多楼盘即使利好政策加持依然去化艰难。
市场震荡下行，楼盘、板块及开发商的分化，都在加剧。
对于开发商来说，产品打磨仍是王道，修炼内功的同时，还得尽量避免有硬伤的地块。
艳姐觉得，市场终于迎来了买方市场，当客户赢得主动权，市场更将回归对居住品质的追求。
艳姐也期待，能有更多房企愿意给我们带来更多高品质、高性价比的产品，共同推动市场生态向前、向未来。
